Eredità casa in condominio: chi deve avvisare l'amministratore?

Se un condomino muore o vende casa, chi partecipa all’assemblea? L’amministratore deve cercare gli eredi? Analizziamo gli obblighi di comunicazione e il ruolo del registro di anagrafe condominiale.

Vivere in un condominio significa partecipare alle decisioni collettive. E il momento fondamentale per decidere è l’assemblea condominiale. Ma per essere valida, una delibera deve nascere da un’assemblea convocata correttamente, cioè inviando l’avviso a tutti gli aventi diritto. Qui nascono i problemi. Se un appartamento viene venduto, o peggio, se l’intestatario muore, chi è il “giusto” destinatario della convocazione? Di qui la domanda: per l’Eredità di una casa in condominio, chi deve avvisare l’amministratore

. La questione coinvolge un delicato equilibrio tra i doveri di ricerca dell’amministratore e gli obblighi di chi subentra nella proprietà, un equilibrio fondamentale per evitare che le decisioni prese possano essere annullate.

Come si convoca l’assemblea in modo corretto?

La legge (art. 1136 c.c. e art. 66 disp. att. c.c.) definisce l’assemblea come l’organo decisionale del condominio, ma stabilisce anche regole precise per la sua convocazione. L’amministratore deve inviare a tutti gli aventi diritto un

avviso di convocazione che contenga l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione. Questa comunicazione deve avvenire con mezzi che garantiscano la prova della ricezione, come:

• posta raccomandata;
• posta elettronica certificata (PEC);
• fax;
• consegna a mano.

L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. È importante notare che l’assemblea in seconda convocazione, che è quella dove solitamente si prendono le decisioni, non può tenersi nello stesso giorno solare della prima.

L’assemblea in videoconferenza è sempre valida?

La pandemia da Covid-19 ha accelerato l’introduzione di una novità importante: la possibilità di tenere l’assemblea in

modalità di videoconferenza. Inizialmente, per ovviare ai divieti di riunione in presenza, era stato richiesto il consenso unanime dei condomini (L. 13.10.2020 n.126). Tuttavia, il legislatore è intervenuto rapidamente, capendo che l’unanimità era un blocco quasi insuperabile. Con una modifica successiva (L. 27 novembre 2020, n. 159), la regola è cambiata: oggi la partecipazione in videoconferenza è ammessa, anche se il regolamento non la prevede, purché ci sia il consenso della maggioranza dei condomini. In questo caso, il verbale redatto dal segretario e firmato dal presidente deve essere inviato a tutti (amministratore e condomini) con le stesse formalità dell’avviso di convocazione.

Cosa succede se l’avviso di convocazione è sbagliato?

Se l’amministratore omette di convocare un condomino, invia l’avviso in ritardo (oltre i cinque giorni) o l’avviso è incompleto (ad esempio, manca un punto all’ordine del giorno), la deliberazione presa dall’assemblea non è nulla, ma annullabile (art. 1137 c.c.). Questo significa che la delibera è valida ed efficace fino a quando uno dei condomini dissenzienti o assenti (proprio perché non ritualmente convocati) non la impugna davanti a un giudice entro i termini previsti. Se nessuno la impugna, la decisione resta valida per tutti.

Quali sono i doveri dell’amministratore nella convocazione?

L’amministratore non è un semplice “postino”. È tenuto a svolgere il suo incarico con la diligenza professionale richiesta dal mandato. Questo include il dovere di assicurare una regolare convocazione. L’amministratore è tenuto a svolgere le

indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare i condomini che, ad esempio, non sono più presenti al recapito precedentemente noto. Questa diligenza, però, è stata definita e potenziata dalla riforma del condominio, che gli ha fornito uno strumento specifico: il registro di anagrafe condominiale.

Cos’è e come funziona l’anagrafe condominiale?

La legge (art. 1130, comma 1, n. 6, c.c.) obbliga l’amministratore a “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale“. Questo registro non è un semplice elenco di nomi. Deve contenere:

• le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (come l’usufrutto) o personali di godimento (come l’inquilino);
• il codice fiscale;
• la residenza o il domicilio;
• i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

Per tenere aggiornato questo registro, la legge stabilisce un doppio binario. Da un lato, ogni condomino ha l’obbligo di comunicare in forma scritta ogni variazione dei dati (ad esempio un cambio di residenza, o la vendita)

entro sessanta giorni. Dall’altro lato, se il condomino rimane inerte, l’amministratore deve agire: richiede le informazioni con lettera raccomandata e, se dopo trenta giorni non riceve risposta, acquisisce le informazioni necessarie (ad esempio tramite visure o certificati anagrafici) e addebita il costo dell’operazione al responsabile, cioè al condomino inadempiente. Questo potere di ricerca (art. 33 D.P.R. 223/1989) non costituisce una violazione della privacy.

Chi ha diritto di voto in assemblea?

Non sempre chi abita l’appartamento è chi ha diritto di voto. La legge distingue diverse figure. Ad esempio, in caso di usufrutto, la legge (art. 67 disp. att. c.c.) opera una distinzione. L’

usufruttuario ha diritto di voto negli affari che attengono all’amministrazione ordinaria e al semplice godimento delle cose comuni. Il nudo proprietario vota invece per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria. La cosa importante, però, è che la riforma del condominio (L. 220/2012) ha chiarito che l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario (art. 67, comma 7, disp. att. c.c.).

E se l’appartamento viene venduto?

Il caso della vendita dell’unità immobiliare è quello più “lineare”. L’acquirente (il “nuovo condomino”) subentra nei diritti e nei doveri del venditore. Tuttavia, nei confronti del condominio e dell’amministratore, questo passaggio non è automatico. Fino a quando l’amministratore non riceve la

comunicazione formale dell’avvenuta alienazione (idealmente con l’invio di una copia dell’atto notarile), per lui il condomino resta il venditore. La giurisprudenza della Suprema Corte è costante: l’acquirente non può lamentarsi di non essere stato invitato all’assemblea se non ha provveduto a notificare o almeno comunicare all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà. L’onere di farsi conoscere è, in questo caso, interamente a carico del nuovo proprietario.

Cosa succede se un condomino muore?

Il decesso del condomino apre lo scenario più complesso. Con l’apertura della successione, la proprietà (e i relativi oneri) si trasferisce agli eredi. Ma chi sono? L’amministratore è tenuto a saperlo? L’erede, per un dovere di correttezza, dovrebbe farsi conoscere dall’amministratore, documentando la propria qualità e fornendo i dati per l’anagrafe condominiale. Spesso, però, per svariati motivi (tempi della successione, disaccordi tra eredi, semplice inerzia), nessuno si “manifesta”. Questo crea un vuoto che rischia di rendere annullabili tutte le delibere future.

L’amministratore deve cercare gli eredi?

Su questo punto, la giurisprudenza non è univoca e si sono formati diversi orientamenti.

Una tesi, piuttosto datata ma basata sul principio di diligenza, suggeriva all’amministratore di inviare la convocazione «collettivamente ed impersonalmente» agli eredi presso l’ultimo domicilio del defunto (applicando una regola simile a quella dei processi civili, art. 303, comma 2, c.p.c.).

Un’altra opinione, opposta e “rivoluzionaria”, è stata avanzata dalla Cassazione: l’amministratore, pur sapendo del decesso, nulla è tenuto a inviare agli eredi fino a quando questi non rendono nota la loro qualità. Il motivo? L’individuazione degli eredi comporterebbe attività (come ricerche genealogiche o visure testamentarie) che eccedono palesemente le competenze dell’amministratore.

Tuttavia, questa seconda tesi si scontra con il dovere generale di diligenza e con l’obbligo, introdotto dalla riforma, di curare attivamente l’anagrafe condominiale. Inoltre, le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che l’amministratore può agire per il recupero delle spese solo contro il “vero” proprietario. Questo presuppone che l’amministratore debba sapere chi è il vero proprietario, e quindi non possa restare completamente inerte di fronte al decesso di un condomino. Ignorare il problema e non inviare alcuna convocazione, seppur supportato da quella singola pronuncia, appare una palese violazione del dovere di diligenza minimale.

Giurisprudenza

L’incertezza su chi convocare in caso di decesso di un condomino emerge chiaramente dall’evoluzione della giurisprudenza, che nel tempo ha offerto soluzioni diverse e talvolta contrastanti, bilanciando i doveri dell’amministratore e gli oneri degli eredi.

In passato, è stato affermato che l’amministratore ha un dovere generale di diligenza. Per assicurare una convocazione regolare, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare i condomini che non si trovano più al vecchio recapito, al fine di poter comunicare a tutti l’avviso (Cassazione civ., Sez. II, 28 novembre 2000, n. 15283).

Su questa linea, una vecchia sentenza aveva individuato una soluzione pratica: se l’erede non si fa vivo e non dimostra la sua nuova qualità, l’amministratore compie il suo dovere indirizzando l’avviso all’ultimo domicilio conosciuto del defunto, a nome del defunto stesso. L’importante è poter dimostrare che qualcuno addetto a quel domicilio lo abbia ricevuto (Cassazione civ. 29 luglio 1978, n. 3798). Anche una sentenza di merito ha ribadito questo concetto, ritenendo

sufficiente inviare la comunicazione agli eredi presso il domicilio del defunto per considerare assolto l’obbligo (Tribunale Salerno, 28 settembre 2010).

Tuttavia, una successiva e importante sentenza della Suprema Corte ha drasticamente ridimensionato i doveri di ricerca dell’amministratore. Secondo questa interpretazione, l’amministratore che sa della morte di un condomino non è tenuto a inviare alcun avviso (né al defunto, né agli eredi “impersonalmente”) fino a quando gli eredi non gli comunicano la loro qualità. L’amministratore, infatti, non ha elementi utili per individuarli e non è obbligato a fare alcuna particolare ricerca (Cassazione civ., Sez. II, 22 marzo 2007, n. 6926).

Questa apparente confusione tra le responsabilità trova un punto fermo in una pronuncia più recente, che sposta decisamente l’obbligo sul successore. È onere dell’erede comunicare all’amministratore sia il decesso del condomino sia l’avvenuta accettazione dell’eredità, con la quale assume diritti e obblighi. Se l’erede non effettua questa comunicazione, non può in un secondo momento contestare l’omessa convocazione all’assemblea (che l’amministratore ha effettuato basandosi sui dati in suo possesso), né opporsi a un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle spese condominiali (Tribunale Salerno, 7 gennaio 2019, n. 199).

Infine, è fondamentale capire perché

l’individuazione del “vero” proprietario sia così importante, specialmente per il pagamento delle spese. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che nei rapporti tra condominio e proprietario non vale il “principio dell’apparenza del diritto”. L’amministratore non può, cioè, chiedere le spese a chi “sembra” il proprietario (ad esempio un inquilino o un parente che vive nell’appartamento) per tutelare un presunto “affidamento”. Il condominio non è un “terzo” estraneo, ma una parte diretta del rapporto. Il rapporto giuridico (e quindi l’obbligo di pagare) esiste solo ed esclusivamente con il “vero” proprietario dell’unità immobiliare, come stabilito dalla legge (artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c.). Per questo, l’amministratore può agire per il recupero dei crediti solo contro chi è legalmente subentrato nella proprietà, cioè l’erede che ha accettato (Cassazione civ., Sez. Unite, 8 aprile 2002, n. 5035).