Bonus casa: chi ristruttura col compromesso perde lo sconto del 50%

Ristrutturazioni anticipate: l’Agenzia delle Entrate fissa lo sconto al 36% anziché al 50% per chi non ha ancora stipulato il rogito d’acquisto.

Chi decide di avviare i lavori di ristrutturazione subito dopo la firma del compromesso, senza attendere il rogito notarile, rischia una pesante decurtazione delle agevolazioni fiscali. Con le nuove regole in vigore dal 2025, lo sconto fiscale scende dal 50% al 36% per chi non risulta ancora proprietario dell’immobile al momento dell’apertura del cantiere.

Questa stretta dell’Agenzia delle Entrate colpisce una pratica molto diffusa: accordarsi con il venditore per anticipare i lavori e velocizzare il trasloco. La normativa attuale stabilisce infatti che la titolarità di un diritto reale deve sussistere sin dall’inizio degli interventi. Senza questo requisito, la maggiorazione dell’aliquota svanisce, trasformando un investimento pianificato in un costo imprevisto per migliaia di contribuenti che si trovano oggi in una posizione di incertezza normativa. La regola generale è rigida: chi non è ancora proprietario non ha diritto all’aliquota piena.

I requisiti necessari per ottenere la detrazione maggiorata al 50%

Per accedere alla detrazione superiore, quella che rimborsa la metà della spesa sostenuta, la legge impone il rispetto contemporaneo di due condizioni soggettive. Il contribuente che paga i lavori deve avere la residenza nell’immobile e deve possedere la titolarità di un diritto reale, che nella maggior parte dei casi coincide con il

diritto di proprietà. Sull’aspetto della residenza, l’amministrazione finanziaria ha mostrato un’apertura significativa (circ. n. 8/E). È infatti possibile che l’unità immobiliare diventi l’abitazione principale del contribuente solo al termine degli interventi. Questo significa che chi ristruttura una casa ancora vuota per poi trasferirsi ha salvo il diritto al 50 per cento, a patto però che sia già l’effettivo proprietario del bene.

Perché il compromesso blocca l’accesso allo sconto fiscale più alto

Il problema sorge per il cosiddetto promissario acquirente, ovvero colui che ha firmato solo il contratto preliminare. Nonostante costui abbia già il possesso fisico della casa e paghi di tasca propria le ditte edili, per lo Stato non è ancora il proprietario. La circolare n. 8/E chiarisce che il contribuente deve risultare titolare del diritto di proprietà al momento dell’

inizio dei lavori o del pagamento della spesa, se questo avviene prima. Un esempio pratico aiuta a comprendere la gravità della situazione: se un cittadino firma il compromesso a gennaio, ottiene le chiavi per iniziare i lavori a febbraio ma firma l’atto di acquisto definitivo solo a maggio, l’intera spesa sarà detraibile solo al 36 per cento. Poiché a febbraio il diritto reale non era ancora stato trasferito davanti al notaio, il requisito temporale non è rispettato.

Il rischio di perdere il bonus per i lavori eseguiti dopo il rogito

Un aspetto particolarmente penalizzante riguarda la continuità del cantiere. Il testo dell’Agenzia delle Entrate suggerisce che la verifica del requisito avvenga nel momento in cui si apre il cantiere. Se all’avvio dell’attività edilizia il richiedente non possiede un diritto reale, la maggiorazione al

50 per cento potrebbe andare perduta per l’intera durata dell’intervento, compresa la parte di lavori eseguiti successivamente alla firma del rogito. Questa interpretazione restrittiva costringe i contribuenti alla massima prudenza. In assenza di nuove aperture ufficiali, chi intende avviare una riqualificazione profonda dovrebbe attendere il passaggio di proprietà definitivo prima di depositare la pratica edilizia in Comune, al fine di non vedere “mutilata” l’agevolazione fiscale.

Le condizioni minime per non perdere almeno il bonus base del 36%

Resta comunque fermo il diritto a ottenere l’agevolazione nella sua misura ridotta, pari al 36 per cento. L’amministrazione non mette in dubbio che il futuro acquirente possa detrarre le spese, ma fissa dei paletti precisi per la validità dell’operazione. Per non perdere anche questa fetta di rimborso, è necessario che il contribuente rispetti alcuni obblighi formali:

• essere stato immesso nel possesso dell’immobile;

• eseguire i lavori a proprio totale carico;

• avere un preliminare di acquisto regolarmente registrato presso l’ufficio competente entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi.

In presenza di questi elementi, il bonus casa resta garantito, seppur con l’aliquota meno vantaggiosa. Il consiglio dei professionisti è quello di calcolare bene la convenienza economica tra il risparmio di tempo sull’inizio dei lavori e la perdita del 14% di detrazione fiscale complessiva.