Quando l'inquilino paga le spese condominiali?

L’inquilino deve rimborsare al locatore gli oneri condominiali. Ma quando? La legge (L. 392/1978) genera dubbi tra pagamento a preventivo o a consuntivo. La Cassazione chiarisce come funziona.

Vivere in un appartamento in affitto significa avere due “conti” da pagare: l’affitto (il canone) e le spese. Se l’appartamento è in un condominio, queste spese, chiamate oneri accessori, diventano una parte integrante del contratto. L’inquilino, infatti, utilizza l’ascensore, le scale, il riscaldamento e la pulizia, ed è giusto che paghi per i servizi di cui usufruisce. Questo trasferimento di costi dal proprietario all’inquilino è normale, ma genera un dubbio molto comune:

quando l’inquilino paga le spese condominiali? Se il proprietario chiede un acconto mensile, è nel suo diritto? O l’inquilino deve pagare solo a fine anno, dopo che l’assemblea ha approvato i conti? Capire questo meccanismo è fondamentale per evitare liti e gestire correttamente i pagamenti.

Cosa sono gli oneri accessori in affitto?

Quando un appartamento in condominio viene dato in locazione, l’inquilino (il

conduttore) non ottiene solo i muri dell’alloggio, ma anche il diritto di godere di tutte le parti e i servizi comuni, esattamente come il proprietario (il locatore).

L’uso dell’ascensore, la luce delle scale, l’acqua, la pulizia e l’eventuale riscaldamento centralizzato sono servizi che “completano” il godimento dell’abitazione. Proprio perché l’inquilino ne usufruisce, è tenuto a pagarne i costi. Questi esborsi sono gli oneri accessori e sono considerati un’integrazione del canone d’affitto. L’inquilino, quindi, ha l’obbligo di tenere indenne il proprietario da queste spese.

L’inquilino paga prima o dopo il proprietario?

Il problema principale è capire quando scatta l’obbligo di pagamento dell’inquilino. Le spese condominiali, infatti, hanno una loro cadenza (spesso annuale). Le leggi che regolano la materia non sono sempre state chiare. Sia il vecchio regime vincolistico (art. 6, L. 841/1973) sia la legge fondamentale sull’equo canone (art. 9, comma 3, L. 392/1978) usano la parola “

rimborso“. Questo termine suggerisce una sequenza precisa: il proprietario-locatore deve prima anticipare le somme al condominio e solo dopo può chiederne la restituzione all’inquilino. Questa interpretazione è rafforzata dal fatto che la legge riconosce all’inquilino il diritto di prendere visione delle “spese effettuate” prima di pagare.

Serve l’approvazione dell’assemblea per pagare?

Seguendo la logica rigorosa del “rimborso”, alcune sentenze del passato (Pret. Napoli 13 giugno 1987; Pret. Milano 13 novembre 1981) avevano affermato un principio molto rigido. L’obbligo dell’inquilino di pagare le spese sorgerebbe solo dopo che il proprietario ha pagato il condominio, e quest’ultimo può pagare solo dopo l’

approvazione del bilancio consuntivo da parte dell’assemblea. In quest’ottica (Trib. Nocera Inferiore 6 maggio 1999), l’inquilino pagherebbe solo a fine anno, con un conguaglio.

Questa visione, sebbene tuteli l’inquilino dal pagare somme non definitive, grava eccessivamente sul locatore, costringendolo a farsi carico di tutte le anticipazioni per un intero anno di gestione.

Esiste un’eccezione per il riscaldamento?

Il rigore del pagamento “solo a consuntivo” è stato attenuato, almeno per le spese più significative. Per rendere la gestione più fluida, alcune sentenze (Pret. Verona 20 giugno 1983) hanno cercato un compromesso, specialmente per il servizio di riscaldamento. È stato ritenuto che, se il proprietario invita l’inquilino all’assemblea condominiale specifica che approva la

spesa preventiva per il riscaldamento, l’inquilino è vincolato da quella decisione. Anche se l’inquilino decide di non partecipare all’assemblea, l’approvazione preventiva lo obbliga a pagare le quote in via anticipata, senza attendere il consuntivo.

Il proprietario può chiedere acconti mensili?

Un’interpretazione diversa e oggi prevalente si basa sul fatto che la legge (art. 9, L. 392/1978), pur parlando di “rimborso”, stabilisce che le spese sono “interamente” a carico dell’inquilino. Il termine “maturati” (usato nell’art. 55 della stessa legge) farebbe riferimento alla semplice scadenza delle quote, non a un rimborso posticipato.

In quest’ottica, il proprietario agisce come un “mandatario” che gestisce i servizi per conto dell’inquilino. L’inquilino (mandante) è quindi obbligato a fornire al proprietario (mandatario) i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato, cioè i soldi per pagare i servizi (art. 1719 cod. civ.). Questo giustifica la richiesta di pagamenti

in base al preventivo (Pret. Bergamo 6 aprile 1993).

Il diritto di vedere le ricevute si perde con gli acconti?

Questa interpretazione non elimina il diritto di controllo dell’inquilino, ma lo sposta. L’espressione “prima di effettuare il pagamento” (art. 9, comma 3, L. 392/1978) verrebbe riferita solo al diritto di ricevere l’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione, non alla visione delle fatture già pagate.

Il diritto di controllo analitico sui documenti (le pezze giustificative) viene esercitato successivamente, al momento del conguaglio. L’inquilino, quindi, paga gli acconti mensili sulla base del preventivo, ma ha sempre il diritto, entro due mesi dalla richiesta di conguaglio, di visionare tutti i documenti per verificare che le somme pagate in anticipo siano corrette.

Cosa dice la Cassazione sui pagamenti anticipati?

Questo modello è stato confermato dalla Corte di Cassazione. I giudici di legittimità hanno chiarito che il condominio stesso riscuote le quote dai condomini (i proprietari) in base al preventivo di spesa approvato, per avere la liquidità necessaria (Cass., sent. n. 24299 del 29 settembre 2008).

Di conseguenza, il credito del locatore verso l’inquilino non presuppone che il locatore abbia già materialmente pagato l’intero servizio (Cass., sent. n. 5031 del 7 maggio 1991). La soluzione più equilibrata, suggerita dalla dottrina e compatibile con la legge, è quella della rateizzazione fissa mensile basata sul preventivo, seguita da un

conguaglio finale. Questo sistema tutela entrambe le parti: il locatore non subisce uno svantaggio economico eccessivo e l’inquilino non si trova a dover saldare un debito enorme in un’unica soluzione.

Come deve avvenire la richiesta di pagamento?

L’inquilino è tenuto a saldare gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta del proprietario. La legge (art. 9, comma 3, L. 392/1978) stabilisce però un diritto fondamentale per l’inquilino: “prima di effettuare il pagamento”, ha il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione. Inoltre, ha il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi (cioè le fatture e i bilanci condominiali) che provano le spese effettuate. Questi diritti sono strettamente collegati all’obbligo di pagare.

Per questa ragione, una clausola inserita nel contratto di locazione con la quale l’inquilino rinuncia preventivamente a questi suoi diritti (ad esempio, “l’inquilino pagherà senza diritto di visione”) deve essere considerata invalida, perché altera l’equilibrio del contratto (il “sinallagma”).

La richiesta di pagamento deve essere scritta?

La legge non prescrive una forma particolare per la richiesta di pagamento. Il contratto di locazione è un contratto a “libertà di forma”, quindi, in teoria, la richiesta del proprietario potrebbe essere fatta anche oralmente. Naturalmente, le parti possono prevedere nel contratto che la richiesta debba avvenire obbligatoriamente per iscritto. Tuttavia, la forma scritta, in particolare una

lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, è sempre consigliabile. Questo perché la richiesta è una “dichiarazione ricettizia” (art. 1335 cod. civ.): i due mesi di tempo per pagare iniziano a scorrere solo dal momento in cui l’inquilino la riceve, e la raccomandata fornisce la prova certa della data.

La richiesta può essere fatta dal proprietario o anche dall’amministratore del condominio, se ha ricevuto un mandato (un incarico) dal proprietario per farlo.

Cosa succede se l’inquilino non paga entro i due mesi?

Bisogna essere molto chiari su questo punto. Se il proprietario non invia una richiesta formale o se l’inquilino non ha ricevuto la distinta delle spese, l’inquilino

non è considerato in mora (in ritardo colpevole) (Pret. Gallarate 4 marzo 1980). Se il proprietario avviasse una causa di sfratto per questo motivo senza aver fatto una richiesta corretta, la perderebbe (Pret. Lecce 27 febbraio 1990).

Tuttavia, la situazione cambia radicalmente dopo la richiesta. La legge tutela il diritto dell’inquilino a vedere i documenti, ma è l’inquilino che deve attivarsi per esercitare questo diritto entro i due mesi. Se l’inquilino riceve la richiesta di pagamento e lascia scadere i due mesi senza pagare e senza chiedere di vedere i documenti, scatta l’automaticamente in mora (Trib. Roma 29 febbraio 1984).

L’inquilino può non pagare se la richiesta non ha i documenti?

No. Questo è un errore molto comune. La Cassazione (Cass., sent. n. 9669 del 3 ottobre 1997; sent. n. 11838 del 15 novembre 1995) ha chiarito che il proprietario

non è obbligato ad allegare tutte le fatture e i bilanci alla semplice richiesta di pagamento.

Il proprietario deve solo fare la richiesta di pagamento. Spetta poi all’inquilino, se ha dubbi, attivarsi entro i due mesi per chiedere di visionare i documenti. L’inquilino non può sospendere o ritardare il pagamento semplicemente dicendo “la richiesta non era completa”. Una volta trascorsi i due mesi dalla richiesta, il termine scade (secondo il principio dies interpellat pro homine, cioè “il giorno della scadenza vale come messa in mora”) e l’inquilino è in difetto.

E se la richiesta di pagamento arriva in tribunale?

Può capitare che la prima richiesta formale di pagamento arrivi direttamente con un atto giudiziario, ad esempio insieme a una domanda di risoluzione del contratto. Anche in questo caso, la legge non cambia: l’inquilino ha

due mesi di tempo da quel momento per pagare la somma richiesta ed evitare conseguenze (Pret. Lecce 28 marzo 1989). Se, invece, l’inquilino decide di contestare le somme in tribunale, il proprietario ha l’onere di provare i fatti che costituiscono il suo diritto (art. 2697 cod. civ.). In questa fase, il proprietario deve produrre in giudizio tutti i documenti (conteggi, fatture, bilanci approvati) che giustificano la sua richiesta. Se non lo fa, la sua domanda di pagamento verrà rigettata (Cass., sent. n. 8938 dell’1 dicembre 1987).

Perché l’obbligo di pagamento dell’inquilino diventi esigibile, non basta una richiesta generica. Già le vecchie normative (art. 9-ter L. 628 del 28 luglio 1967) stabilivano che, senza una “distinta degli oneri”, il credito del proprietario era

inesigibile e l’inquilino non era tenuto a pagare nulla (Pret. Morbegno 10 marzo 1987).

La legge attuale (art. 9, L. 392/1978) è ancora più precisa: usa l’aggettivo “specifica” (“indicazione specifica delle spese”). Questo termine impone una limpidezza e una chiarezza assolute. Le tabelle e i conteggi inviati all’inquilino devono essere analitici e chiari, tali da consentirgli un controllo rapido e semplice. Se il proprietario si limita a fornire una distinta non analitica, il mancato pagamento dell’inquilino è giustificato.

I documenti dell’amministratore bastano?

Quando la richiesta di pagamento finisce davanti a un giudice, si pone il problema di cosa debba provare il proprietario. La Cassazione (Cass. n. 6202 del 29 marzo 2004) ha chiarito che il proprietario adempie al suo onere di prova producendo in giudizio i

rendiconti dell’amministratore approvati dall’assemblea. Non è tenuto ad allegare tutte le singole fatture e ricevute (le cosiddette “pezze di appoggio”). Questo perché i documenti giustificativi sono fisicamente presso l’amministratore, e non si può pretendere che il singolo proprietario se ne premunisca in previsione di una lite.

A questo punto, l’onere si sposta sull’inquilino: non può fare una contestazione generica (Cass., sent. n. 246 del 15 gennaio 1982), ma deve indicare specificamente quali singole partite contesta. Sarà poi lui, se lo ritiene, a dover chiedere al giudice l’esibizione dei documenti originali (art. 210 e ss. cod. proc. civ.).

Cosa succede se chiedo i documenti prima di pagare?

La legge stabilisce che l’inquilino deve pagare entro due mesi dalla richiesta, ma gli dà anche il diritto di chiedere spiegazioni e visionare i documenti (art. 9, L. 392/1978). Come si conciliano le due cose? L’inquilino deve esercitare il suo diritto alla visione

entro il termine di due mesi (Pret. Firenze 12 dicembre 1987). Per evitare che l’inquilino sia penalizzato (magari perché il proprietario gli consegna i documenti il giorno prima della scadenza), è stato suggerito (Torelli, Foro toscano, 1999) che il termine di due mesi venga sospeso.

Il proprietario invia la richiesta il 1° marzo (l’inquilino dovrebbe pagare entro il 1° maggio). L’inquilino, il 10 marzo, chiede di vedere le fatture. Il proprietario gliele fornisce il 10 aprile. I 31 giorni trascorsi tra la richiesta e la consegna (10 marzo – 10 aprile) non si contano. L’inquilino avrà quindi tempo non fino al 1° maggio, ma fino al 1° giugno (i suoi 2 mesi, al netto della sospensione).

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Se non chiedo i documenti vado in mora?

Il meccanismo è molto chiaro e si basa sull’iniziativa dell’inquilino.

Se l’inquilino riceve la richiesta di pagamento e, entro i due mesi, non paga e non chiede di vedere i documenti. In questo caso, alla scadenza del termine, è automaticamente in mora (in ritardo colpevole). Il proprietario non aveva l’obbligo di allegare le fatture alla prima richiesta.

Se l’inquilino riceve la richiesta e, tempestivamente, chiede la distinta analitica. In questo scenario, l’inquilino non può essere considerato in mora fino a quando il proprietario non gli avrà fornito tutti i chiarimenti e i documenti necessari (Pret. Sorrento 9 febbraio 1990). Se il proprietario non adempie o si limita a un “generico rinvio ai documenti esibiti nel processo”, non potrà ottenere la risoluzione del contratto (App. Napoli 10 maggio 1991).

Come devono essere indicati i criteri di ripartizione?

Oltre all’elenco delle spese, il proprietario deve fornire la “menzione dei criteri di ripartizione“. Non basta un totale. Servono tabelle analitiche e chiare che mostrino non solo i criteri generali usati in quel condominio (es. caratura millesimale, superficie, numero di persone, ecc.), ma anche il valore specifico che corrisponde alla quota dell’immobile affittato. Questo è indispensabile per permettere all’inquilino di controllare l’obiettività e l’esattezza del calcolo che lo riguarda (Pret. Milano 10 aprile 1984). Sarebbe buona abitudine, e una prassi da suggerire, fornire all’inquilino i criteri generali di ripartizione (ad esempio, le tabelle millesimali del condominio) già al momento della firma del contratto, comunicandogli poi solo le eventuali variazioni.

No. Il proprietario non ha l’obbligo di trasmettere (cioè inviare fisicamente o allegare) le fatture, le ricevute o i preventivi all’inquilino, neppure se quest’ultimo ne fa esplicita richiesta (Cass., sent. n. 5485 del 4 giugno 1998). È l’inquilino che deve farsi parte diligente per andare a consultare la documentazione. Per il proprietario è sufficiente tenerla a disposizione per consentire all’inquilino di esercitare la sua facoltà di controllo. Non è neppure necessario che il proprietario, nella richiesta di pagamento, scriva “i documenti sono a tua disposizione”. Deve solo garantire che il controllo sia concretamente attuabile, ad esempio “indicando un luogo ove siano visionabili con un modesto impegno” (Trib. Firenze 7 febbraio 1998).

Come può l’inquilino controllare i documenti?

Prima della riforma del condominio, l’accesso ai documenti era complicato. L’inquilino doveva chiedere al proprietario, il quale, a sua volta, doveva chiedere all’amministratore (che è obbligato a fornire i documenti al condomino-proprietario in ogni tempo, non solo a fine anno, Cass., sent. n. 8460 del 26 agosto 1998). Il proprietario doveva poi estrarre copia a proprie spese (costi che non poteva addebitare all’inquilino, ma solo a sé stesso, Cass., sent. n. 19210 del 21 settembre 2011). Si suggeriva, in passato, che l’amministratore stabilisse un orario di ufficio per ricevere anche gli inquilini.

La riforma del condominio ha cambiato qualcosa per l’inquilino?

Sì, la situazione è stata semplificata in modo significativo dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012). Il nuovo

articolo 1130-bis del Codice civile stabilisce che non solo i condomini, ma anche i “titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari” possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copie a proprie spese. In questa categoria rientrano a pieno titolo gli inquilini (conduttori). La norma precisa anche che i documenti contabili e le “pezze d’appoggio” (le fatture) devono essere conservati dall’amministratore per dieci anni.

L’inquilino deve ancora rispettare i due mesi per il controllo?

L’articolo 1130-bis del Codice civile ha di fatto superato il vecchio limite. Prima, il diritto dell’inquilino di controllare i documenti (art. 9, L. 392/1978) era limitato ai due mesi che aveva per pagare. Se non si attivava in quel lasso di tempo, perdeva la possibilità. Oggi, grazie alla riforma, il diritto di visione è esteso “in ogni tempo”. Questo significa che gli inquilini

non devono attendere la chiusura della gestione o la richiesta di conguaglio per fare i controlli. Sono legittimati a visionare le fatture e i giustificativi anche durante l’anno (nelle more dell’annualità amministrativa), con l’unico limite di non essere di ostacolo all’attività professionale dell’amministratore.

L’accesso ai documenti tramite il sito web del condominio?

Sì. La riforma ha introdotto un’ulteriore facilitazione. L’articolo 71-ter delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l’assemblea possa deliberare (con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, cod. civ.) l’attivazione di un sito internet condominiale. L’accesso a questo sito, gestito dall’amministratore, è riservato agli “aventi diritto”. Tra questi rientrano senz’altro anche gli inquilini. Tramite il sito, l’inquilino può consultare ed estrarre copia in formato digitale di tutti i documenti che l’assemblea ha deciso di pubblicare, inclusi i giustificativi di spesa, rendendo il controllo ancora più semplice e immediato.