Rottura della braga: paga il condominio o il proprietario?

Scopri di chi è la responsabilità per le infiltrazioni causate dal tubo di raccordo alla fogna. Analisi della giurisprudenza su parti comuni, proprietà esclusiva e risarcimento danni da mancato godimento.

Uno degli incubi peggiori per chi vive in un edificio è svegliarsi e trovare una macchia di umidità sul soffitto che si allarga a vista d’occhio. In quel momento scatta immediatamente la caccia al colpevole per capire chi dovrà farsi carico delle spese di riparazione e del risarcimento. Spesso si accende un conflitto tecnico e legale per stabilire se la perdita provenga da una tubatura condominiale verticale o da un raccordo orizzontale privato. Affrontare il tema della

rottura della braga e capire se paga il condominio o il proprietario significa analizzare la natura giuridica degli impianti fognari per distinguere ciò che appartiene a tutti da ciò che è di pertinenza esclusiva del singolo, evitando così lunghi contenziosi basati su errate convinzioni.

Cos’è la braga e perché non è considerata parte comune?

Per comprendere la ripartizione delle responsabilità all’interno degli edifici è necessario identificare correttamente la funzione tecnica di ogni componente idraulico. La

braga è quell’elemento di raccordo, spesso a forma di “Y” o di “T”, che serve a collegare le tubature di scarico del singolo appartamento (wc, lavandini, doccia) con la colonna fecale verticale che attraversa il palazzo. La giurisprudenza (Cass. sent. n. 1027/2018; Cass. sent. n. 19045/2010) ha consolidato il principio secondo cui questo elemento non rientra tra le parti comuni dell’edificio elencate nell’articolo 1117 del Codice civile.

Il criterio fondamentale per stabilire la proprietà non è la posizione fisica del tubo (che spesso è incassato nel solaio o nel muro condominiale), ma la sua destinazione funzionale. Poiché la braga serve esclusivamente a convogliare i reflui liquidi e solidi provenienti da una specifica unità immobiliare verso la condotta principale, essa è considerata un prolungamento della proprietà privata. Diversamente dalla colonna montante, che raccoglie gli scarichi di tutti i piani e ha quindi un’utilità collettiva, il raccordo di innesto è funzionale al godimento del solo proprietario dell’appartamento da cui parte lo scarico.

Se si rompe il tubo verticale principale che raccoglie le acque di tutto il palazzo, la spesa viene divisa tra tutti i condomini in base ai millesimi. Se invece si fessura il tubo orizzontale che porta l’acqua dal water del signor Rossi alla colonna principale, la spesa è interamente a carico del signor Rossi, anche se il tubo passa sotto il pavimento o dentro un muro maestro.

Chi risponde dei danni causati dalle infiltrazioni al piano di sotto?

Una volta appurato che il raccordo di scarico è di proprietà esclusiva, ne consegue l’applicazione delle norme sulla responsabilità civile per le cose in custodia. Il proprietario dell’appartamento è considerato, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile,

custode dei beni che gli appartengono e ha il dovere di vigilare sul loro stato di manutenzione per evitare che arrechino danni a terzi. La responsabilità del custode è di natura oggettiva: questo significa che il proprietario del piano superiore risponde del danno per il solo fatto che l’evento lesivo (la perdita d’acqua) è stato causato da un bene di sua proprietà, indipendentemente dal fatto che egli fosse a conoscenza del guasto o che abbia agito con negligenza.

Una recente sentenza di merito (Trib. Napoli, sent. 20 ottobre 2025, n. 9390) ha ribadito questo concetto in un caso dove le infiltrazioni provenivano da una braga con il sigillante deteriorato. Il giudice ha escluso la responsabilità del condominio, poiché la rottura non riguardava la colonna fecale comune, e ha condannato il proprietario dell’appartamento sovrastante. Non rileva, ai fini esimenti, la vetustà dell’impianto o l’eventuale usura concomitante della colonna condominiale, se la causa scatenante della perdita è localizzabile nel raccordo privato.

La signora Bianchi subisce danni da acqua nel bagno. Il perito scopre che la perdita deriva dal raccordo del wc dell’appartamento di sopra, abitato dal signor Verdi. Anche se il signor Verdi non ha mai fatto lavori e non sapeva che il tubo fosse vecchio, dovrà pagare di tasca sua l’imbiancatura del bagno della signora Bianchi e la riparazione del proprio tubo.

Quali tipi di risarcimento spettano al condomino danneggiato?

Oltre al ripristino materiale dei luoghi, chi subisce un allagamento o macchie di umidità ha diritto a essere ristorato per tutti i disagi patiti. Il risarcimento non copre soltanto le spese vive necessarie per le riparazioni murarie (intonaco, pittura, trattamenti antimuffa), ma si estende anche al cosiddetto

danno da mancato godimento dell’immobile. Vivere in un ambiente insalubre, con odori sgradevoli o con la presenza di muffe nocive per la salute, comprime il diritto di proprietà e limita la fruibilità della casa.

I giudici tendono a liquidare questa voce di danno in via equitativa, ovvero senza pretendere una prova di precisione matematica dell’importo, ma basandosi sulla durata del disagio e sulla gravità delle infiltrazioni. L’invivibilità di una o più stanze, magari costringendo gli occupanti a spostarsi in altri ambienti o addirittura a lasciare temporaneamente l’abitazione, costituisce un pregiudizio risarcibile che si aggiunge al costo dei lavori edili.

• spese per il ripristino dello stato dei luoghi (pitturazione, muratura);

• spese per la ricerca del guasto (idraulico, videoispezioni);

• danno per l’impossibilità di utilizzare pienamente le stanze colpite.

A causa di una perdita dalla braga del piano di sopra, la camera da letto matrimoniale diventa inutilizzabile per tre mesi a causa della muffa e dell’odore di fogna. Il giudice, oltre a far pagare i lavori di ristrutturazione, può ordinare al vicino colpevole di versare una somma aggiuntiva (ad esempio 1.000 euro) per compensare il fatto che i proprietari hanno dovuto dormire sul divano in salotto per tutto quel tempo.