Mutui, addio tassi bassi: nel 2026 il fisso sfonda quota 4%

L’era del credito a basso costo è ufficialmente terminata, lasciando spazio a un nuovo paradigma finanziario dove la sostenibilità del debito prevale sulla scelta dell’immobile.

L’attuale scenario dei mutui immobiliari in Italia segna il tramonto definitivo dell’epoca dei tassi prossimi allo zero, imponendo una nuova regola generale: il costo del denaro non è più una variabile trascurabile ma il primo ostacolo all’acquisto. Nel 2026, il tasso fisso si prepara a superare la barriera del 4%, mentre i tassi variabili risentono di indici Euribor proiettati oltre il 3% nel medio periodo. Questa metamorfosi del mercato creditizio è alimentata da una spesa pubblica globale in aumento e da tensioni geopolitiche che spingono al rialzo i rendimenti obbligazionari, riducendo drasticamente il

Il tramonto del bonus tedesco e il nuovo scenario europeo

Per anni, i risparmiatori italiani hanno beneficiato di una sorta di “paracadute” finanziario, stipulando contratti a condizioni simili a quelle tedesche grazie alla stabilità dell’area euro. Tuttavia, questo vantaggio si sta erodendo rapidamente. La Germania ha archiviato la stagione dell’austerità per aprire a una maggiore spesa pubblica, un cambio di rotta che ha riallineato l’Europa verso tassi più alti e persistenti.

Il differenziale tra BTP e Bund, sceso a 58 punti base, non riflette tanto un miglioramento della situazione italiana, quanto un indebolimento del rigore fiscale di Berlino. Questo spostamento influisce direttamente sull’Eurirs, il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, che oggi risente della pressione sulla parte lunga della curva dei tassi.

Perché il costo del denaro continua a salire

Le ragioni di questa impennata non sono legate solo a dinamiche interne, ma a un contesto internazionale profondamente mutato. Diversi fattori contribuiscono a mantenere alta la pressione sui tassi:

• la necessità di finanziare il riarmo europeo e le nuove infrastrutture strategiche;

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• l’aumento dei deficit pubblici negli Stati Uniti, dove gli interessi sul debito costano ormai più della difesa;

• le tensioni geopolitiche globali, che spingono gli investitori verso beni rifugio come l’oro, quotato vicino ai 5.000 dollari l’oncia;

• il rialzo dei rendimenti dei Bund tedeschi, che trascina verso l’alto l’Eurirs a 25 anni, attualmente al 3,27%.

L’impatto sui contratti: fisso e variabile a confronto

Nonostante il tasso fisso domini oltre il 90% delle nuove erogazioni, il mercato sta aggiornando le sue previsioni. Sebbene le banche non abbiano ancora ribaltato completamente l’aumento dei costi sui clienti, i margini si stanno assottigliando. Se l’indice Eurirs non subirà una contrazione, gli istituti di credito saranno obbligati ad adeguare i tassi finiti sopra la soglia del 4%.

Per chi sceglie il tasso variabile, le notizie non sono migliori. Le curve implicite nei future degli indici Euribor prezzano valori in area 3% per i prossimi cinque anni, con picchi del 3,5% previsti entro il 2036. Secondo Roberto Anedda, Head of financial market analysis di Credipass, la fase dei ribassi della BCE si è conclusa, portando l’Euribor, già vicino al 2%, verso una traiettoria di crescita costante.

La crisi del potere di mutuo-acquisto

Il problema principale non è solo finanziario, ma sociale. Il divario tra l’aumento dei tassi e la stagnazione dei salari sta creando un corto circuito. Tra il 2010 e il 2024, i redditi reali in Italia sono cresciuti appena dell’1%, un dato che per anni è stato mascherato dal costo del denaro ai minimi storici.

Oggi la situazione si è invertita:

• la rata media mensile, che nel decennio scorso si attestava sui 550 euro, è destinata a superare i 700 euro;

• l’importo medio richiesto per un mutuo è salito a 153.000 euro nel 2025, contro i 148.000 dell’anno precedente;

• il rapporto tra rata e reddito sta diventando insostenibile per le fasce di popolazione con margini limitati;

• la pianificazione dell’acquisto non parte più dalla casa, ma dalla reale capacità di sostenere il debito.

Questo nuovo regime economico impone una cautela senza precedenti. La casa, da bene accessibile, rischia di trasformarsi in un obiettivo d’élite, dove ogni punto percentuale di interesse in più sposta l’equilibrio della stabilità finanziaria familiare.

I mutui garantiti

In Italia un mutuo per la prima casa su cinque è oggi garantito dallo Stato. Lo confermano i dati del Fondo Mutui Prima Casa, gestito da Consap, che nel 2025 ha sostenuto oltre il 20% dei finanziamenti ipotecari concessi dalle banche. La quota è destinata a crescere ancora nel 2026, avvicinandosi al 30%.

Il Fondo, attivo dal 2013, offre una garanzia pubblica sui mutui per l’acquisto della prima abitazione. Al 31 dicembre 2025 sono state presentate circa 695mila domande e sono stati erogati oltre 544mila mutui, per un valore complessivo di circa 65 miliardi di euro.

Le garanzie possono coprire diverse percentuali del mutuo: il 50% per la maggior parte dei beneficiari, l’80% per le categorie prioritarie e fino al 90% per le famiglie numerose. Nel dettaglio, oltre 339mila mutui sono stati garantiti al 50%, più di 202mila all’80% e circa 2mila con copertura al 90% destinata ai nuclei con almeno cinque figli e Isee fino a 50mila euro.

Nel 2025 la garanzia all’80% ha superato per la prima volta quella al 50%, segno che sempre più famiglie ricorrono a formule che consentono alle banche di finanziare anche quasi l’intero valore dell’immobile. Il 72% delle garanzie è stato concesso a giovani under 36, confermando che la misura è usata soprattutto da chi ha maggiori difficoltà ad accedere al credito.

Il sistema di garanzie è stato prorogato fino al 2027 ed è ora finanziato su base pluriennale. Il Governo ha stanziato 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027, garantendo maggiore stabilità rispetto al passato, quando i fondi venivano rinnovati anno per anno. Nel solo 2025 la dotazione è stata ulteriormente rafforzata con nuovi rifinanziamenti per oltre 145 milioni di euro.

Cresce anche il coinvolgimento delle Regioni e degli istituti di credito, grazie a nuovi accordi con le banche per rendere il Fondo più accessibile sul territorio. Parallelamente, Consap sta lavorando a un possibile nuovo strumento di garanzia per favorire la costruzione di abitazioni a prezzi calmierati, in particolare per l’edilizia sociale.

Finora non si sono registrate richieste di escussione della garanzia statale, segno che il Fondo ha funzionato senza generare perdite per lo Stato. L’obiettivo dichiarato è rendere l’accesso alla prima casa più semplice per giovani, famiglie fragili e nuclei numerosi, riducendo il peso dell’anticipo richiesto e il rischio per le banche.

In prospettiva, il modello potrebbe essere esteso anche al social housing, per sostenere l’acquisto di abitazioni a costi contenuti e ampliare l’offerta di case accessibili sul mercato.