Sfratto rapido: la procedura veloce vale anche per il comodato verbale

Addio attese: lo sfratto veloce ora colpisce anche chi occupa casa con un accordo verbale. Ecco come riprendere l’immobile in tempi record.

Chi presta una casa a un amico o a un parente senza firmare un contratto scritto può ora recuperare l’immobile in tempi record. La riforma della giustizia (d.lgs. 149/2022) ha introdotto una novità che cambia le regole per migliaia di proprietari: la procedura accelerata di sfratto si applica anche al comodato d’uso verbale.

In passato, per liberare un appartamento concesso “sulla parola”, era spesso necessario affrontare cause civili lunghe ed estenuanti. Oggi, grazie alla modifica dell’articolo 657 del codice di procedura civile (art. 657 cod. proc. civ.), il proprietario può agire con il rito veloce della

convalida di sfratto.

Questa regola vale per tutti i beni immobili e non fa distinzioni tra accordi scritti o verbali, offrendo una tutela immediata a chi ha diritto alla restituzione del bene. La giurisprudenza recente (Trib. Vicenza n. 1350/2025) conferma che la fine del rapporto coincide semplicemente con la richiesta del proprietario, rendendo il recupero dell’immobile molto più snello.

Lo sfratto veloce per chi ha prestato casa a voce

La legge ora permette di utilizzare il rito della convalida di licenza

o sfratto per finita locazione anche contro il comodatario di beni immobili. Questa estensione è totale e non prevede limitazioni tra le diverse tipologie di prestito d’uso. In particolare, la regola si applica perfettamente al cosiddetto comodato precario, ovvero quello in cui non è stata stabilita una data di scadenza (art. 1810 cod. civ.). In questo caso, il legame tra le parti può essere interrotto in qualsiasi momento secondo la sola volontà del proprietario. Ad esempio, se un genitore concede l’uso di un appartamento al figlio senza un termine preciso, può richiedere la restituzione dell’immobile “a vista”. La novità normativa garantisce che, una volta manifestata la volontà di rientrare in possesso della casa, il proprietario possa ottenere untitolo esecutivo in tempi brevi, senza dover attendere i tempi di un giudizio ordinario.

Nessun obbligo di registrazione per l’accordo verbale

Un punto molto dibattuto riguardava la validità del contratto verbale non registrato presso l’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno chiarito che la mancanza di registrazione non impedisce di avviare la procedura di sfratto veloce. Il contratto di comodato stipulato a voce è pienamente valido e non è soggetto alla sanzione della nullità (legge 311/2004). La registrazione è infatti obbligatoria solo se l’accordo verbale viene citato in un altro atto che deve essere registrato. Di conseguenza, il proprietario che ha consegnato le chiavi basandosi su un patto d’onore non perde i suoi diritti (Corte d’Appello Firenze n. 319/2025). Per chiarire meglio il concetto:

• il comodato immobiliare può nascere validamente a voce;

• non esiste un obbligo di forma scritta per questo tipo di accordo (art. 1350 cod. civ.);

• l’assenza del timbro del fisco non blocca la richiesta di restituzione immediata;

• la procedura accelerata serve proprio a tutelare chi ha concesso la massima fiducia al partner o al parente.

Come funziona il recesso e la tutela dell’occupante

Il recesso nel comodato verbale avviene “ad nutum”, cioè con un semplice cenno o richiesta. Non appena il proprietario comunica la sua intenzione di riavere l’immobile, il contratto si considera risolto. La giurisprudenza sottolinea che questa facoltà non viene meno nemmeno se l’immobile è stato adibito a

casa familiare (Cass. civ. n. 15986/2010). Tuttavia, l’applicazione della procedura veloce non cancella i diritti di chi occupa l’immobile. Il destinatario dello sfratto conserva sempre il diritto di difendersi in tribunale. Egli può:

• opporsi alla convalida dello sfratto durante l’udienza;

• ottenere la trasformazione della causa in un rito ordinario per approfondire i fatti (art. 667 cod. proc. civ.);

• dimostrare l’eventuale esistenza di patti diversi che ne giustifichino la permanenza.

Questa protezione assicura che il rito accelerato sia uno strumento di giustizia e non un abuso. Il tribunale, nel decidere sulle spese legali, può anche scegliere di compensarle parzialmente se la materia risulta ancora oggetto di discussione tra i diversi giudici (Trib. Vicenza n. 1350/2025).