Condominio: l'amministratore non ti invia i documenti? Per i giudici è legale

Niente obbligo di invio via mail o PEC: l’amministratore deve solo rendere i documenti disponibili in studio. La batosta del Tribunale di Roma.

La gestione della trasparenza condominiale sta subendo una metamorfosi che rischia di lasciare i proprietari di casa in una posizione di estrema debolezza. Se fino a ieri si pensava che una semplice richiesta via PEC fosse sufficiente per ottenere copia della documentazione condominiale direttamente sul proprio computer, una recente e discussa sentenza del Tribunale di Roma ribalta completamente questa prospettiva.

Il rapporto tra il potere dell’amministratore di condominio e il diritto di informazione dei singoli partecipanti è stato ridefinito in senso restrittivo, trasformando l’accesso agli atti in un vero e proprio percorso a ostacoli burocratico. Non si tratta più di una cortesia dovuta, ma di un onere che ricade interamente sulle spalle del condomino, il quale non solo deve farsi carico delle spese, ma deve anche dimostrare attivamente l’ostruzionismo del professionista per far valere le proprie ragioni in tribunale.

Questa interpretazione delle norme del Codice civile sposta l’asse della bilancia verso la tutela dell’attività gestionale, a discapito di una democrazia condominiale che appare sempre più fragile e difficile da esercitare nella pratica quotidiana.

Cosa ha stabilito la sentenza 15253/2025 del Tribunale di Roma?

L’autorità giudiziaria capitolina è intervenuta in modo netto su una controversia nata dall’impugnazione di una delibera assembleare, dove una condomina lamentava l’

Il giudice ha stabilito che non sussiste alcun inadempimento se l’amministratore di condominio si limita a dichiarare la propria disponibilità a mostrare le carte presso il proprio studio, senza effettivamente inviarne copia.

La decisione si fonda sul presupposto che il professionista sia il custode e detentore della documentazione condominiale, ma non un fornitore di servizi di scansione e invio telematico a chiamata.

L’orientamento espresso dal Tribunale di Roma chiarisce che il dovere di informazione si considera assolto nel momento in cui viene comunicata la disponibilità dei registri e dei documenti giustificativi. La sentenza sottolinea come la normativa vigente non imponga la trasmissione attiva dei file, ma solo la “messa a disposizione” fisica o logica.

Questo significa che, dal punto di vista legale, l’amministratore non è tenuto a fare alcun passo ulteriore oltre all’indicazione del luogo e dell’orario in cui il condomino può recarsi per esercitare il proprio diritto di accesso.

Quali sono i riferimenti normativi che limitano il diritto del condomino?

La disciplina del rapporto tra amministratore e condomini trova il suo fondamento negli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del Codice civile, i quali delineano i compiti di gestione e rendicontazione. Tuttavia, queste norme non specificano in alcun modo le modalità tecniche con cui la documentazione deve essere consegnata, limitandosi a prevedere che i condomini possano prenderne visione ed estrarne copia a proprie spese.

Il silenzio del legislatore su un presunto obbligo di invio digitale è stato interpretato dai giudici romani come l’assenza di un tale dovere, lasciando al professionista la scelta sulle modalità di erogazione del servizio.

L’obbligo di trasparenza deve quindi essere bilanciato con l’esigenza di non appesantire eccessivamente l’attività dello studio professionale con richieste che potrebbero essere percepite come strumentali o pretestuose. Secondo i magistrati, costringere l’amministratore a scannerizzare e inviare centinaia di fatture o verbali via PEC per ogni singola richiesta rappresenterebbe un carico di lavoro non previsto dal contratto di mandato.

Il diritto di informazione

Chi deve pagare le spese per le copie e la ricerca dei documenti?

La legge è molto chiara nello stabilire che tutte le attività finalizzate all’ottenimento della documentazione condominiale devono essere effettuate “a cura e spese del richiedente”.

Questo principio non si limita solo al costo vivo delle fotocopie o del supporto digitale, ma si estende idealmente anche al tempo che il condomino deve investire per recarsi presso lo studio dell’amministratore di condominio.

La sentenza 15253/2025 ribadisce che la

L’aspetto economico diventa quindi un ulteriore deterrente per i piccoli proprietari che vorrebbero controllare la gestione del proprio stabile. Dovendosi recare fisicamente in ufficio, magari perdendo ore di lavoro, e dovendo pagare per ogni foglio riprodotto, molti rinunciano a esercitare un controllo capillare sulle spese.

Questa dinamica rischia di favorire una gestione meno trasparente, dove il professionista può contare sulla pigrizia o sull’impossibilità economica dei condomini di verificare ogni singola voce del

Quale prova deve fornire il condomino per contestare il comportamento dell’amministratore?

Uno dei punti più critici e sfavorevoli per il cittadino emersi dalla sentenza del Tribunale di Roma riguarda l’onere della prova. Non basta dimostrare di aver inviato una richiesta formale o una diffida per ottenere i documenti; il condomino deve essere in grado di provare in giudizio che l’amministratore ha attivamente impedito l’accesso, ad esempio rifiutando un appuntamento o non presentandosi agli incontri fissati.

Nella vicenda trattata, la ricorrente è stata sconfitta proprio perché non è riuscita a dimostrare di aver tentato inutilmente di concordare una data

La disponibilità dichiarata dall’amministratore di condominio viene considerata presuntivamente corretta e veritiera fino a prova contraria. Se l’amministratore risponde a una PEC dicendo “venga pure nel mio studio previo appuntamento”, la palla passa al condomino.

Senza una traccia documentale di telefonate a vuoto, mail di sollecito per la fissazione dell’incontro o rifiuti espliciti, il comportamento del gestore viene ritenuto “pienamente corretto”.

Si crea così una situazione paradossale in cui il professionista può limitarsi a una disponibilità di facciata per evitare sanzioni legali, rendendo la tutela legale

Come può il condomino difendersi da un accesso ai documenti negato di fatto?

Per non cadere nella trappola di una disponibilità solo formale, il proprietario deve adottare una strategia di comunicazione estremamente rigorosa e documentabile. Invece di limitarsi a chiedere l’invio della documentazione condominiale, è opportuno proporre fin da subito una serie di date e orari per l’incontro presso lo studio, inviando il tutto tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno.

In questo modo, se l’amministratore dovesse ignorare le proposte o proporre scuse sistematiche per rimandare, il condomino avrebbe in mano la prova necessaria per dimostrare l’ostruzionismo davanti a un giudice.

Inoltre, è fondamentale che ogni interazione volta a fissare l’appuntamento sia tracciata. Se l’amministratore sostiene di non avere spazio in agenda per mesi, questa condotta può essere contestata come una violazione del principio di correttezza e buona fede nell’esecuzione del mandato.

Il diritto di accesso non può essere svuotato di contenuto attraverso rinvii infiniti. Tuttavia, la giurisprudenza del 2026 sembra orientata a esigere dal condomino una partecipazione attiva e quasi investigativa: non basta più essere nel giusto, bisogna dimostrare di aver fatto tutto il possibile per collaborare, trasformando un semplice controllo contabile in una vera e propria sfida burocratica tra privati.