Amministratore in prorogatio: pieni poteri e diritto al compenso

La Cassazione stabilisce che l’amministratore scaduto resta in carica con tutte le sue funzioni e deve essere regolarmente pagato.

Gestire un palazzo senza una guida ufficiale può portare alla paralisi totale delle attività necessarie, come il pagamento delle bollette o la manutenzione dell’ascensore. Per evitare questo rischio, la legge prevede che l’amministratore cessato dall’incarico per scadenza del termine o per altre cause continui a svolgere le sue funzioni fino alla nomina di un successore. Questa situazione, nota come prorogatio imperii, è stata recentemente oggetto di una svolta interpretativa della giurisprudenza. Sebbene la riforma del 2012 sembrasse limitare l’attività dell’amministratore uscente ai soli atti urgenti e senza diritto a stipendio, la

Cassazione ha ristabilito un principio di continuità fondamentale: chi resta in carica per garantire il funzionamento del condominio ha diritto a esercitare tutti i poteri ordinari e deve ricevere il compensopattuito. La regola generale è che la gestione non può fermarsi e l’amministratore in prorogatio non è un semplice “volontario”, ma un professionista che tutela l’interesse comune dei condòmini.

Che cos’è l’istituto della prorogatio imperii?

Prima della riforma del 2012, i giudici avevano creato questo meccanismo per impedire che un edificio rimanesse senza governo. Si basa sulla presunzione che i

condòmini vogliano la continuità della gestione (Cass. 10607/2014). In pratica, se l’assemblea non raggiunge la maggioranza di cinquecento millesimi per confermare l’amministratore o nominarne uno nuovo, il precedente resta al suo posto con pieni poteri. Questo rapporto di fiducia si considera mantenuto a meno che l’assemblea non esprima chiaramente una volontà contraria (Cass. 10691/2011). Spesso la mancata conferma non è un atto di sfiducia, ma la semplice conseguenza di una scarsa partecipazione alle riunioni condominiali.

Quali sono i limiti previsti dal Codice civile?

La riforma legislativa ha introdotto una regola apparentemente rigida (art. 1129, comma 8, cod. civ.), stabilendo che l’amministratore cessato debba eseguire solo le attività urgenti per evitare danni, senza ricevere ulteriori compensi. Questa norma puntava a spingere l’assemblea a nominare subito un sostituto e l’amministratore a convocare la riunione senza ritardi. Tuttavia, limitare l’azione ai soli casi di emergenza ha creato incertezze su cosa sia davvero “urgente”, aumentando il rischio di ricorsi al giudice (art. 1105, comma 4, cod. civ.) per sbloccare decisioni necessarie ma non assunte.

Quali attività può svolgere l’amministratore in proroga?

Nonostante il testo della legge parli di urgenza, i tribunali hanno esteso i poteri dell’amministratore in prorogatio a tutti gli atti indispensabili per la vita del palazzo. Tra le attività ammesse rientrano:

• la riscossione dei contributi condominiali dai morosi;

• il pagamento dei debiti scaduti e dei fornitori;

• il versamento dei contributi per i dipendenti del condominio;

• la presentazione del rendiconto e la convocazione dell’assemblea;

• il conferimento di procure legali agli avvocati;

• l’esecuzione delle delibere e gli atti conservativi dell’edificio.

In sostanza, rientrano nella sua competenza tutti gli atti necessari per assicurare il funzionamento quotidiano del condominio.

Cosa ha deciso la Cassazione sul compenso?

Con una sentenza recentissima (Cass. 424 dell’8 gennaio 2026), la Suprema Corte ha chiarito che l’amministratore in prorogatio conserva tutte le attribuzioni previste dalla legge (art. 1130 cod. civ.) e mantiene il diritto al proprio compenso. Secondo i giudici, il riferimento agli “atti urgenti” contenuto nel codice non limita le funzioni, ma sottolinea che l’amministratore resta responsabile per le emergenze anche dopo la fine del mandato. L’unico modo per togliere i poteri all’amministratore uscente è una delibera specifica dell’assemblea che dichiari di non volersi più avvalere della sua opera. Prevale quindi il concetto di necessità rispetto a quello di urgenza.

Perché questa interpretazione è utile per i condòmini?

Questo orientamento garantisce la piena funzionalità del condominio, che è considerata preminente rispetto a una lettura restrittiva della legge (art. 1131 cod. civ.). Assicurare che l’amministratore venga pagato e possa agire con fermezza permette di evitare il degrado dello stabile o l’interruzione dei servizi essenziali, come l’acqua o la luce nelle parti comuni. Si tratta di un ritorno a una prassi operativa consolidata che tutela la stabilità della gestione condominiale ed evita vuoti di potere pericolosi per tutti i proprietari.