Guida alle locazioni turistiche e affitti brevi: le nuove regole sull'imprenditorialità
L’evoluzione normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 ha ridefinito i confini tra gestione privata e attività d’impresa nel settore immobiliare. In questo approfondimento analizziamo come la durata dei contratti e il numero di immobili gestiti determinino l’obbligo di apertura della Partita IVA, con un focus specifico sulla distinzione tra locazione breve e locazione turistica superiore ai 30 giorni.
A partire dal 2026, il legislatore ha introdotto un criterio quantitativo netto per distinguere il locatore privato dall’imprenditore: chi destina alla locazione breve più di due appartamenti entra automaticamente nel regime di attività d’impresa, una configurazione che permette di operare sia attraverso il regime ordinario che quello forfettario. Per chi rimane sotto tale soglia, gestendo uno o due immobili, resta valida l’opzione della cedolare secca con un’aliquota al
Indice
Locazione turistica vs locazione breve: lo spartiacque dei 30 giorni
È fondamentale distinguere la locazione turistica dal concetto tecnico di locazione breve regolato dal DL 50/2017. La locazione turistica è un contratto atipico finalizzato a soddisfare esigenze abitative temporanee e non è necessariamente vincolato al limite dei 30 giorni. A differenza delle strutture alberghiere, la locazione turistica pura prevede esclusivamente la concessione dell’immobile senza servizi aggiuntivi come colazione o pulizie giornaliere. Se il contratto supera i 30 giorni, non è più classificabile come locazione breve e questo rappresenta un vero “dribbling” legale alla presunzione di imprenditorialità: la normativa che impone la Partita IVA sopra i due immobili si applica infatti esclusivamente ai contratti sotto i 30 giorni. Pertanto, un proprietario con quattro appartamenti che ne affitta due con contratti brevi, uno oltre i 30 giorni e uno con contratto ordinario 4+4, non è obbligato ad aprire la Partita IVA. Resta fermo l’obbligo di registrare presso l’Agenzia delle Entrate ogni contratto superiore ai 30 giorni o la somma di contratti inferiori che, con lo stesso conduttore, superino tale soglia nell’anno.
La gestione dell’attività d’impresa: fisco e adempimenti
Dal 1° gennaio 2026 la soglia per l’imprenditorialità si è dimezzata rispetto al passato. Il conteggio si basa sull’unità immobiliare fisica: affittare tre stanze nello stesso appartamento conta come una sola unità. Una volta superata la soglia, il contribuente ha 30 giorni per regolarizzare la posizione tramite la pratica ComUnica, aprendo la Partita IVA e iscrivendosi alla Camera di Commercio e alla gestione previdenziale competente. Sotto il profilo fiscale, l’imprenditore può optare per il regime ordinario con deduzione forfettaria del 15% sui ricavi o per il regime forfettario. Quest’ultimo è particolarmente vantaggioso, con un’aliquota sostitutiva del
Scelta del Codice ATECO e servizi accessori
Il locatore deve classificare l’attività scegliendo tra il codice 68.20.09, destinato alla mera locazione immobiliare, e il codice 55.20.42, relativo ai servizi di alloggio come case vacanza. La discriminante è la natura dei servizi offerti: se ci si limita a utenze e pulizia iniziale si resta nel settore immobiliare, mentre la fornitura di colazione, cambi biancheria periodici o servizi di transfer sposta l’attività verso il settore ricettivo para-alberghiero. Questa scelta impatta anche sull’IVA: la locazione pura è esente, mentre l’attività para-alberghiera è soggetta all’aliquota del
Tracciabilità e sicurezza: il CIN e il Regolamento UE
Il 2026 consolida l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale), che deve essere esposto all’esterno degli immobili e in ogni annuncio online. Per ottenerlo, il locatore deve attestare la sicurezza degli impianti e la presenza di estintori e rilevatori di gas. Parallelamente, il 20 maggio 2026 entrerà in vigore il Regolamento UE 2024/1028, che introduce un punto di accesso digitale unico per lo scambio di dati tra piattaforme e autorità, rendendo il mercato estremamente trasparente. Le locazioni brevi devono inoltre rispettare requisiti tassativi: contratti tra persone fisiche, finalità esclusivamente residenziale, immobili di categoria catastale da A1 a A11 (escluso A10) e durata massima di 30 giorni consecutivi per singolo inquilino.
Casi particolari e continuità del regime
In caso di comproprietà, la verifica del limite dei due immobili è soggettiva e autonoma per ogni proprietario. Se un immobile è concesso in comodato, l’unità non conta per la soglia del proprietario ma per quella del comodatario che la subaffitta. È importante sottolineare che, una volta superata la soglia dei due immobili in corso d’anno, il regime d’impresa deve essere mantenuto almeno fino alla chiusura del periodo d’imposta, anche se il numero di appartamenti dovesse successivamente ridursi. Per i contratti a cavallo tra il 2025 e il 2026 o per le prenotazioni anticipate effettuate nel 2025 per il 2026, gli orientamenti suggeriscono di applicare la norma vigente al momento della prenotazione o della stipula, tutelando i locatori dalle nuove restrizioni per le operazioni già concluse.
L’era della sharing economy spontanea lascia spazio a una gestione professionale che richiede attenzione costante alle normative locali, agli adempimenti burocratici e alla trasparenza dei dati a livello europeo.