Di chi sono i balconi in condominio e chi paga le spese?

I balconi aggettanti sono privati o parti comuni? Scopri quando le spese spettano al proprietario e quando al condominio se c’è una funzione estetica.

Vivere in un palazzo comporta spesso dubbi su quali siano le parti di tutti e quali quelle esclusive. Uno dei temi più caldi riguarda gli spazi esterni: capire di chi sono i balconi in condominio e chi paga le spese è fondamentale per evitare liti durante le assemblee. Spesso si crede che tutto ciò che si vede da fuori appartenga al condominio, ma la legge e i giudici hanno tracciato una linea netta tra la struttura che serve all’appartamento e gli elementi che abbelliscono la facciata. Mentre la piattaforma su cui camminiamo è quasi sempre privata, ciò che la riveste potrebbe appartenere a tutti se serve al decoro dell’edificio. Vediamo di fare chiarezza su queste distinzioni.

I balconi aggettanti sono parti comuni o proprietà privata?

La questione sulla natura giuridica dei balconi è stata dibattuta per anni, ma la giurisprudenza ha raggiunto un punto di equilibrio molto chiaro. Bisogna innanzitutto distinguere il tipo di balcone: qui parliamo dei balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, protendendosi nel vuoto. Secondo i giudici, questi elementi costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, pertanto, rientrano nella

Il motivo di questa assegnazione è strutturale e funzionale. I balconi non sono necessari per l’esistenza del fabbricato (il palazzo starebbe in piedi anche senza), né sono destinati all’uso o al servizio comune (come invece accade per le scale o il tetto). Non rientrano quindi tra le parti comuni elencate dal codice civile. Di conseguenza, le spese per la loro manutenzione ordinaria e straordinaria, inclusa la struttura, la pavimentazione e l’impermeabilizzazione, non possono essere addossate a tutti i condòmini, ma restano a carico del proprietario esclusivo (Cass., Sez. 2, sent. 15 settembre 2025, n. 25192).

Marco nota che le piastrelle del suo balcone sono rotte e che c’è un’infiltrazione d’acqua che sta rovinando il cemento del suo stesso balcone. In assemblea non può chiedere che la riparazione venga pagata dal condominio: dovrà chiamare lui la ditta e saldare la fattura di tasca sua.

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Quando i rivestimenti del balcone diventano condominiali?

Esiste un’importante eccezione alla regola della proprietà privata, che riguarda l’estetica dell’edificio. Sebbene il “corpo” del balcone sia privato, i suoi elementi esterni possono essere considerati beni comuni. Questo accade quando i rivestimenti, come quelli della parte frontale (il cosiddetto “frontalino”) o della parte inferiore (il “celino” o sottobalcone), non svolgono solo una funzione protettiva della struttura, ma hanno una prevalente funzione estetica.

Se questi elementi contribuiscono a rendere l’edificio esteticamente gradevole, inserendosi nel prospetto come parti decorative e ornamentali essenziali della facciata, allora appartengono a tutti. In questo caso, la spesa per la loro manutenzione o il rifacimento deve essere ripartita tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, poiché il decoro architettonico è un bene di cui beneficiano tutti i proprietari, non solo chi possiede il balcone (Cass., sent. n. 4909/2020).

Il condominio decide di rifare la facciata. I balconi hanno dei frontalini in marmo lavorato che riprendono il motivo architettonico del portone d’ingresso. La pulizia e il restauro di questi marmi saranno pagati da tutto il condominio, perché toglierli o lasciarli rovinati danneggerebbe l’immagine dell’intero palazzo.

Come si dividono le spese di manutenzione in caso di lavori?

Quando l’assemblea approva lavori di ristrutturazione che coinvolgono l’esterno dell’edificio, è necessario fare molta attenzione a come vengono divise le voci di spesa nel preventivo. Un errore frequente è quello di approvare un “pacchetto unico” di manutenzione straordinaria che mescola interventi sulle parti private e su quelle comuni. Questo approccio è scorretto e può portare all’invalidità della delibera.

L’amministratore e l’assemblea devono distinguere nettamente:

• le opere che riguardano la struttura e il calpestio del balcone (a carico del singolo);

• le opere che riguardano i rivestimenti decorativi (a carico del condominio).

Se il rivestimento non ha pregio artistico ma serve solo a coprire il cemento, la spesa resta privata. La funzione estetica deve essere “prevalente ed essenziale”. In assenza di fregi o decori particolari, anche l’intonaco del sottobalcone potrebbe essere considerato privato, salvo diversa indicazione del regolamento contrattuale.

Durante il rifacimento della facciata, la ditta presenta un preventivo. La voce “impermeabilizzazione balconi” sarà addebitata ai singoli proprietari dei balconi. La voce “tinteggiatura dei fregi decorativi sotto i balconi” sarà invece ripartita tra tutti i condòmini secondo la tabella dei millesimi di proprietà generale.