Impugnazione delibera nulla: la mediazione è obbligatoria?
Condominio: il tentativo di conciliazione davanti al mediatore è obbligatorio anche nell’ipotesi in cui la deliberazione dell’assemblea sia radicalmente nulla?
La mediazione è la procedura di conciliazione che la legge ha previsto come condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria per determinate controversie, tra le quali rientrano anche quelle di natura condominiale. In buona sostanza, se una persona intende promuovere una causa contro un condominio, deve necessariamente effettuare un tentativo di mediazione; solo nel caso in cui fallisca può rivolgersi al giudice. In questo contesto si pone il seguente quesito: la mediazione è obbligatoria quando si impugna una deliberazione nulla?
Praticamente, si tratta di comprendere se il condomino assente, dissenziente o astenuto che intenda contestare una deliberazione assembleare debba invitare il condominio, in persona del suo amministratore, a partecipare a un incontro di mediazione nonostante la decisione sia nulla, cioè sia affetta da quella grave forma di invalidità che può essere fatta valere da chiunque senza limiti di tempo. Insomma: la mediazione è obbligatoria quando si impugna una deliberazione nulla? Approfondiamo l’argomento.
Indice
Delibera condominiale: quando è nulla?
Secondo la giurisprudenza (Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839; Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806) devono considerarsi
- prive degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza; oggetto; causa; forma), così da determinare un’imperfezione strutturale della deliberazione. Si pensi alla decisione assunta dai condòmini che si sono ritrovati per caso sul pianerottolo;
- avente oggetto impossibile, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazione alle attribuzioni dell’assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata);
- illecite, nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative (come nell’ipotesi di mancata costituzione del fondo speciale previsto per i lavori straordinari e le innovazioni; cfr. Cass., 5 aprile 2023, n. 9388), all’ordine pubblico o al buon costume (ad esempio, una deliberazione che introduce discriminazioni tra i condòmini nell’uso delle cose comuni oppure che autorizza un abuso edilizio).
Come si impugna una delibera condominiale nulla?
La deliberazione condominiale nulla può essere impugnata da
A differenza della decisione meramente annullabile, quindi, la delibera nulla può essere contestata in giudizio anche dai condòmini che hanno espresso voto favorevole e anche oltre il consueto termine di trenta giorni (art. 1137 c.c.), purché sussista un interesse concreto e attuale alla rimozione della decisione illegittima (Trib. Venezia, 7 aprile 2025, n. 1780).
Deliberazione nulla: la mediazione è obbligatoria?
La mediazione è obbligatoria anche quando si impugna una deliberazione nulla.
Secondo la legge (art. 5, d.lgs. n. 28/2010), chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio
All’interno della materia condominiale la legge non fa distinzioni tra tipologie di controversie, per cui deve ritenersi che l’impugnazione della deliberazione, a prescindere dai vizi per cui è esercitata, debba sempre essere preceduta dal necessario tentativo di mediazione, anche nelle ipotesi in cui, per via della sua nullità, l’azione sia intrapresa oltre il consueto termine di trenta giorni dalla sua adozione o comunicazione.
Insomma: anche quando si impugna la deliberazione perché nulla occorre anticipare l’azione giudiziaria con un’istanza di mediazione da comunicare alla controparte (cioè al condominio).
In questa specifica circostanza, però, chi impugna la deliberazione nulla non dovrà preoccuparsi di rispettare il termine di trenta giorni: ciò che conta è che, prima di adire il tribunale, comunichi al condominio l’invito a partecipare all’incontro obbligatorio di mediazione.
Approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli:
- Mediazione in condominio: quando è obbligatoria?
- Come funziona la mediazione in condominio
- Delibere condominio: mediazione non ferma la decadenza per sempre