Affitti brevi: cedolare al 21% sulla prima casa e Partita Iva dalla terza

Manovra, accordo nella maggioranza: cedolare al 26% solo sulla seconda casa, partita Iva obbligatoria dalla terza. Ritirata la norma sull’oro di Bankitalia.

Il vertice di maggioranza tenutosi a Palazzo Chigi ha delineato il nuovo perimetro della legge di bilancio, fissando regole precise che impatteranno direttamente sui proprietari immobiliari e sugli investitori. L’incontro, che ha visto seduti allo stesso tavolo la premier Giorgia Meloni, i vicepremier Antonio Tajani e Matteo Salvini, il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti e i rappresentanti delle forze politiche di coalizione, ha prodotto un accordo politico che mira a bilanciare la necessità di nuove entrate con la tutela della piccola proprietà. Al centro del dibattito, e della soluzione individuata, vi sono gli

affitti brevi, la tassazione delle rendite finanziarie e la gestione delle riserve auree, temi caldi che necessitavano di una sintesi definitiva per evitare frizioni post-elettorali.

L’intesa raggiunta stabilisce un principio chiaro: la distinzione tra chi utilizza la locazione turistica come integrazione al reddito familiare e chi, invece, ne fa un’attività imprenditoriale vera e propria. Questo approccio analitico si riflette anche sulle altre misure, dalla Tobin Tax alle regole per il sistema bancario, disegnando un quadro fiscale che cerca coperture per circa un miliardo di euro senza colpire indiscriminatamente. Di seguito, analizziamo nel dettaglio le nuove disposizioni emerse dal vertice, trasformando le decisioni politiche in regole operative per i contribuenti.

Le tre fasce degli affitti brevi

La novità più rilevante per il mercato immobiliare riguarda la strutturazione della tassazione sugli affitti brevi. Fino a oggi, il dibattito si era concentrato su un possibile aumento generalizzato della cedolare secca. L’accordo finale, invece, introduce un sistema a scaglioni basato sul numero di immobili messi a reddito, creando di fatto tre diverse categorie di contribuenti.

1. la prima casa locata: per il proprietario che affitta un solo immobile per scopi turistici, la tassazione rimane invariata. Si applicherà la

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   cedolare secca al 21%. Questa regola vale anche se il proprietario si affida a intermediari immobiliari o a portali telematici per la gestione delle prenotazioni. È una misura pensata per tutelare il piccolo risparmiatore che mette a reddito, ad esempio, una casa ereditata o l’appartamento al mare non utilizzato.

2. la seconda casa locata: L’aumento dell’aliquota scatta a partire dal secondo immobile destinato alla locazione breve. In questo caso, la tassazione sale al 26%. Il legislatore ha individuato in questa soglia il punto di passaggio verso una maggiore capacità contributiva, chiedendo un sacrificio maggiore a chi possiede più asset immobiliari produttivi.

3. dalla terza casa in poi:

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   Qui risiede la vera svolta strutturale. Chi destina agli affitti brevi tre o più immobili non sarà più considerato un semplice privato che integra il proprio reddito, ma un soggetto che svolge un’attività industriale. Di conseguenza, scatta l’obbligo di apertura della partita Iva, con tutti gli adempimenti burocratici e fiscali connessi all’attività d’impresa.

Questa tripartizione è stata accolta con favore da Forza Italia e Noi Moderati, che avevano spinto per evitare stangate sui piccoli proprietari. Come sottolineato dal presidente dei senatori azzurri, Maurizio Gasparri, l’obiettivo condiviso era cancellare l’aumento indiscriminato, spostando il carico fiscale solo su chi opera su volumi più ampi.

La ricerca delle coperture: Tobin tax e banche

Risolto il nodo immobiliare, il vertice si è concentrato sul “convitato di pietra”: le coperture finanziarie. Per finanziare le misure richieste dai partiti serve circa un miliardo di euro. La strategia del governo sembra orientarsi verso un prelievo progressivo sulle transazioni finanziarie e un contributo mirato dal settore bancario.

Per quanto riguarda la Tobin Tax (l’imposta sulle transazioni finanziarie), la maggioranza lavora a un inasprimento graduale. Attualmente l’imposta è dello 0,2% sul valore delle transazioni (ridotta allo 0,1% nei mercati regolamentati). L’emendamento proposto da Fratelli d’Italia prevede un aumento scalare: si passerebbe allo 0,3% sui trasferimenti nel 2027, per salire allo 0,35% nel 2028 e arrivare allo 0,4% dal 2029. È una manovra a lungo termine, pensata per garantire gettito strutturale negli anni a venire.

Sul fronte bancario e assicurativo, la discussione è ancora aperta ma la direzione è tracciata. Si va verso un aumento dell’Irap (Imposta regionale sulle attività produttive) dal 2% al 2,5%. Tuttavia, l’intenzione è quella di colpire solo i grandi istituti. L’ipotesi sul tavolo prevede l’introduzione di una franchigia di 90mila euro, un meccanismo tecnico che escluderebbe dall’aumento le banche di minori dimensioni, tutelando il credito cooperativo e locale. Resta inoltre in piedi l’ipotesi di una sanatoria per le assicurazioni riguardante l’adeguamento dell’imposta sui danni al conducente, con un passaggio dal 2,5% al 12,5%.

Dietrofront sulle riserve auree

Uno dei punti politicamente più delicati riguardava le riserve d’oro della

Banca d’Italia. La proposta, contenuta in un emendamento a prima firma Lucio Malan (FdI), mirava a stabilire per legge che l’oro “appartiene allo Stato, in nome del popolo italiano”. Questa iniziativa ha però incontrato ostacoli istituzionali insormontabili che hanno portato al suo ritiro immediato.

In primo luogo, la misura è finita sotto la lente del Quirinale, custode degli equilibri costituzionali. In secondo luogo, ha provocato una reazione gelida da Francoforte. La Bce (Banca Centrale Europea) ha fatto sapere di non essere stata consultata sulla bozza, segnalando implicitamente una potenziale violazione delle norme sui trattati europei che regolano l’indipendenza delle banche centrali.

Di fronte a queste pressioni, la maggioranza ha deciso di fare retromarcia. Non solo sull’oro di Stato, ma anche sulle norme relative all’oro da investimento privato. La Lega aveva già ritirato la proposta di far emergere l’oro non dichiarato con un’imposta sostitutiva del 12,5%. Resta teoricamente in valutazione un emendamento di Forza Italia con aliquota al 13%, ma le stime di gettito sono deludenti (poche centinaia di migliaia di euro contro i 2 miliardi sperati), rendendo la misura poco appetibile per il bilancio dello Stato.

Isee, dividendi e compensazioni

L’accordo di governo tocca anche aspetti tecnici ma fondamentali per la vita delle imprese e delle famiglie. Un risultato importante incassato dalla Lega riguarda l’ampliamento dell’esenzione

Isee per la prima casa. Il valore catastale massimo dell’immobile che non concorre alla formazione dell’indicatore sale a 120mila euro, rispetto ai 91.500 previsti in precedenza. Una misura che allarga la platea dei beneficiari di prestazioni sociali agevolate.

Per il mondo imprenditoriale, si segnala una riscrittura della norma sui dividendi. Viene introdotta una doppia soglia per beneficiare del regime di esenzione Pex (Participation Exemption), eliminando il rigido limite del 10%. Le regole di accesso a questo regime fiscale favorevole vengono estese anche alle plusvalenze, con decorrenza dal 1° gennaio e senza effetti retroattivi, garantendo certezza del diritto agli operatori.

Infine, una boccata d’ossigeno arriva sul fronte delle compensazioni fiscali. Inizialmente si era ipotizzato uno stop alla possibilità di compensare i crediti d’imposta agevolativi con i debiti contributivi, una prospettiva che aveva allarmato il mondo produttivo. La nota di Palazzo Chigi ha chiarito che tale divieto sarà modificato: le imprese potranno continuare a effettuare la compensazione anche per i contributi previdenziali, evitando così crisi di liquidità.

I dossier ancora aperti

Nonostante il clima di “grande condivisione” descritto nella nota ufficiale, alcuni capitoli restano da chiudere. Oltre alla definizione dei dettagli sull’Irap bancaria, che richiederà un nuovo confronto con le parti sociali, rimangono in sospeso tre dossier specifici.

Il primo riguarda l’estensione dell’iperammortamento fino al 2027, misura chiave per gli investimenti industriali 4.0. Il secondo tocca il comparto sicurezza, con la richiesta di nuove assunzioni per le forze dell’ordine avanzata da Lega e Viminale. Il terzo, caro a Noi Moderati, riguarda le detrazioni per il costo dei libri scolastici delle superiori.

Su questi punti, come sulla tassa proposta sui mini-pacchi extra Ue (ora in bilico per ragioni di compatibilità europea), la discussione proseguirà nelle prossime ore, alla ricerca di quel miliardo di coperture necessario a far quadrare i conti definitivi della manovra.