Scissione del condominio: per separarsi serve l’autonomia strutturale

Non basta una delibera per dividere un condominio: occorre che gli edifici siano indipendenti e separabili fisicamente senza modifiche ai muri.

Dividere un unico grande condominio in realtà più piccole e indipendenti non è una scelta che dipende solo dalla volontà dei proprietari o da semplici necessità di bilancio. Per ottenere lo scioglimento e la nascita di nuovi condomini separati, la legge impone un requisito fondamentale: l’autonomia strutturale. Non basta voler gestire i conti separatamente o avere un proprio codice fiscale. Gli immobili devono essere fisicamente divisibili in parti che possano funzionare come edifici autonomi. Lo ha chiarito la Corte d’Appello di Napoli (sentenza n. 149/2026), specificando che la separazione amministrativa non segue mai logiche di comodo. Se i palazzi condividono strutture portanti essenziali come le

fondazioni o la facciata, il nesso di condominialità rimane intatto e la scissione diventa impossibile senza interventi edilizi radicali o consensi quasi unanimi.

Oltre la gestione: l’indipendenza deve essere muraria

La legge permette di dividere un condominio originario in più parti distinte (art. 61 e 62 disp. att. cod. civ.), ma questo processo richiede che l’immobile sia divisibile in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. Questo significa che la separazione non può essere solo amministrativa

o fiscale. Un gruppo di proprietari non può decidere di staccarsi dal resto del complesso solo per ragioni contabili o per gestire i propri fornitori in autonomia. L’autonomia deve essere verificata “nei fatti” da un giudice o da un tecnico, valutando se le diverse porzioni di fabbricato possono stare in piedi e funzionare senza dipendere strutturalmente dalle altre. Ad esempio, due villette a schiera che condividono solo il vialetto d’accesso possono separarsi, ma due ali di un unico palazzo che poggiano sulle stesse fondamenta non possono farlo con una semplice delibera.

Le regole per l’assemblea e il ruolo del giudice

La procedura per la scissione ha una natura eccezionale. Normalmente, per dividere una proprietà comune serve il consenso di tutti i partecipanti. Tuttavia, il codice civile permette all’assemblea di deliberare la separazione con una

maggioranza semplice, purché lo stato delle cose non debba essere modificato. Se invece la divisione richiede una ristrutturazione dei luoghi per creare l’autonomia necessaria, le regole diventano più rigide: occorre il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 cod. civ.). Anche l’autorità giudiziaria può intervenire e disporre lo scioglimento con una sentenza, ma solo se accerta l’assenza di interferenze materiali tra le parti, come nel caso di facciate o tetti in comune che rendono i palazzi strutturalmente dipendenti l’uno dall’altro.

I limiti alla libertà di distacco delle singole palazzine

Il nesso di condominialità si crea ogni volta che diverse unità immobiliari condividono beni essenziali. Questo legame esiste sia per i palazzi sviluppati in verticale, sia per i corpi di fabbrica adiacenti in orizzontale, purché dotati di strutture portanti e impianti essenziali comuni (art. 1117 cod. civ.). È legittimo che i condòmini di una singola palazzina si riuniscano per decidere su lavori che riguardano solo il loro edificio, ma non hanno il potere di deliberare autonomamente il distacco dal condominio generale o dal supercondominio. Senza il rispetto delle procedure di scissione previste dalla legge, qualsiasi decisione di “indipendenza” presa da una singola parte del complesso è nulla e priva di effetti legali, poiché il nesso che unisce le diverse parti dell’edificio rimane protetto dalle norme del codice civile.