Stop ai B&B in condominio: basta il richiamo nel rogito d'acquisto

Il regolamento di condominio impedisce l’apertura di bed and breakfast se richiamato nel rogito, anche senza trascrizione nei registri immobiliari.

Chi acquista un appartamento all’interno di un edificio condominiale deve prestare la massima attenzione alle clausole contenute nel regolamento dello stabile. Una recente pronuncia chiarisce che i divieti sull’uso delle proprietà esclusive sono vincolanti per i nuovi proprietari anche se non risultano trascritti formalmente presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

La regola generale stabilisce che la natura contrattuale del regolamento, ovvero quella approvata all’unanimità o allegata agli atti di acquisto originali, prevale sulle formalità pubblicitarie classiche. È sufficiente che l’atto di compravendita contenga un richiamo generico al regolamento condominiale affinché l’acquirente sia obbligato a rispettarne ogni limite. Grava infatti sul compratore l’onere di acquisire piena conoscenza delle norme che governano la comunità prima di firmare il contratto di acquisto.

La natura del regolamento contrattuale e i limiti alla proprietà

Le restrizioni che colpiscono il diritto di godimento degli appartamenti privati non possono derivare da un regolamento approvato a semplice maggioranza. Soltanto un regolamento contrattuale ha il potere di imporre sacrifici ai singoli condomini. Questo documento nasce solitamente in due modi: viene approvato con il consenso di tutti i partecipanti oppure viene predisposto dall’unico proprietario originario, come un costruttore o un ente, e poi allegato ai singoli atti di compravendita. In presenza di tale documento, l’assemblea o il costruttore possono stabilire divieti specifici che vanno oltre la normale gestione delle parti comuni. Ad esempio, è possibile vietare:

• lo stendimento dei panni fuori dai balconi;

• il frazionamento di una singola unità immobiliare in più alloggi;

• il cambio di destinazione urbanistica del locale;

• lo svolgimento di attività rumorose o commerciali;

• l’apertura di strutture ricettive come i bed & breakfast.

Tali clausole limitano le facoltà che normalmente spettano a un proprietario, ma diventano parte integrante del contratto di acquisto se il rogito le richiama in modo esplicito o anche solo generale (art. 1138 cod. civ.).

La fine dell’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari

Per lungo tempo la giurisprudenza ha sostenuto che, per rendere un divieto opponibile ai futuri acquirenti o eredi, fosse necessaria la

trascrizione della clausola limitativa nei Registri Immobiliari. Senza questa annotazione, il terzo che acquistava la casa poteva dichiararsi estraneo ai vincoli non riportati direttamente nel suo atto. Tuttavia, l’orientamento attuale sta cambiando direzione in modo significativo. La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza numero 2229 della sezione Settima pubblicata il 18 marzo 2026, ha stabilito un principio diverso. Non serve più la trascrizione del vincolo né la riproduzione analitica delle singole clausole nel contratto davanti al notaio. Se il compratore dichiara di accettare il regolamento di condominio, egli assume l’obbligo di conoscerne il contenuto. La semplice menzione del regolamento nel rogito sposta l’onere informativo sull’acquirente, il quale non può invocare l’ignoranza per sfuggire ai divieti preesistenti.

Equiparazione tra affittacamere e bed & breakfast

Un punto centrale della nuova interpretazione giuridica riguarda la definizione delle attività vietate. Spesso i vecchi regolamenti proibiscono l’attività di affittacamere ma non citano espressamente i bed & breakfast, poiché questi ultimi sono una categoria emersa più recentemente. La magistratura ha però chiarito che le due attività sono ontologicamente sovrapponibili sul piano civilistico. Anche se la normativa regionale (come quella della Regione Lazio) opera distinzioni a fini amministrativi, queste non hanno valore nei rapporti tra privati. In un contesto condominiale, un bed & breakfast produce gli stessi effetti di un affittacamere in termini di afflusso di estranei e potenziale turbativa alla tranquillità. Pertanto, se il regolamento vieta l’affittacamere, il divieto si estende automaticamente anche al bed & breakfast. Questo accade perché entrambe le attività prevedono la cessione temporanea di spazi abitativi a terzi dietro corrispettivo, indipendentemente dal fatto che l’attività sia imprenditoriale o occasionale.

Gli oneri del nuovo acquirente e la tutela del condominio

La decisione dei giudici romani nasce da un caso relativo a un immobile nel centro storico della Capitale, dove un proprietario aveva avviato un’attività ricettiva in un seminterrato nonostante il divieto regolamentare di svolgere attività che turbassero la quiete dei vicini. Il tribunale di primo grado aveva inizialmente dato ragione al gestore, ritenendo l’attività non imprenditoriale e non molesta. La Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, sottolineando che non serve dimostrare un disturbo effettivo se esiste una clausola chiara che vieta tali destinazioni d’uso.

La natura contrattuale della norma pattizia vincola il proprietario al rispetto della destinazione d’uso prevista originariamente. Il condomino che acquista un bene in un edificio soggetto a regolamento contrattuale deve dunque verificare con attenzione ogni limitazione, poiché il richiamo globale al regolamento effettuato nel rogito ha la funzione di integrare il contratto di vendita con tutte le prescrizioni condominiali.