Condominio: l’amministratore in prorogatio ha diritto al compenso

Quando scade l’incarico di un amministratore di condominio, il rapporto professionale non si interrompe bruscamente. Entra in gioco la prorogatio, una fase in cui il professionista continua a gestire le urgenze per evitare danni all’edificio. Una recente decisione della Cassazione stabilisce una regola generale valida per tutti: chi lavora riceve un pagamento, anche se il contratto risulta tecnicamente scaduto. Non è possibile pretendere che un professionista svolga compiti delicati e necessari a titolo gratuito solo perché il suo mandato è terminato. La legge tutela il diritto alla retribuzione per l’attività effettivamente prestata, purché questa sia limitata agli atti urgenti e documentata in modo trasparente. Questo principio garantisce la continuità della gestione condominiale e protegge il professionista da pretese irragionevoli dell’assemblea che vorrebbe azzerare i compensi nel periodo di passaggio tra un incarico e l’altro. (Cassazione 424/2026).

La prova del credito attraverso i documenti contabili

Il diritto dell’amministratore a percepire il compenso non è automatico, ma richiede una prova rigorosa. La giurisprudenza ha confermato che ogni credito vantato dal professionista deve trovare un riscontro preciso nella documentazione contabile. Questa documentazione deve essere regolarmente approvata dall’assemblea dei condomini (Cassazione 3892/2017; Cassazione 14197/2011). Esiste un limite netto al potere d’azione del professionista: egli non possiede un potere di spesa generale e indiscriminato. Spetta infatti all’assemblea condominiale il compito di approvare il

conto consuntivo e valutare se le spese sostenute siano opportune o meno (Cassazione ordinanza 21521/2024; Cassazione ordinanza 5062/2020). L’unica eccezione a questa regola riguarda i lavori urgenti, per i quali l’amministratore può intervenire direttamente per evitare pericoli imminenti (art. 1130 cod. civ.; art. 1135 cod. civ.). Se l’assemblea non ratifica le spese che non sono urgenti, l’amministratore rischia di non ottenere il rimborso (Cassazione sentenza 4904 del 3 marzo 2026).

Obbligo del conto corrente e divieto di confusione patrimoniale

Un aspetto fondamentale per la validità del credito riguarda la modalità con cui il denaro viene gestito. La legge vieta la confusione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quello del condominio. Il professionista non può dimostrare un suo credito attraverso assegni tratti dal proprio

conto corrente personale. Ogni flusso di denaro deve transitare obbligatoriamente ed esclusivamente attraverso il conto corrente condominiale (art. 1129, comma 7, cod. civ.). Se l’amministratore utilizza fondi propri per pagare i fornitori del condominio, viola un principio cardine dell’ordinamento.

Per spiegare meglio questo concetto, si può fare un esempio pratico:

• l’amministratore paga una fattura della luce del condominio con i propri soldi perché la cassa è vuota;

• questa operazione crea confusione tra i patrimoni;

• senza un bilancio consuntivo approvato che evidenzi formalmente il disavanzo, il professionista non ha diritto a recuperare quelle somme.

La mancanza di una contabilità chiara impedisce di applicare norme diverse da quelle specifiche sul condominio (art. 1129, comma 8, cod. civ.).

Il parallelo tra la revoca ingiustificata e il compenso dovuto

Il diritto al compenso durante la prorogatio trova un supporto logico nelle norme che regolano il contratto di mandato(art. 1129, penultimo comma, cod. civ.). La legge stabilisce che l’amministratore che subisce una revoca ingiustificata ha diritto al risarcimento dei danni (Cassazione 7874/2021). Questo accade quando il condominio decide di interrompere il rapporto senza una giusta causa, ovvero senza motivi gravi che giustificherebbero un intervento del giudice (art. 1725, comma 1, cod. civ.). Il ragionamento dei giudici è lineare: se l’ordinamento prevede un risarcimento per chi viene allontanato ingiustamente e smette di lavorare, a maggior ragione deve riconoscere il compenso a chi continua a lavorare correttamente dopo la scadenza del termine per garantire i servizi minimi ai condomini. Negare la retribuzione a chi provvede agli atti urgenti sarebbe una contraddizione del sistema legale.