Garage e infiltrazioni: colpevoli anche progettista e direttore lavori
La Cassazione stabilisce la responsabilità solidale per i difetti di isolamento nelle costruzioni interrate.
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Quando le infiltrazioni sono considerate un vizio grave?
I gravi difetti che fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore e dei professionisti non sono solo quelli che rischiano di far crollare l’edificio. Ai sensi del codice civile (art. 1669 cod. civ.), si parla di vizi gravi quando le alterazioni riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità. Questo significa che il difetto pregiudica la normale utilizzazione dell’immobile in base alla sua funzione pratica ed economica. Anche se il garage resta tecnicamente agibile, la presenza di infiltrazioni costanti, lesioni strutturali o una impermeabilizzazione insufficiente impedisce di sfruttare il locale secondo la sua natura. Se un proprietario non può lasciare l’auto o conservare oggetti nel box a causa dell’umidità eccessiva, il danno è considerato rilevante e meritevole di tutela.
Perché il progettista risponde insieme al costruttore?
La responsabilità nel settore dell’edilizia non è a compartimenti stagni. Se il danno subito dal committente o dal condominio deriva dagli errori di più soggetti, questi sono obbligati in solido a risarcire il danneggiato. Questo vincolo si fonda sul principio della responsabilità comune (art. 2055 cod. civ.), che si applica anche quando uno dei responsabili risponde per contratto e l’altro per illecito civile. Nel caso delle autorimesse interrate, il progettista deve prevedere barriere adeguate contro l’acqua e il direttore dei lavori deve vigilare affinché vengano posate correttamente. Se il progetto è carente o la sorveglianza durante il cantiere è insufficiente, entrambi i professionisti si affiancano al costruttore nel pagamento dei danni, ciascuno per la parte di propria competenza.
Quali sono gli obblighi nelle costruzioni interrate?
Le costruzioni realizzate sotto il livello del suolo, come box, cantine e garage, richiedono attenzioni specifiche anche se non sono destinate alla presenza continuativa delle persone. Il giudice di legittimità ha chiarito che l’isolamento deve essere “specialmente curato”. Non è sufficiente applicare una protezione standard, ma occorre adottare la migliore tecnica del momento per assicurare la piena impermeabilizzazione. La negligenza in questa fase non può essere giustificata dalla natura accessoria del locale. Un esempio pratico riguarda il caso di un’autorimessa che, pur non avendo cedimenti strutturali, presenta pareti perennemente bagnate: l’errore di valutazione del progettista sulla pressione dell’acqua nel terreno o la mancata verifica del direttore lavori sulle guaine isolanti attivano la responsabilità solidale.
Cosa può fare il condominio per ottenere il risarcimento?
Il condominio che riscontra fenomeni diffusivi di umidità può agire in giudizio contro la società di costruzioni e i professionisti coinvolti. Anche se una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) dovesse accertare che l’uso del bene non è totalmente impedito, la Cassazione ha ribadito che ciò che conta è la riduzione del godimento complessivo. In sintesi, i principi di diritto applicati sono i seguenti:
le opere di impermeabilizzazione negli interrati devono seguire l’avanguardia tecnica;
la responsabilità per gravi vizi ex art. 1669 cod. civ. scatta anche per difetti che non impediscono totalmente l’uso del bene;
il progettista e il direttore dei lavori rispondono in solido con l’appaltatore per i danni derivanti dai rispettivi inadempimenti;
l’obbligo risarcitorio si estende a tutte le figure che hanno concorso a produrre il danno: