A chi non paga il condominio ora si può staccare il citofono
L’amministratore può sospendere i servizi individuali, come il citofono, se il debito supera i 6 mesi. La Corte d’Appello conferma: la professione non salva il moroso.
Nel complesso universo del condominio, la gestione dei morosi rappresenta una delle sfide più spinose per gli amministratori. Quando un condomino accumula debiti, la legge concede strumenti specifici per tutelare l’equilibrio finanziario della collettività. Oggi, un principio generale di grande chiarezza viene ribadito dalla Corte d’appello di Napoli, che estende il potere sanzionatorio dell’amministratore anche a servizi apparentemente “innocui” come l’impianto citofonico.
La regola generale che ne deriva è perentoria: se la
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La sospensione dei servizi individuali e l’articolo 63
La sentenza 5301/2025 del Tribunale partenopeo torna a definire i confini applicativi dell’articolo 63, comma 3, delle disposizioni attuative del Codice civile. Questa norma conferisce all’amministratore il potere, dopo regolare comunicazione al condomino inadempiente, di limitare l’utilizzo di quelle utilità che sono riferite esclusivamente alla singola unità immobiliare del moroso. L’obiettivo è esercitare una pressione proporzionata all’inadempimento, tutelando al contempo gli altri condomini che pagano regolarmente le spese.
Il nodo centrale della questione è la qualificazione del servizio: devono essere servizi di godimento separatoe non essenziali alla funzionalità generale dell’edificio o alla vita stessa del condomino (come l’acqua in caso di necessità abitative primarie). Tra le utilità che rientrano in questa categoria figurano, secondo la Corte d’appello, anche il citofono, l’illuminazione dell’androne (limitatamente alla singola utenza o accesso) e la posta interna.
Il caso dell’avvocato moroso
Il giudizio ha avuto origine dall’impugnazione proposta da un avvocato, gravemente moroso nei confronti del condominio. L’amministratore, applicando rigorosamente l’articolo 63, aveva disposto la disattivazione non solo di servizi facilmente identificabili, ma anche del funzionamento dell’impianto
L’avvocato aveva lamentato che tali misure avessero compromesso l’accesso dei suoi clienti allo studio professionale, sostenendo indirettamente che la destinazione d’uso professionale dell’immobile dovesse tutelarlo dalla sanzione.
La Corte d’appello ha respinto l’impugnazione, confermando la piena legittimità dell’intervento. Il Tribunale ha specificato che la disattivazione era proporzionata alla gravità dell’inadempimento (morosità superiore al semestre) e che l’azione dell’amministratore non integrava in alcun modo un comportamento ritorsivo, ma era l’esercizio di un potere conferito direttamente dalla legge.
La destinazione d’uso non è una scusante
Il principio più netto e di portata generale espresso dalla sentenza di Napoli è quello relativo all’irrilevanza della destinazione d’uso dell’immobile ai fini della sospensione del servizio.
Né la specifica qualità di avvocato del moroso, né le asserite esigenze funzionali dello studio professionalepossono incidere sulla portata del potere conferito all’amministratore dall’articolo 63. La legge impone che chi usufruisce dei servizi condominiali ne sostenga i costi; in caso di grave inadempienza, scatta la sanzione. Non esistono esenzioni basate sullo status o sull’attività svolta all’interno dell’unità immobiliare.
Questa decisione rafforza la posizione dell’amministratore, fornendo una chiara indicazione su cosa è possibile sospendere: il citofono è considerato un servizio individuale non essenziale alla funzionalità generale dell’edificio, al pari della maggior parte degli altri servizi che non compromettono i diritti fondamentali. La sospensione dei servizi individuali è dunque uno strumento di pressione valido, non facilmente contestabile in tribunale, a patto che la morosità superi i sei mesi e la procedura di comunicazione sia stata eseguita correttamente.