Abusi edilizi: si può chiedere la sanatoria dopo l’ordine di demolizione?

Scopri i termini legali per sanare un abuso edilizio anche dopo che è stato riscontrato ed evitare l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio del Comune dopo un’ingiunzione.

Quando si riceve un provvedimento del Comune o dell’Autorità giudiziaria che impone il ripristino dello stato dei luoghi per opere realizzate senza titolo, sorge spontanea una domanda: in caso di riscontrati abusi edilizi si può chiedere la sanatoria dopo l’ordine di demolizione?

La possibilità di ricorrere a questo rimedio in extremis c’è, ma la legge stabilisce tempi molto rigidi per chi vuole regolarizzare la propria posizione ed evitare la perdita del bene, con l’abbattimento dell’immobile o la sua acquisizione al patrimonio del Comune.

In concreto, dopo aver ricevuta l’ingiunzione, il proprietario ha davanti a sé un bivio. Egli può abbattere l’opera abusiva oppure tentare la via dell’accertamento di conformità. Questa scelta però non è priva di limiti temporali invalicabili.

La normativa vigente punta a garantire il corretto assetto del territorio e a punire l’inerzia di chi non rispetta le regole urbanistiche. Superare le scadenze previste – che sono tassative – significa perdere non solo la possibilità di sanare l’immobile, ma anche la proprietà stessa del manufatto e, in molti casi, anche dell’area di sedime su cui è stato realizzato.

Bisogna quindi agire con rapidità per non subire conseguenze irreversibili sul proprio patrimonio immobiliare. Vediamo in concreto come fare per “salvare” la propria casa, o qualsiasi altro immobile, dalla demolizione già ordinata e disposta dal Comune che ha riscontrato l’abuso edilizio.

Quanto tempo ho per presentare la richiesta di sanatoria?

La legge prevede un intervallo di tempo preciso per regolarizzare un abuso edilizio. Una volta che il Comune notifica l’ordine di demolizione, il proprietario ha a disposizione 90 giorni per agire (così dispone l’art. 31, comma 3, del Testo Unico Edilizia, D.P.R. 380/2001).

In questo periodo, il cittadino può scegliere di abbattere le opere abusive oppure di presentare una istanza di accertamento di conformità. Questa fase è definita intermedia perché si colloca tra l’ordine di ripristino e le sanzioni più gravi.

La sanatoria ordinaria può essere richiesta solo fino alla scadenza di questo termine o comunque fino a quando l’amministrazione non applica le sanzioni amministrative (art. 36, D.P.R. 380/2001).

Se si tratta di un intervento costruito senza alcun permesso, il limite dei 90 giorni è invalicabile. Non esistono sanzioni alternative alla demolizione in questi casi, poiché si tratta di illeciti con un peso maggiore per l’urbanistica (così ha affermato il Consiglio di Stato nella recente sentenza n. 9409/2025).

Cosa succede se supero il limite dei 90 giorni?

Il superamento del termine dei 90 giorni produce effetti drastici, automatici e irreversibili. Allo scadere del tempo concesso, l’amministrazione comunale diventa proprietaria del bene abusivo per legge (Cons. St., A.p., sent. 16/2023).

Questo fenomeno si definisce acquisizione gratuita al patrimonio comunale. Da quel momento, il privato non ha più il potere di demolire l’opera né quello di chiederne la regolarizzazione postuma.

In termini tecnici, il responsabile dell’abuso perde la legittimazione attiva, ovvero il diritto legale di presentare domande per quell’immobile. Anche se il Comune dovesse tardare nel trascrivere l’atto di acquisizione o nell’effettuare nuovi controlli, l’effetto traslativo della proprietà si è già verificato alla scadenza del novantesimo giorno (Cons. St., sent. 9409/2025).

Ad esempio, se un proprietario ha realizzato:

• un portico di ampie dimensioni con pilastri e tetto in legno;

• una strada sterrata con relativo muro di sostegno;

• uno spianamento del terreno per creare un piazzale.

In tutti questi casi, se non interviene entro i tempi stabiliti, perde ogni diritto sulle opere e sull’area interessata.

È possibile ottenere una proroga per la demolizione?

In passato la possibilità di ottenere più tempo era legata solo a prassi amministrative adottate dagli uffici tecnici comunali, che spesso garantivano elasticità, ma oggi esistono regole chiare. La normativa recente ha introdotto la possibilità di allungare il termine per la demolizione fino a un massimo di

Questa estensione non è però automatica. Essa viene concessa solo in presenza di esigenze di salute gravi e comprovate dei residenti. Può essere attivata anche in casi di assoluto bisogno o di situazioni di forte disagio socio-economico.

In assenza di tali requisiti, resta valido il termine ordinario di 90 giorni. Se il termine scade senza che l’opera sia stata rimossa o sanata, il proprietario decade irrimediabilmente da ogni facoltà di intervento.

Nemmeno impugnare in via giudiziaria l’atto di acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale può far regredire il procedimento alla fase precedente alla scadenza (Cons. St., sent. 9409/2025).

Come funziona il silenzio del Comune sulla sanatoria?

Quando si presenta una domanda di sanatoria, l’amministrazione ha l’obbligo di rispondere: non può rimanere inerte.

Se il dirigente non si pronuncia entro 60 giorni dal ricevimento dell’istanza di sanatoria, la richiesta si considera rifiutata (art. 36, comma 3, D.P.R. 380/2001). Questo meccanismo si chiama silenzio-rigetto.

È un regime diverso rispetto ai vecchi condoni o alla sanatoria per le difformità minori, dove invece il silenzio vale come assenso (Art. 36-bis, D.P.R. 380/2001).

Il legislatore ha scelto questa strada per diverse ragioni:

• tutelare il territorio dagli abusi edilizi, la cui rimozione è un dovere dell’autorità (Art. 27 e 31, D.P.R. 380/2001);

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• garantire tempi certi e rapidi per definire la situazione di illiceità;

• permettere al privato di impugnare subito il rifiuto tacito davanti al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale);

• coordinarsi con le norme che sospendono il procedimento per il reato edilizio fino alla decisione sulla sanatoria (art. 45, D.P.R. 380/2001).

In tutti i casi, il privato ha l’onere di dimostrare la doppia conformità delle opere, ossia che l’intervento rispetta le regole urbanistiche sia del momento in cui è stato realizzato, sia del momento in cui chiede la sanatoria (Cons. St., sent. 9409/2025).

Quali sono le sanzioni aggiuntive per chi non demolisce?

Oltre alla perdita della proprietà, chi non rispetta l’ordine di demolizione va incontro a

Questa multa si aggiunge alla perdita dell’immobile e ha una natura punitiva. La norma è stata introdotta per scoraggiare la resistenza dei privati ad ottemperare all’ordine di demolizione delle opere abusive (DL 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla L. 11 novembre 2014, n. 164).

La mancata applicazione di queste multe può comportare responsabilità disciplinari per i dirigenti comunali (art. 31, commi 4-ter e 4-quater, D.P.R. 380/2001).

È importante ricordare che non si può vantare un

La sanatoria per demolizione in edilizia permette di regolarizzare abusi edilizi, ma dopo aver ricevuto un

Presentare una SCIA in sanatoria non sospende l’ordine di demolizione; servono specifiche istanze (art. 36 Testo Unico Edilizia, DL 69/2024) per poter sperare di bloccare la demolizione, seguendo la “doppia conformità” sostanziale, cioè solo se l’opera è sanabile secondo le norme vigenti al momento della costruzione e oggi.

Approfondimenti

Per saperne di più, leggi anche questi articoli:

• Cosa comporta una sanatoria edilizia?;
• La richiesta di sanatoria blocca la demolizione?;
• Come si può bloccare un’ordinanza di demolizione?.