Nuove regole 2026 per le locazioni: l’obbligo di impresa scende a tre case. Ecco quando conviene ancora investire tra borghi e grandi città.
Il mercato degli affitti brevi affronta una svolta decisiva nel 2026 che cambia i confini tra gestione privata e attività d’impresa. La normativa riduce da cinque a tre il numero di appartamenti oltre il quale il proprietario è considerato un imprenditore per legge. Questa novità trasforma radicalmente le strategie dei contribuenti, che ora devono valutare con estrema attenzione la redditività netta delle proprie operazioni. Paradossalmente, i dati attuali mostrano che investire nei centri minori o nei borghi interni offre rendimenti percentuali molto più elevati rispetto alle grandi metropoli. Se a Milano un bilocale rende solo il 2,3% a causa dei prezzi d’acquisto proibitivi, in città come Palermo o in piccoli comuni marchigiani si supera agevolmente il 6% o il 7%. Il fisco però non concede sconti: il superamento della nuova soglia impone l’apertura della
partita Iva, con oneri che possono erodere i guadagni dove i canoni sono contenuti.
Borghi e città: dove conviene affittare un immobile
L’analisi dei rendimenti rivela che il valore dell’immobile è la variabile che incide maggiormente sul guadagno finale. I dati sono elaborati dal Centro Studi di AIGAB per Il Sole 24 Ore.
Un bilocale di 60 metri quadrati a Palermo, con una tariffa di 90 euro a notte e un’occupazione del 62%, genera un incasso lordo di 19mila euro. Tolte le spese e la
cedolare secca al 21%, il netto è di 6mila euro, che garantisce una redditività del 6,6% rispetto al valore della casa. Al contrario, la stessa tipologia di immobile nella zona Navigli a
Milano si ferma al 2,3%, nonostante un tasso di occupazione superiore (64%). Il prezzo d’acquisto elevato della metropoli riduce il margine percentuale. Nei centri minori come
San Severino Marche, il rendimento tocca il 7,8% perché il costo del mattone è molto basso (circa 57mila euro), mentre a
Gualdo Tadino si confermano cifre simili. Spesso chi affitta in queste zone lo fa per valorizzare immobili ereditati e coprire le spese di manutenzione.
Obbligo di partita Iva: le nuove soglie dal 2026
La legge di Bilancio (art. 1, comma 17) stabilisce che la presunzione di
attività professionale scatti quando si destinano alla locazione breve più di due appartamenti per ogni periodo d’imposta. Il termine
destinazione si riferisce all’effettivo utilizzo dell’immobile: la regola si applica solo quando la terza casa viene realmente locata nell’anno solare. In caso di
contitolarità, come tra coniugi o fratelli coeredi, resta da chiarire se l’obbligo riguardi il singolo proprietario che supera la soglia o tutti i comproprietari. Molti investitori, per evitare i costi della gestione imprenditoriale, scelgono ora la
locazione transitoria, che ha una durata compresa tra uno e 18 mesi e non rientra nel conteggio degli affitti brevi.
Cosa si intende per appartamento secondo il fisco
Un punto tecnico fondamentale riguarda la definizione di
unità immobiliare. Per il fisco si intende il singolo immobile accatastato. Se questa interpretazione riceverà conferma ufficiale, affittare separatamente più stanze dentro lo stesso appartamento non farà aumentare il numero di unità nel conteggio per la
partita Iva. Nel computo totale rientrano però non solo le case di proprietà, ma anche quelle ricevute in
comodato o in subaffitto che generano un reddito diverso per il contribuente. Al contrario, se il proprietario concede una casa in comodato a un terzo che poi la affitta per periodi brevi, quell’immobile non conta per il limite del proprietario originario.
Regime forfettario o cedolare secca: quale scegliere
Chi supera il limite dei due appartamenti deve abbandonare la
cedolare secca per la gestione professionale. L’opzione più interessante è il
regime forfettario (L. 190/2014), che prevede una tassazione del 15% o del 5% per i primi anni. Questa imposta si applica sul 40% dei ricavi totali, grazie a un coefficiente di redditività molto vantaggioso. Tuttavia, l’apertura della posizione fiscale comporta anche il pagamento dei
contributi previdenziali e costi amministrativi per la gestione della contabilità. Se invece si sceglie il regime ordinario, le locazioni abitative sono solitamente esenti da
Iva (Dpr 633/72), a meno che non si offrano servizi aggiuntivi di tipo alberghiero, caso in cui si applica l’aliquota del 10%.
Regolamenti comunali e il nuovo Piano casa Ue
Oltre alle tasse nazionali, i proprietari devono affrontare i vincoli locali che diventano sempre più stringenti. Grandi città come Roma, Bologna e Firenze stanno introducendo regolamenti per limitare le locazioni turistiche nelle zone sature, intervenendo sulle destinazioni d’uso e sulle superfici minime. Entro la fine del 2026 è atteso anche il Piano casa della Commissione Ue, che potrebbe introdurre regole uniformi per tutta Europa. Queste limitazioni mirano a proteggere il mercato degli affitti a lungo termine, ma rischiano di frenare l’economia dei piccoli borghi dove l’affitto breve rappresenta spesso l’unico volano per il turismo e il recupero degli edifici abbandonati.