Lastrico solare con accesso privato: a chi appartiene?

Anche se l’accesso al tetto è esclusivo da un solo appartamento, la legge lo considera parte comune. Le mappe catastali non bastano a provarne la proprietà privata, serve un atto scritto.

La gestione delle parti comuni in un condominio è una fonte continua di dibattito, ma poche aree generano tanta confusione quanto il lastrico solare. Spesso, il proprietario dell’ultimo piano, magari l’unico ad avere una porta o una scala di accesso diretto, inizia a considerare quella superficie come una naturale estensione della sua proprietà. Recintare lo spazio, trasformarlo in una terrazza privata o semplicemente impedirne l’accesso agli altri sembra una conseguenza logica. Eppure, la legge la pensa diversamente, ponendo una domanda fondamentale che la giurisprudenza ha dovuto chiarire più volte:

a chi appartiene il lastrico solare con accesso privato?

La risposta non si basa sulla comodità dell’accesso, ma sulla funzione strutturale del bene, un principio che prevale su quasi ogni altra considerazione.

Perché il tetto è considerato parte comune?

La legge (art. 1117, n. 1, cod. civ.) afferma positivamente che il lastrico solare è una parte comune dell’edificio. Non si tratta di una semplice “presunzione” che può essere smentita facilmente, ma di un’affermazione di condominialità che deriva dalla natura stessa del bene. Sia che si tratti di un tetto spiovente o di un piano orizzontale (lastrico), la sua

funzione primaria e indefettibile è quella di protezione dell’edificio: funge da copertura, riparando tutti i piani sottostanti dagli agenti atmosferici. Proprio perché questa funzione è essenziale per l’esistenza stessa del fabbricato e serve a tutti i condomini, il bene è considerato comune.

L’accesso esclusivo non lo rende di proprietà esclusiva?

Questa è la circostanza che genera più liti. La giurisprudenza della Cassazione (Cass., ord. n. 22339 del 6 settembre 2019) ha stabilito che la raggiungibilità del lastrico da una sola unità immobiliare è irrilevante ai fini della proprietà. Il diritto di condominio sulle parti comuni si fonda sulla loro funzione necessaria (come la copertura) o sulla loro destinazione permanente all’uso comune (art. 1117 cod. civ.). Il semplice fatto che uno dei proprietari ne tragga un’utilità maggiore (come l’accesso esclusivo) non è sufficiente per escludere il regime di comunione. L’uso esclusivo come terrazzo, ad esempio, è considerato un

uso accessorio che non fa venir meno la funzione primaria di protezione (Cass., sent. n. 5162 del 1 giugno 1990).

Il catasto non basta per provare la proprietà?

Molti proprietari ritengono che una visura catastale che indica il lastrico come pertinenza della propria unità sia una prova definitiva. Si tratta di un errore molto comune. La Cassazione ha ribadito (Cass., ord. n. 22339/2019) che il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali. Le sue risultanze non possono provare il diritto di proprietà o altri diritti reali, specialmente in un sistema legale che richiede forme rigorose per il trasferimento di immobili.

Le annotazioni catastali, in concrete circostanze, hanno soltanto il valore di

semplici indizi (Cass., sent. n. 9096 del 24 agosto 1991). In un caso specifico, un condomino aveva persino fatto un “formale riaccorpamento” catastale del lastrico al suo appartamento: i giudici lo hanno ritenuto irrilevante.

Come si dimostra la proprietà esclusiva del lastrico?

Per vincere l’affermazione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ., non basta un indizio o una situazione di fatto. È necessario un “titolo contrario”. Questo titolo deve essere un atto scritto che, in modo chiaro ed univoco, riservi la proprietà del lastrico a un singolo condomino. Solitamente, si tratta:

• del primo atto di trasferimento: l’atto con cui l’originario unico costruttore ha venduto la prima unità immobiliare, riservando per sé o per l’acquirente di un piano specifico la proprietà del tetto (Cass., ord. n. 20693 del 9 agosto 2018);
• un regolamento di condominio di natura contrattuale, accettato da tutti i condomini.

Per l’acquisto della proprietà di un bene immobile serve un contratto avente forma scritta

ad substantiam (art. 1350 cod. civ.). Un “negozio di mero accertamento” (un atto che si limita a chiarire una situazione) non può sostituire il titolo costitutivo mancante (Cass., sent. n. 7055 dell’11 aprile 2016).

Che differenza c’è con la terrazza a livello?

Principi molto simili si applicano alla terrazza a livello, cioè quella superficie che, pur fungendo da copertura per i vani sottostanti, è sullo stesso piano di un appartamento da cui si accede. Anche se questa terrazza è destinata al servizio pertinenziale dell’appartamento contiguo, la sua funzione primaria di copertura la fa rientrare tra i beni di proprietà condominiale (Cass., ord. n. 20287 del 23 agosto 2017).

La destinazione a pertinenza (art. 819 cod. civ.) non pregiudica i diritti degli altri condomini sulla cosa comune, a meno che, ancora una volta, non esista uno specifico titolo che la assegni in proprietà o uso esclusivo.

Devo avere la proprietà anche se non ho accesso?

Questa è l’altra faccia della medaglia. Se l’accesso esclusivo non dà la proprietà, l’assenza di accesso non la toglie. In una controversia (Cass., sent. n. 4501 del 5 marzo 2015), i proprietari dell’ultimo piano avevano realizzato una scala, impedendo alla condomina del piano di sotto di accedere. I proprietari superiori sostenevano che la condomina, non avendo accesso diretto, non potesse vantare la proprietà. La Cassazione ha definito questa tesi

manifestamente infondata. L’art. 1117 cod. civ. non è una “presunzione vincibile” con la prova dell’impossibilità di accesso. La condominialità è fondata sulla destinazione strutturale del bene. Se il lastrico funge da copertura anche per la porzione dell’attrice, ne è comproprietaria, a prescindere dalla possibilità di accedervi.

Il lastrico copre solo l’ultimo piano?

Un’ulteriore precisazione riguarda l’estensione della comunione. La proprietà del tetto o del lastrico solare non è solo dei condomini le cui unità si trovano immediatamente sottostanti alla copertura. La comunione si estende a tutti i condomini del fabbricato, anche a quelli la cui proprietà si svolge in senso

orizzontale rispetto al lastrico, e non verticale (Cass., sent. n. 4054 del 23 dicembre 1968). La funzione di protezione, infatti, riguarda l’intero edificio nel suo complesso e non solo la colonna d’aria sottostante.

Ci sono eccezioni a questa regola comune?

Una conclusione diversa da quella della proprietà comune si può raggiungere solo quando la struttura stessa dell’edificio lo impone. È il caso del cosiddetto “condominio parziale”. Se l’edificio è composto da diversi ed autonomi “corpi di fabbrica” (ad esempio, più scale indipendenti con coperture separate), il lastrico solare che copre un solo corpo di fabbrica appartiene (e le relative spese di manutenzione spettano) solo ai condomini proprietari di unità immobiliari in quella specifica sezione del condominio.