Affitti brevi: la Consulta dà pieni poteri ai Sindaci. Stretta su case e pensioni

Sentenza storica: le Regioni possono limitare gli affitti turistici. È la linea del rigore che tocca anche la previdenza, con finestre più lunghe, e l’auto Ue.

Il ritorno dello Stato Regolatore: la proprietà non è un diritto assoluto. C’è un filo rosso, sottile ma resistentissimo, che lega la sentenza depositata ieri dalla Corte Costituzionale alle ultime bozze della Manovra economica e alle direttive di Bruxelles. È il principio del “limite all’interesse privato” in nome di una sostenibilità superiore, sia essa urbanistica, finanziaria o ecologica. Se fino a ieri il perimetro della proprietà privata immobiliare sembrava inviolabile e il diritto alla pensione o alla mobilità termica apparivano acquisiti, oggi si afferma una nuova regola generale:

La svolta sugli affitti brevi: la sentenza n. 186/2025

Il terremoto normativo parte dalla Corte costituzionale, che con la sentenza n. 186/2025 ha respinto le questioni di legittimità sollevate dal Governo contro la legge della Regione Toscana. Il verdetto contiene un passaggio che farà giurisprudenza: «La destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica non può essere considerata elemento essenziale del diritto di proprietà».

Con questa frase lapidaria, i giudici hanno smontato la tesi dell’inviolabilità del “mattone”. La Consulta ha stabilito che l’affitto breve può essere legittimamente limitato da Regioni e Comuni senza che questo costituisca un esproprio delle prerogative del proprietario o un’ingerenza eccessiva. Gli strumenti validati dalla Corte, introdotti dal governatore toscano Eugenio Giani, diventano ora un modello applicabile su scala nazionale.

I due vincoli che cambiano il mercato immobiliare

L’analisi del testo della sentenza evidenzia due passaggi tecnici che rivoluzioneranno il mercato.

Il primo riguarda la destinazione d’uso. La Corte ammette che una Regione possa vincolare le locazioni turistiche esclusivamente agli immobili che abbiano una specifica destinazione “turistico-ricettiva”, escludendo quelli a uso residenziale. In termini pratici, chi vorrà fare affitti brevi in modo stabile e organizzato dovrà effettuare un cambio di destinazione d’uso. Una mossa che comporta oneri burocratici, fiscali e che, soprattutto, obbliga il proprietario ad abbandonare la destinazione residenziale, commercialmente più versatile e di maggior valore in caso di rivendita. Per i giudici, tale previsione «non può essere considerata irragionevole» se l’attività è strutturata.

Il secondo passaggio, forse ancora più impattante, riguarda lo zonizzazione. La sentenza dà il via libera ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di provincia per individuare, tramite regolamento, specifiche zone o aree dove imporre limiti severi alle locazioni brevi. La motivazione è sociale: i problemi di “overtourism” si concentrano in aree specifiche e tocca agli enti locali, più vicini al territorio, bilanciare gli interessi dei proprietari con quelli «contrapposti, di tipo sociale ed urbanistico», dei residenti.

Le reazioni: dalla vittoria dei Sindaci all’allarme delle imprese

Il panorama politico e associativo si è spaccato di fronte alla pronuncia. Sul fronte delle istituzioni locali si respira aria di rivincita. Il governatore Giani parla di «vittoria su tutta la linea», mentre la sindaca di Firenze,

Paradossale la posizione della ministra del Turismo Daniela Santanchè, che legge nella sentenza una conferma della bontà della normativa governativa, sostenendo che essa abbia «contemperato tutti gli interessi».

Di segno opposto, e dai toni drammatici, le reazioni delle categorie economiche. Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, giudica la sentenza «non condivisibile», accusando la Corte di giustificare «compressioni non accettabili del diritto di proprietà» e di concedere alla pubblica amministrazione un potere di ingerenza eccessivo nella libertà negoziale.

Ancora più cupo lo scenario disegnato da Aigab (Associazione gestori affitti brevi), che prevede conseguenze economiche immediate: diminuzione del valore degli immobili nelle aree vincolate, aumento delle tariffe alberghiere (per la minore concorrenza) e un’esplosione della conflittualità amministrativa tra cittadini e imprese.

Pensioni: la stangata silenziosa in Manovra

Mentre i proprietari di casa fanno i conti con i nuovi vincoli, i lavoratori devono ricalcolare la data della pensione. Parallelamente alla sentenza, l’ultimo emendamento governativo alla Manovra ha introdotto misure che allungano i tempi di uscita dal lavoro.

Anche qui, la regola è il rinvio. Viene estesa la «finestra mobile» per i pensionamenti anticipati: dai tre mesi attuali si passerà gradualmente a quattro nel 2032, fino ad arrivare a sei mesi nel 2035. Un meccanismo che farà risparmiare allo Stato 1,4 miliardi di euro l’anno a regime.

Ancora più dura la stretta sul riscatto della laurea. Dal 2031 scatta una “sterilizzazione parziale”: gli anni riscattati, pur costando uguale, varranno meno ai fini dell’anzianità contributiva necessaria per l’anticipo. Il taglio sarà progressivo fino a dimezzare il valore temporale del riscatto nel 2035 (una laurea di 5 anni varrà solo 2 anni e mezzo ai fini dei requisiti). Cecilia Guerra del Pd ha sintetizzato la situazione con amarezza: «Con Meloni l’età pensionabile va verso l’infinito e oltre».