Senza amministratore nel supercondominio: il giudice decide così

Scopri quando è possibile richiedere l’intervento del tribunale per gestire le parti comuni tra più edifici e quali prove servono per la nomina.

La gestione delle parti comuni tra più edifici non segue sempre le stesse regole di un singolo palazzo. Quando un complesso immobiliare condivide servizi come vialetti, illuminazione o impianti idrici, ci troviamo di fronte a un supercondominio. In queste situazioni, la nomina di un amministratore può diventare un terreno di scontro tra i proprietari. La regola generale stabilisce che il tribunale non può intervenire in modo automatico su richiesta di un singolo condomino, a meno che non si verifichino condizioni specifiche. Se la maggioranza non provvede alla nomina, l’autorità giudiziaria ha il potere di nominare un professionista solo se il numero dei componenti supera una certa soglia o se esiste una reale paralisi amministrativa che mette a rischio la manutenzione dei beni condivisi. Senza la prova di una necessità concreta, il giudice deve rispettare l’autonomia dei privati.

La nascita spontanea del supercondominio tra più fabbricati

Il supercondominio non ha bisogno di un atto formale o di una delibera per esistere. Secondo la giurisprudenza consolidata (Cassazione 19939/2012), questa struttura nasce “di fatto” quando più edifici indipendenti sono legati dalla presenza di beni o servizi comuni che servono i singoli fabbricati. Può trattarsi di una portineria, di un impianto di riscaldamento centralizzato o di un giardino comune (

art. 1117 bis cod. civ.). Il Tribunale di Treviso (decreto 3 marzo 2026) ha confermato che, per identificare un supercondominio, basta osservare il legame funzionale tra le diverse costruzioni. In questo scenario, le regole del condominio si applicano in modo analogico, ma con alcune distinzioni importanti che riguardano proprio la figura dell’amministratore e la sua gestione obbligatoria.

I limiti numerici per la nomina obbligatoria dell’amministratore

Nel condominio tradizionale, la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (art. 1129 cod. civ.). Se l’assemblea non decide, ciascun proprietario può rivolgersi al tribunale per ottenere una nomina giudiziale. Tuttavia, nel caso del

supercondominio, l’applicazione di questa norma richiede cautela. Nel provvedimento del Tribunale di Treviso, i giudici hanno respinto la richiesta di nomina perché il complesso non superava il limite degli otto edifici coinvolti. Anche se le unità immobiliari totali erano undici, il collegio ha ritenuto che il requisito numerico dovesse riferirsi ai fabbricati che compongono il sistema. Questo limite impedisce che piccoli complessi immobiliari siano costretti a subire una gestione professionale imposta dall’esterno, lasciando ai proprietari la libertà di organizzarsi autonomamente finché le dimensioni restano contenute.

L’intervento del tribunale in caso di paralisi della gestione

Esiste una seconda strada per ottenere la nomina di un amministratore da parte di un giudice, che prescinde dal numero di edifici o proprietari. Si tratta del ricorso per la

volontaria giurisdizione previsto in materia di comunione (art. 1105 cod. civ.), applicabile al condominio tramite un rinvio normativo specifico (art. 1139 cod. civ.). Il tribunale può intervenire se:

• l’assemblea non riesce a formare una maggioranza per decidere;

• non vengono adottati i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune;

• la gestione è bloccata da contrasti insanabili che impediscono la manutenzione.

Questa via è percorribile solo se si dimostra che l’assenza di un capo della gestione sta causando un danno o un degrado evidente ai beni comuni del supercondominio.

Cosa deve dimostrare il condomino per ottenere il provvedimento

Il punto focale della sentenza del 2026 riguarda l’

onere della prova. Non basta sostenere che manchi un amministratore per convincere il giudice a nominarne uno. Il ricorrente deve precisare quali attività gestionali sono rimaste bloccate e perché la mancanza di una guida amministrativa sia dannosa nel caso concreto. Nel caso analizzato a Treviso, il cittadino non aveva indicato quali delibere fossero necessarie o quali lavori urgenti fossero fermi. Senza queste informazioni, il giudice non può sostituirsi alla volontà dei comproprietari. Per ottenere un provvedimento favorevole, occorre quindi documentare:

• i verbali delle assemblee andate deserte o finite senza una decisione;

• la necessità di interventi urgenti non eseguiti per assenza di coordinamento;

• l’impossibilità di pagare fornitori o gestire le scadenze fiscali comuni.