Che differenza c’è tra compromesso e diritto di prelazione?

Scopri cosa cambia tra l’obbligo di vendere e il semplice diritto di essere preferiti. Leggi quando puoi ottenere la casa dal giudice e quando spetta solo il risarcimento.

Quando si tratta di acquistare o vendere un immobile, la terminologia giuridica può creare molta confusione. Spesso si pensa di aver “bloccato” una casa, mentre in realtà si ha solo una promessa generica. Altre volte si teme di essere vincolati per sempre, quando invece si è liberi di cambiare idea. Capire bene che differenza c’è tra compromesso e diritto di prelazione è fondamentale per non avere brutte sorprese. Mentre il primo costringe le parti a firmare il contratto definitivo, il secondo lascia molta più libertà al proprietario, creando però tutele diverse in caso di “tradimento”. In questo articolo analizzeremo come i giudici distinguono queste due figure e quali sono le conseguenze pratiche per il portafoglio e per il diritto di proprietà.

Cosa devo fare se firmo un contratto preliminare?

Il contratto preliminare, conosciuto comunemente come “compromesso”, è un accordo molto forte. Con la sua firma, le parti si assumono l’immediata e definitiva obbligazione di prestare il consenso per il futuro contratto definitivo. Non c’è spazio per i ripensamenti: chi firma un preliminare sta promettendo di vendere o comprare quel bene specifico entro una data certa (Cass. ord. 15801/2024).

Questo tipo di contratto crea un vincolo giuridico che obbliga a “fare”. Il venditore deve presentarsi dal notaio e l’acquirente deve pagare il prezzo. L’impegno è attuale e concreto. Non dipende dalla volontà futura di una delle parti, ma è un percorso già tracciato che deve necessariamente portare al rogito.

Tizio firma un preliminare per vendere la sua casa a Caio entro il 31 dicembre; se Tizio cambia idea perché vuole tenere la casa, è comunque obbligato a presentarsi dal notaio.

Sono obbligato a vendere se concedo la prelazione?

Il patto di prelazione funziona in modo completamente diverso. Chi concede la prelazione (il promittente) non si obbliga a vendere il bene, ma si assume due impegni specifici nel caso in cui decidesse, in futuro e liberamente, di farlo. Il primo è un’

Il proprietario rimane libero di tenersi il bene per sempre. La prelazione scatta solo se e quando matura la decisione di alienare il bene. L’obbligo è solo quello di preferire, a parità di condizioni, il soggetto che ha il diritto di prelazione. Se il prelazionario rifiuta o non risponde entro il termine, il proprietario diventa libero di vendere a chiunque altro.

Il proprietario di un terreno promette al vicino: “Se un giorno deciderò di vendere, lo chiederò prima a te”. Dopo dieci anni il proprietario non ha ancora venduto nulla: il vicino non può pretendere l’acquisto perché non c’è obbligo di vendita.

Posso prendermi la casa se il proprietario la vende ad altri?

Questa è la differenza più dolorosa per chi subisce il torto. Se viene violato un contratto preliminare (ad esempio il venditore si rifiuta di firmare il definitivo), la legge offre una tutela fortissima: l’articolo 2932 del codice civile. Il giudice può emettere una sentenza che trasferisce la proprietà anche contro la volontà del venditore. Si ottiene quindi il bene in natura.

Nel patto di prelazione volontaria, invece, la tutela è molto più debole. Se il proprietario vende a un terzo senza avvisare il prelazionario, quest’ultimo non può recuperare il bene (Cass. sent. 4116/1986). L’obbligazione di preferire non è coercibile in forma specifica. Il bene ormai appartiene al terzo acquirente, che lo ha comprato validamente e non deve restituirlo (salvo rari casi di prelazione legale, non volontaria). Il prelazionario “tradito” ha diritto soltanto al risarcimento del danno. Non si può configurare un preliminare e quindi non si può chiedere al giudice di trasferire la proprietà (Cass. ord. 15801/2024).

Il proprietario vende la casa a un estraneo senza avvisare chi aveva la prelazione. L’estraneo si tiene la casa. Chi aveva la prelazione riceve una somma di denaro come risarcimento, ma perde l’immobile.

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Si può trascrivere la prelazione nei registri immobiliari?

Per proteggere i propri diritti sugli immobili, lo strumento principe è la trascrizione nei registri pubblici. Il contratto preliminare può essere trascritto: questo serve a “prenotare” l’acquisto e a renderlo opponibile a chiunque. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che il patto di prelazione non può essere trascritto (Cass. S.U. sent. 6597/2011).

Il motivo risiede nella natura dell’accordo. Nel preliminare c’è un’obbligazione già esistente e definita di trasferire la proprietà, quindi ha senso informare i terzi. Nella prelazione, invece, non c’è alcun obbligo di futuro trasferimento, ma solo una possibilità ipotetica legata alla volontà del proprietario. Poiché non c’è un effetto certo da prenotare, la trascrizione non è ammessa. Questo conferma che il terzo che acquista ignorando la prelazione è al sicuro e il suo acquisto non può essere travolto.

Due parti vanno dal notaio per registrare un patto di prelazione. Il conservatore dei registri rifiuta la trascrizione perché non è un atto che trasferisce o promette sicuramente diritti reali.

Quando spetta la prelazione per le case popolari?

Esistono casi particolari di prelazione legati all’edilizia residenziale pubblica o alle dismissioni di enti (come le Ferrovie dello Stato). In queste situazioni, per avere diritto a essere preferiti nell’acquisto, non basta occupare l’immobile. La legge richiede requisiti severi: bisogna detenere l’immobile in base a un valido contratto di locazione e dimostrare l’effettiva e personale utilizzazione del bene come abitazione da oltre cinque anni (Cass. sent. 19928/2008).

Non basta avere un contratto se poi la casa viene usata, ad esempio, solo per le vacanze o villeggiatura. Inoltre, gli accordi sindacali o le circolari interne che regolano queste vendite non hanno forza di legge. Se l’ente pubblico viola queste regole interne vendendo ad altri, l’inquilino non ha un diritto di “riscatto” (cioè riprendersi la casa dal terzo), ma può chiedere, anche in questo caso, solo il risarcimento dei danni.

Un assegnatario usa la casa cantoniera solo d’estate. L’ente vende l’immobile. L’assegnatario non ha diritto alla prelazione perché manca il requisito dell’abitazione stabile.