Tettoia sul terrazzo: serve il permesso di costruire?
Se la struttura è grande e fissa serve l’autorizzazione. L’edilizia libera vale solo per opere estetiche o ripari semplici. Ecco quando si rischia la demolizione.
Chi ha un terrazzo o un giardino sogna spesso di coprirlo per sfruttarlo meglio. Magari si pensa di mettere una tettoia per ripararsi dalla pioggia o dal sole, convinti che, essendo a casa propria, si possa fare liberamente. Spesso si crede che, se una struttura c’era già prima o se serve solo a non bagnarsi, non servano carte bollate. Purtroppo, la legge urbanistica è molto severa e non guarda alle intenzioni del proprietario, ma all’impatto che l’opera ha sul paesaggio. Non basta dire che serve per arredamento. Se il manufatto è solido e grande, cambia tutto. Molti si chiedono se, per la
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Quando la tettoia rientra nell’edilizia libera?
Non tutte le coperture richiedono lunghe pratiche burocratiche o permessi complessi. Esiste una categoria di lavori, definita edilizia libera, che non necessita di permessi di costruire. Tuttavia, per farvi rientrare una tettoia, i requisiti stabiliti dai giudici sono molto stretti.
L’opera rientra in questa categoria unicamente quando ha una mera finalità estetica oppure quando serve solo a proteggere dalle intemperie (come pioggia, sole o neve). Se la struttura ha solo queste funzioni limitate e accessorie, si può stare tranquilli. Se però il manufatto diventa qualcosa di più impegnativo, solido e stabile, si esce dal campo della libertà e si entra in quello delle autorizzazioni obbligatorie (TAR Lazio, sent. 9757/20).
Basta che sia una pertinenza della casa?
Un errore molto comune è quello di confondere le regole del codice civile con quelle dell’urbanistica. Spesso si pensa che, se l’opera è collegata all’appartamento principale (una pertinenza civile), allora si può costruire senza chiedere nulla al Comune.
La sentenza chiarisce che questo ragionamento è sbagliato. Non conta che il manufatto sia opera autonoma o pertinenza dal punto di vista civilistico.
Ciò che rileva per la legge edilizia è se la struttura sia o meno priva di destinazione autonoma e di impatto urbanistico. Bisogna verificare se la tettoia, per le sue forme e dimensioni, alteri in modo significativo l’assetto del territorio. Se l’opera è grande e visibile, modifica il paesaggio e richiede il permesso, anche se è funzionalmente legata alla casa.
Cosa succede se il permesso di costruire scade?
I permessi edilizi non sono eterni. Se un proprietario aveva ottenuto un titolo per costruire una tettoia in passato, ma questo titolo è scaduto, non può realizzare l’opera basandosi sulla vecchia carta.
Va demolita la tettoia realizzata col permesso di costruire scaduto, senza che l’interessato si sia munito di un nuovo titolo edilizio valido.
Non serve a nulla difendersi sostenendo che “un manufatto del genere esisteva da sempre” sul terrazzo di casa. La presenza storica di una struttura non autorizza a ricostruirla o mantenerla se non c’è un’autorizzazione attuale. La regolarità urbanistica va provata con documenti validi oggi, non con ricordi del passato.
Quali dimensioni rendono la tettoia abusiva?
Per capire quando scatta l’obbligo di demolizione, è utile guardare le caratteristiche tecniche dell’opera analizzata dai giudici. Nel caso specifico, la tettoia non era una struttura leggera e precaria.
Si trattava di un manufatto infisso al suolo e realizzato con materiali solidi (come il ferro battuto), con dimensioni importanti: oltre dieci metri per tre.
Una struttura del genere:
è visibile anche dalla piazza vicina (quindi ha impatto visivo);
può essere utilizzata in modo autonomo (crea un nuovo spazio abitabile all’aperto);
non è strettamente funzionale solo all’edificio principale.
Di conseguenza, l’opera costituisce senza dubbio una nuova costruzione. Non è un semplice arredo da giardino o un riparo occasionale. Per questo motivo, senza un permesso di costruire valido, l’ordine di rimozione è legittimo e inevitabile.