Come capire se il mio è un supercondominio?

L’esistenza di un supercondominio è automatica quando più edifici condividono servizi (es. cortili), anche senza tabelle millesimali apposite. Spiegazione di come nasce e della differenza tra assemblee.

Molte persone vivono in complessi residenziali composti da diverse “palazzine” che condividono un giardino, un viale d’accesso o un impianto centralizzato, ma sono gestite come se fossero un blocco unico. La confusione regna sovrana e spesso sfocia in liti, ad esempio quando l’assemblea generale prende decisioni che riguardano solo un edificio. A questo punto, è normale chiedersi: come capire se il mio è un supercondominio? La risposta della giurisprudenza, come chiarito da una sentenza della Corte d’Appello di Milano (sent. 5857/2018), è che l’esistenza di questa particolare entità non dipende da documenti, votazioni o atti notarili, ma da una semplice situazione di fatto.

Quando nasce “legalmente” un supercondominio?

Un supercondominio non ha bisogno di una “manifestazione di volontà” per venire al mondo. La sua nascita è automatica e sorge “di fatto” nel momento in cui singoli edifici distinti hanno in comune tra loro alcuni impianti o servizi.

La legge (come sancito dall’articolo 1117-bis del Codice civile) parla di un legame “da accessorio a principale”: i servizi (es. il cortile, la portineria centrale, l’impianto di riscaldamento unico, i viali) sono “accessori” ai singoli edifici “principali”.

Se tre palazzine separate condividono lo stesso cortile e lo stesso viale d’ingresso, il supercondominio esiste automaticamente, anche se nessuno lo ha mai chiamato così o se l’amministratore lo gestisce in modo diverso.

E se non esistono tabelle millesimali apposite?

Questo è uno degli equivoci più comuni. Molti credono che, in assenza di tabelle millesimali specifiche per il supercondominio, questo non esista. La giurisprudenza chiarisce che è vero il contrario. La contitolarità dei diritti sui beni comuni (come il cortile nel caso esaminato a Milano) è l’unico requisito necessario. L’assenza di tabelle dedicate al supercondominio non ne esclude l’esistenza, ma ne complica solo la gestione, che fino a quel momento è stata, con ogni probabilità, irregolare. Le tabelle sono una

L’errore più frequente, evidenziato anche nella vicenda giudiziaria milanese, è amministrare il complesso come se fosse un “unico condominio” costituito da più “corpi di fabbrica”. Questo porta a convocare una sola assemblea generale, alla quale partecipano tutti i singoli proprietari di tutti gli edifici, e che delibera su qualsiasi argomento, anche su quelli che riguardano un singolo edificio.

L’assemblea generale (composta dai proprietari degli edifici A, B e C) vota per il rifacimento del tetto del solo edificio A. Quella delibera è illegittima, perché a dover decidere (e pagare) per il tetto dell’edificio A sono solo i proprietari dell’edificio A.

Annuncio pubblicitario

Come funzionano le assemblee nel supercondominio?

La gestione corretta prevede un doppio livello di amministrazione. Devono esistere:

• le assemblee dei singoli condomini (l’assemblea dell’edificio A, quella del B, ecc.), che decidono sulla manutenzione e la gestione delle parti comuni proprie di quell’edificio (es. le scale, l’ascensore, il tetto);

• l’assemblea del supercondominio, che decide solo sulla gestione e la manutenzione dei beni e servizi condivisi da tutti (es. il cortile, la guardiania, il cancello principale).

Chi partecipa all’assemblea di supercondominio?

Proprio per evitare assemblee “oceaniche” e ingestibili, la legge prevede regole specifiche per la partecipazione all’assemblea del supercondominio (come disposto dall’

Servono quindi tabelle millesimali distinte?

Assolutamente sì. Una gestione corretta richiede la predisposizione di tabelle distinte:

• tabelle per i singoli condomini: che ripartiscono le spese interne a ciascun edificio (es. l’ascensore dell’edificio A);

• tabelle del supercondominio: che ripartiscono le spese per i servizi comuni (es. il cortile) tra i diversi edifici, solitamente attribuendo a ciascun edificio una quota totale (es. Edificio A = 400 millesimi, Edificio B = 300, Edificio C = 300).