La convocazione assemblea sul sito web è valida?

Pubblicare l’avviso di assemblea sul sito internet condominiale non basta, anche se il regolamento lo prevede. La legge impone mezzi specifici e inderogabili per la convocazione. La delibera è a rischio annullamento.

Nell’era digitale, quasi ogni condominio ha un proprio sito web o utilizza aree riservate online per gestire le comunicazioni. È comodo, veloce e permette di archiviare documenti. Viene naturale pensare di poter usare questi strumenti anche per le comunicazioni ufficiali, come la convocazione dell’assemblea. Magari l’assemblea stessa ha votato una modifica al regolamento per introdurre questa modalità “moderna”. Eppure, la legge su questo punto è molto rigorosa e non lascia spazio a innovazioni fai-da-te. Per questo molti si chiedono se

la convocazione assemblea sul sito web è valida. La risposta, come confermato anche dai giudici del Tribunale di Lecce (sent. 2237/2025), è negativa e ignorare questa regola può portare all’annullamento di tutte le decisioni prese.

Quali sono i modi per convocare l’assemblea?

La legge stabilisce un elenco preciso e tassativo dei mezzi che l’amministratore deve usare per inviare l’avviso di convocazione

dell’assemblea. Il riferimento normativo (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) indica che la comunicazione deve avvenire tramite forme che garantiscano la prova della ricezione. Il legislatore ha riconosciuto la necessità di modernizzare questi mezzi, tanto che un recente intervento (DL 104/2020) ha aggiunto all’elenco tradizionale anche la posta elettronica certificata (PEC). Lo scopo di questa norma è garantire che ogni singolo condomino sia messo personalmente e certamente a conoscenza della data, dell’ora e degli argomenti (ordine del giorno) della riunione, per potervi partecipare.

Il regolamento di condominio può cambiare queste regole?

Questa è la domanda centrale. Molti condomini credono che, siccome il

regolamento condominiale è la “legge interna” del palazzo, l’assemblea possa modificarlo per introdurre sistemi di convocazione alternativi, come la pubblicazione sul sito web. Questo pensiero è sbagliato. La legge (art. 72 disp. att. c.c.) stabilisce che le norme sulle modalità di convocazione (contenute nel citato art. 66) sono inderogabili. “Inderogabile” significa che l’autonomia privata, cioè la volontà dei condòmini espressa nel regolamento, non può cambiarle, nemmeno se la decisione viene presa all’unanimità. Qualsiasi modifica regolamentare che preveda modalità alternative a quelle legali (come la sola pubblicazione online) è, di fatto, nulla e non va applicata.

Perché la pubblicazione sul sito web non è sufficiente?

Anche se il condominio ha predisposto un sito internet con aree personali protette da password, questa modalità non è equiparabile ai metodi previsti dalla legge. Lo ha ribadito una recente sentenza (Tribunale di Lecce, sent. 2237/2025, in linea con la Cassazione 16399/2025). Il problema è che la pubblicazione su un sito richiede un’azione attiva del condomino: deve ricordarsi di accedere, inserire le credenziali e controllare se ci sono novità. La legge, invece, richiede un’azione attiva da parte del mittente (l’amministratore) che invia una comunicazione direttamente al destinatario (il condomino), ottenendo una prova di avvenuta ricezione. La semplice messa a disposizione su un portale non garantisce che il condomino ne sia venuto a conoscenza.

Che succede se l’avviso è inviato solo in modo diverso?

Se l’amministratore convoca l’assemblea utilizzando unicamente una modalità non prevista dalla legge (come il sito web, ma anche una email semplice o un messaggio su un gruppo social), la convocazione è viziata. Di conseguenza, l’assemblea non è regolarmente costituita. Ogni condomino che non è stato convocato secondo le regole (o che comunque ritiene di non aver ricevuto l’avviso legalmente) può impugnare la delibera assembleare. Il giudice, una volta verificato il vizio di convocazione, non potrà fare altro che dichiarare la delibera annullata. Questo significa che tutte le decisioni prese durante quella riunione (approvazione del bilancio, nomina dell’amministratore, lavori straordinari) perdono la loro efficacia.

I mezzi moderni sono del tutto inutili per le comunicazioni?

Questo rigore non significa che la tecnologia sia bandita dai condomini. Significa solo che la convocazione ufficiale, quella che fa partire i termini di legge, deve seguire le regole tassative. Tuttavia, il sito web condominiale, le email o le app di messaggistica sono strumenti eccellenti e validissimi per tutte le comunicazioni informali e per le attività preparatorie. Ad esempio, l’amministratore può, dopo aver inviato la raccomandata o la PEC ufficiale, caricare sul sito i documenti che verranno discussi (come i preventivi o il bilancio), oppure inviare un promemoria via email qualche giorno prima della data. Questi usi sono legittimi e utili, purché non sostituiscano l’unica convocazione legalmente valida.