Affitto commerciale: l'inquilino deve pagare le tasse del proprietario?

È valida la clausola che accolla le tasse dell’immobile all’inquilino? La Cassazione spiega quando il canone può includere le imposte.

Aprire un negozio o un ufficio è un passo importante per ogni imprenditore. Tra le mille voci di spesa, l’affitto è sicuramente una delle più pesanti. Solitamente, siamo abituati a pensare che ci sia una divisione netta: l’inquilino paga il canone mensile per l’uso dei locali, mentre il proprietario si fa carico delle imposte legate al possesso dell’immobile, come l’IMU o la TASI. Ma cosa succede se, leggendo il contratto di locazione, trovi una clausola che ribalta questa certezza? Immagina che il proprietario pretenda che sia tu a rimborsargli le tasse che lui deve allo Stato. Ti sembrerebbe un sopruso, vero? Eppure, la legge non è così rigida come potresti credere. Nel seguente articolo parleremo di

affitto commerciale e scopriremo se l’inquilino deve pagare le tasse del proprietario. In proposito la giurisprudenza ha aperto le porte a questa possibilità, ma con paletti ben precisi. In questo articolo vedremo come la Cassazione ha legittimato il trasferimento dell’onere fiscale sui conduttori nei contratti commerciali, spiegando la differenza sottile ma fondamentale tra pagare le tasse al posto di qualcuno e rimborsare una spesa come parte del prezzo dell’affitto.

È legale accollare le tasse all’inquilino nei negozi?

La risposta, forse sorprendente, è sì. Nei contratti di locazione per

uso diverso da quello abitativo (quindi uffici, negozi, capannoni industriali), le parti hanno una grande libertà di negoziazione. La Corte di Cassazione (Cass. Civ., Sez. 3, Sent. n. 27474 del 20 settembre 2022; Cass. Civ., Sez. Unite, Sent. n. 6882 dell’8 marzo 2019) ha stabilito che è perfettamente valida la clausola contrattuale che attribuisce al conduttore l’obbligo di farsi carico delle imposte, delle tasse e degli oneri relativi al bene locato.

Molti inquilini provano a contestare queste clausole invocando l’articolo 53 della Costituzione, il quale stabilisce che ognuno deve pagare le tasse in base alla propria capacità contributiva. Secondo questa logica, se la casa è del proprietario, le tasse deve pagarle lui. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che questo principio non viene violato. La clausola è legittima perché non prevede che l’inquilino paghi direttamente il Fisco al posto del proprietario, ma stabilisce solo un rimborso interno tra le parti. In assenza di una legge che lo vieti espressamente, l’

autonomia contrattuale permette di distribuire i costi come meglio si crede.

Come deve essere scritta la clausola per essere valida?

Affinché questo trasferimento di spesa sia legittimo, deve essere chiaro un concetto fondamentale: le tasse pagate dall’inquilino non sono “tasse” in senso stretto, ma una parte del prezzo dell’affitto.

La giurisprudenza spiega che il rimborso degli oneri fiscali deve essere previsto dalle parti come una componente integrante la misura del canone di locazione.

In pratica, quando proprietario e inquilino si accordano sul prezzo, possono decidere che il canone sia composto da una cifra fissa (es. 1000 euro) più una cifra variabile corrispondente alle tasse sull’immobile.

L’importante è che non si crei confusione sul soggetto che deve pagare lo Stato: il debitore verso l’Erario rimane sempre e comunque il proprietario (il soggetto passivo d’imposta). L’inquilino si limita a rimborsare quella cifra al locatore. Se la clausola è scritta in modo da far parte dell’equilibrio economico del contratto (il cosiddetto “sinallagma”), è pienamente efficace.

Questa regola vale anche per i mutui e gli interessi?

Il principio secondo cui ci si può accordare per spostare il peso economico delle tasse non vale solo per gli affitti, ma si estende anche ad altri contratti, come ad esempio il mutuo.

La Cassazione (Cass. Civ., Sez. 3, Sent. n. 6232 del 3 giugno 1991) ha ritenuto valida la clausola che obbliga chi riceve il prestito (il mutuatario) a rimborsare a chi lo concede (il mutuante) le imposte relative agli interessi.

Anche qui, il meccanismo è lo stesso: non si tratta di pagare le tasse al posto di un altro, ma di una traslazione convenzionale del carico fiscale.

In parole povere, chi presta i soldi vuole un guadagno netto e chiede al debitore di coprire anche le spese fiscali. Questo accordo è lecito perché si esaurisce in un aumento dei proventi per il creditore. Attenzione però: il creditore che incassa questo rimborso deve dichiararlo al fisco come maggior reddito e pagarci sopra le ulteriori tasse dovute. Non c’è evasione, solo un diverso calcolo del guadagno.

Quando è vietato trasferire le tasse su altri?

Esiste un limite invalicabile a questa libertà di accollare le tasse altrui: il settore del lavoro dipendente e delle ritenute alla fonte.

In questo ambito, le norme sono inderogabili e servono a garantire che il cittadino assolva i propri doveri verso lo Stato.

Le Sezioni Unite (Cass. Civ., Sez. Unite, Sent. n. 3937 del 23 aprile 1987) hanno chiarito che le ritenute fiscali sulla busta paga costituiscono l’esecuzione di un tassativo obbligo di legge.

Non sono ammessi patti che escludano o trasferiscano questo onere. Ad esempio, un datore di lavoro non può accordarsi con il dipendente per non applicare le ritenute o per farsele rimborsare in modi strani per eludere il debito fiscale. Mentre tra due imprenditori (locazione commerciale) ci si può accordare sui costi, nel rapporto di lavoro o dove la legge impone un prelievo alla fonte obbligatorio, ogni patto contrario è nullo.