Svolta per le case donate: stop ai blocchi su vendite e mutui

Vendere una casa ricevuta in dono non è più un problema per le banche. Scopri come la riforma tutela gli acquirenti e sblocca i finanziamenti.

Comprare o finanziare un immobile che proviene da una donazione non è più un salto nel buio. Dal 18 dicembre 2025, grazie alla legge 182/2025, è entrata in vigore una riforma che cambia radicalmente le regole del gioco. La novità principale è che gli eredi (coniuge, figli o ascendenti) non possono più riprendersi fisicamente la casa se questa è stata venduta a un terzo. In passato, chi acquistava un bene donato rischiava di doverlo restituire ai familiari del donatore se la loro quota di eredità veniva lesa. Oggi, la legge stabilisce una regola generale valida per tutti: il diritto degli eredi si trasforma in un credito di denaro verso chi ha ricevuto il dono, mentre chi compra l’immobile resta proprietario a tutti gli effetti. Questo sblocca il mercato immobiliare e permette alle banche di concedere

Addio al rischio restituzione per chi compra casa

La riforma incide profondamente sul diritto dei familiari a ottenere la cosiddetta legittima, ovvero la quota di patrimonio che spetta loro per legge. Nel sistema precedente, se una donazione riduceva troppo la quota riservata ai parenti stretti, questi potevano agire contro chiunque avesse acquistato l’immobile per ottenerne la restituzione (art. 563 cod. civ. ante riforma). Con le nuove norme, l’azione di riduzione non pregiudica più i terzi acquirenti, a patto che abbiano trascritto il proprio acquisto prima che gli eredi presentino la domanda in tribunale. La tutela dei familiari diventa esclusivamente monetaria: essi potranno chiedere il controvalore economico al donatario originario, ma non potranno più sfrattare il nuovo proprietario che ha pagato il prezzo di mercato. Esistono poche eccezioni:

• se l’immobile è stato trasferito gratuitamente e il donatario è insolvente;

• se gli eredi hanno già trascritto atti di opposizione prima della vendita;

• se la successione si è aperta prima della riforma e i parenti agiscono entro i termini transitori.

Mutui garantiti: perché le banche ora dicono sì

Uno dei problemi maggiori riguardava l’instabilità delle ipoteche. Prima della riforma, se un erede vinceva la causa di riduzione, l’ipoteca iscritta dalla banca sul bene donato rischiava di cadere, rendendo il finanziamento privo di garanzie reali. La nuova formulazione della legge protegge invece gli istituti di credito (art. 561 cod. civ.). Anche se l’erede dovesse riuscire a recuperare il bene dal donatario, le ipoteche già iscritte mantengono la loro efficacia. L’erede riceverà l’immobile gravato dal peso del mutuo, ma avrà diritto a un’indennità per il minor valore del bene. Questa certezza permette alle banche di valutare l’operazione di finanziamento come una normale compravendita, eliminando i rifiuti sistematici che hanno paralizzato migliaia di trattative negli ultimi decenni.

Il termine di giugno 2026 per i vecchi eredi

La legge introduce un periodo di transizione fondamentale per gestire le situazioni nate prima della riforma. Per tutte le morti avvenute prima del 18 dicembre 2025, i parenti conservano il vecchio potere di riprendersi la casa dai terzi acquirenti solo se agiscono con tempestività. Gli eredi hanno tempo fino al 18 giugno 2026 per notificare e trascrivere una domanda giudiziale di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Superata questa data, la nuova disciplina si applicherà anche alle vecchie donazioni. Chi intende acquistare o finanziare un immobile in questo semestre deve quindi prestare la massima attenzione:

• verificare se nei registri immobiliari esistono già domande di riduzione;

• controllare la presenza di atti di opposizione stragiudiziale;

• monitorare costantemente le trascrizioni fino al termine del periodo transitorio.

Le verifiche obbligatorie per evitare brutte sorprese

Sebbene la legge sia più favorevole, l’acquisto di un bene donato richiede ancora una istruttoria rigorosa per tutelare tutte le parti ed evitare negligenze professionali (art. 2043 cod. civ.). Il notaio e l’intermediario devono accertarsi della regolarità di ogni passaggio burocratico. Ad esempio, è necessario analizzare attentamente l’atto di donazione originario e la dichiarazione di successione del donante, verificando che non ci siano formalità pregiudizievoli già trascritte. La correttezza formale e la tempestività nella trascrizione del titolo di acquisto sono i due elementi che blindano la proprietà del compratore. Senza una verifica diligente, il rischio di inciampare in una lite ereditaria già avviata resta concreto, rendendo l’immobile nuovamente difficile da commerciare.