Condominio: l'amministratore in proroga mantiene pieni poteri e compenso

La Cassazione conferma la prorogatio dei poteri dell’amministratore: gestione piena e diritto al compenso fino alla nomina del nuovo professionista.

La gestione del condominio non si ferma mai, nemmeno quando il mandato dell’amministratore è ufficialmente scaduto o il professionista ha rassegnato le dimissioni. La Suprema Corte ha recentemente chiarito un punto fondamentale che riguarda migliaia di stabili in Italia: finché non avviene il passaggio di consegne con un nuovo successore, il vecchio amministratore resta pienamente in carica con tutti i suoi poteri. Questa condizione, nota come prorogatio, garantisce la continuità dei servizi essenziali, dalla riscossione delle rate al pagamento dei fornitori. Non si tratta di una funzione limitata alle sole emergenze, ma di una responsabilità gestionale completa che, proprio per la sua natura lavorativa, deve essere regolarmente retribuita. La regola generale è che la tutela degli interessi comuni prevale sulla scadenza formale del contratto di incarico, evitando che il condominio resti privo di una guida operativa.

La Cassazione riconosce la pienezza dei poteri in fase di proroga

L’amministratore di condominio che ha terminato il proprio incarico, perché dimissionario o perché il suo mandato è giunto a scadenza naturale, conserva tutte le sue funzioni fino alla nomina del successore. La Corte di Cassazione (sentenza 424 dell’8 gennaio 2026) ha stabilito che la cosiddetta prorogatio dei poteri non è limitata a una semplice gestione di emergenza per il tempo strettamente necessario al passaggio di consegne. Al contrario, il professionista mantiene tutte le attribuzioni previste dalla legge (art. 1130 cod. civ.), a meno che l’assemblea dei condòmini non manifesti espressamente una volontà contraria. Questo significa che la sua attività non è circoscritta a un ruolo passivo, ma rimane dinamica per garantire la vita normale e ordinaria dell’edificio. Se, per esempio, scade un contratto di manutenzione dell’ascensore durante questo periodo, l’amministratore in proroga ha il potere e il dovere di intervenire per evitare disservizi.

Il nodo del compenso e l’interpretazione della riforma del 2012

Uno dei punti più discussi riguarda il diritto dell’amministratore a essere pagato durante il periodo di proroga. La riforma del condominio del 2012 ha introdotto una norma (art. 1129, comma 8, cod. civ.) che obbliga il professionista cessato alla consegna della documentazione e all’esecuzione delle attività urgenti senza diritto ad ulteriori compensi. Alcuni giuristi avevano interpretato questo passaggio come la fine del lavoro retribuito dopo la scadenza del mandato. La Suprema Corte ha però chiarito che questa disposizione non cancella il diritto al compenso per l’attività di gestione ordinaria. La norma si riferisce esclusivamente alla fase di consegna dei documenti e alle attività di emergenza per evitare pregiudizi, ma non obbliga l’amministratore a prestare la propria opera professionale gratuitamente per un tempo indeterminato. Il lavoro prestato per gestire la contabilità e i rapporti con i terzi deve quindi essere sempre indennizzato.

Perché è impossibile distinguere tra affari urgenti e ordinari

La recente sentenza della Cassazione risolve un contrasto nato con una precedente pronuncia (sentenza 14039 del 26 maggio 2025), che sembrava limitare pesantemente i poteri dell’amministratore uscente. I giudici del 2026 sottolineano che è quasi impossibile distinguere, nella pratica quotidiana, ciò che è urgente da ciò che è ordinario quando la fase di transizione dura mesi. Esistono infatti attività che sono intrinsecamente urgenti e non possono essere rimandate in attesa della nuova nomina, tra cui:

• la riscossione delle quote condominiali per garantire la liquidità;

• il pagamento delle somme dovute ai fornitori di luce, acqua e gas;

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• il versamento degli stipendi al portiere o agli addetti alle pulizie;

• la rendicontazione della gestione entro i termini di legge (180 giorni dalla chiusura).

Ognuna di queste azioni trascina con sé l’intera gestione condominiale. Non si può, ad esempio, pagare una bolletta senza aver prima verificato la contabilità o sollecitato i morosi, rendendo di fatto necessaria l’intera gamma dei poteri amministrativi.

Le responsabilità dell’amministratore cessato fino al nuovo incarico

La permanenza dei poteri porta con sé anche il permanere delle responsabilità civili e professionali. L’amministratore, finché non viene sostituito, è il custode degli interessi del condominio. La precisazione contenuta nel codice civile sul mancato diritto a “ulteriori compensi” per le attività urgenti serve a sottolineare che il professionista resta responsabile anche dopo la cessazione ufficiale del rapporto, se si verificano situazioni di pericolo o emergenza. Tuttavia, finché egli continua a esercitare le funzioni tipiche del suo ufficio (art. 1130 cod. civ.), agisce come un mandatario a pieno titolo. Se un amministratore cessato smettesse improvvisamente di pagare l’assicurazione dello stabile causando un danno enorme in caso di incendio, non potrebbe giustificarsi dicendo che il suo mandato era scaduto, poiché la legge gli impone di agire finché l’assemblea non provvede a una nuova nomina.