Posso usucapire un bene espropriato dallo Stato?

Un bene espropriato e destinato a pubblica utilità non è usucapibile. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che il decreto di esproprio degrada il possesso a mera detenzione. Tuttavia, in alcuni casi, è possibile l’usucapione.

Immagina questa scena: un ente pubblico espropria un terreno agricolo per costruire un’opera che, però, non viene mai realizzata. Il vecchio proprietario, o un vicino, continua per vent’anni a coltivare quel terreno, a recintarlo e a curarlo, comportandosi in tutto e per tutto come il proprietario. A quel punto, potrebbe pensare di aver acquisito il bene per usucapione. Ma è davvero così? Posso usucapire un bene espropriato dallo Stato?

La risposta, consolidata da una sentenza fondamentale delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è negativa. Il motivo non risiede solo nel fatto che il bene è “pubblico”, ma in un effetto giuridico preciso che il decreto di esproprio ha sulla natura del possesso.

Un bene pubblico si può usucapire?

In via generale, la legge distingue i beni pubblici in diverse categorie, e non tutte sono soggette alle stesse regole:

• beni demaniali: sono beni come le spiagge, i fiumi o le strade, destinati per natura all’uso di tutti. Questi sono inalienabili e non possono mai essere usucapiti.

• beni del patrimonio indisponibile: sono i beni (come foreste, miniere, o edifici destinati a un pubblico servizio) che appartengono allo Stato o a un ente pubblico e servono a uno scopo pubblico. Finché mantengono questa destinazione, non sono usucapibili (Tribunale di Roma, sez. 2, sentenza n. 5818/2020).

• beni del patrimonio disponibile: sono tutti gli altri beni che appartengono allo Stato (ad esempio un normale appartamento sfitto) ma non hanno una funzione pubblica. Questi beni sono soggetti alle regole comuni e

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  possono essere usucapiti da un privato (Tribunale di Roma, sez. 2, sentenza n. 5818/2020).

Un immobile espropriato per pubblica utilità, essendo per definizione destinato a un interesse pubblico, rientra nel patrimonio indisponibile e, come tale, non è usucapibile.

Cosa blocca l’usucapione dopo un esproprio?

L’usucapione (art. 1158 c.c.) non richiede solo il controllo materiale del bene (corpus), ma anche l’intenzione di comportarsi come il vero proprietario (l’animus possidendi). È proprio su questo secondo elemento che interviene il decreto di esproprio.

Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 651 del 12 gennaio 2023) hanno risolto un lungo contrasto giurisprudenziale, stabilendo un principio chiave: un provvedimento ablativo valido ed efficace (come un decreto di esproprio)

estingue l’“animus possidendi” del precedente proprietario. Anche se il privato mantiene la disponibilità fisica del terreno, la sua relazione con il bene viene legalmente “degradata”: non è più “possesso”, ma “mera detenzione”. La detenzione, anche se si protrae per decenni, non è mai sufficiente per far maturare l’usucapione (Cass. Civ., Sez. 2, N. 5354 del 28-02-2025).

Se la P.A. non prende possesso del bene cambia qualcosa?

L’orientamento ormai consolidato è che non è necessaria la materiale apprensione del bene da parte dell’ente pubblico. Ciò che conta è l’effetto legale del provvedimento. La notifica o la semplice conoscenza del decreto di esproprio sono sufficienti a far perdere al precedente proprietario l’intenzione di possedere come proprietario (

animus), anche se la Pubblica Amministrazione, per inerzia o ritardi burocratici, non si immette mai materialmente nel possesso (Cass. Civ., Sez. 2, N. 21672 del 01-08-2024). Il privato che rimane sul fondo lo fa, agli occhi della legge, come un detentore che tollera l’altrui proprietà.

È possibile ricominciare a usucapire un bene espropriato?

È astrattamente possibile usucapire un bene espropriato e ormai divenuto pubblico perché esso non rientra nel patrimonio indisponibile dello Stato. Tuttavia non basta continuare a fare ciò che si faceva prima. Essendo la relazione degradata a “detenzione”, per far ripartire da zero il conteggio dei 20 anni per l’usucapione, il privato deve compiere un atto formale di

interversione del possesso (ai sensi dell’art. 1141, comma 2, c.c.). Questo non significa semplicemente continuare a coltivare il fondo, ma compiere un atto di aperta opposizione contro il nuovo proprietario (l’ente pubblico). Ad esempio, dovrebbe recintare il terreno e inviare una comunicazione formale all’ente espropriante disconoscendo la sua proprietà e affermando la propria. Senza un atto di opposizione chiaro ed esplicito, il possesso utile all’usucapione non inizia mai (Cass. Civ., Sez. 2, N. 5354 del 28-02-2025).

E se l’esproprio non è stato completato correttamente?

Un’eccezione importante riguarda i procedimenti soggetti al Testo Unico sugli espropri (D.P.R. n. 327/2001), applicabile alle dichiarazioni di pubblica utilità intervenute dopo il 30 giugno 2003. In questo regime, il decreto di esproprio è soggetto a una condizione sospensiva: l’ente pubblico deve eseguire l’immissione in possesso entro un termine perentorio di due anni. Se l’ente non lo fa, il decreto di esproprio diventa inefficace e la proprietà si “riespande” automaticamente in capo al proprietario originario. In questo caso specifico, il problema dell’usucapione contro l’ente pubblico non si pone, perché, di fatto, l’espropriazione è fallita e il bene non è mai diventato patrimonio indisponibile (Cass. Civ., Sez. U, N. 651 del 12-01-2023).