Cosa controllare quando si riceve la casa in affitto?

Guida pratica alla consegna dell’immobile in affitto: dal verbale ai vizi occulti, ecco come tutelarsi ed evitare contestazioni sui danni.

L’inizio di un rapporto di locazione rappresenta un momento di grande entusiasmo, ma richiede anche un’attenzione estrema ai dettagli tecnici e burocratici. Molti inquilini si concentrano solo sul canone mensile, ma trascurano la fase iniziale del sopralluogo. In questo articolo vedremo cosa controllare quando si riceve la casa in affitto per evitare che piccole disattenzioni si trasformino in pesanti esborsi economici al momento del rilascio dell’appartamento. La legge prevede obblighi precisi sia per chi concede l’immobile sia per chi lo riceve. La chiarezza in questa fase non è solo una forma di cortesia, ma una protezione legale che congela lo stato dei fatti e impedisce al proprietario di richiedere risarcimenti per danni che, in realtà, esistevano già prima del vostro ingresso tra le mura domestiche.

Quali sono gli obblighi del proprietario alla consegna?

La normativa stabilisce che il primo dovere del locatore, subito dopo la firma del contratto, consiste nel mettere l’immobile a disposizione dell’inquilino. Questo passaggio non deve essere una semplice consegna delle chiavi, perché l’appartamento deve trovarsi in buono stato di manutenzione

Tuttavia, esiste un confine sottile tra la responsabilità del proprietario e la valutazione dell’inquilino. Il locatore deve garantire che l’immobile non abbia difetti strutturali o funzionali gravi, ma non deve necessariamente assicurare che la casa sia perfetta per ogni specifica e personale esigenza del conduttore. Spetta a chi prende in affitto l’immobile valutare se quel bene sia adatto all’uso che intende farne, sulla base delle proprie necessità personali. Se una stanza è troppo piccola per un particolare mobile dell’inquilino, questa non è una colpa del proprietario.

Il concetto di buono stato cambia a seconda del contesto. Un appartamento in un palazzo storico di pregio richiede standard diversi rispetto a un magazzino o a una casa rurale. In generale, i parametri minimi da verificare riguardano:

• la pulizia e l’integrità delle pareti;

• il corretto funzionamento di porte e finestre;

• lo stato di conservazione dei pavimenti;

• l’efficienza degli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento.

Perché serve un verbale di consegna dettagliato?

Per evitare scontri legali quando il contratto terminerà, è fondamentale redigere un verbale di consegna. Si tratta di un documento descrittivo che fotografa le condizioni dell’appartamento nel giorno esatto in cui il rapporto ha inizio. Spesso si tende a usare frasi standard e sbrigative, come quella in cui si dichiara che l’inquilino ha visitato i locali e li ha trovati di suo gradimento. Questa è una pratica rischiosa.

La descrizione deve essere invece molto analitica. Se un vetro è scheggiato, se una tapparella è dura da sollevare o se il parquet presenta graffi in un angolo, questi dettagli devono finire nel verbale. Il motivo è semplice: quando lascerete la casa, avrete l’obbligo di restituirla nello stesso stato in cui l’avete ricevuta (art. 1590 cod. civ.). Se nel verbale iniziale non c’è traccia di un danno, il proprietario potrà legittimamente sostenere che quel danno lo avete causato voi durante la permanenza.

Le uniche eccezioni riguardano il deterioramento dovuto al normale uso della cosa o alla vetustà, ovvero l’invecchiamento naturale dei materiali. Se non esiste una descrizione scritta, la legge presume che l’inquilino abbia ricevuto la casa in perfetto stato. Questo significa che, in assenza di prove contrarie, ogni difetto riscontrato alla fine dell’affitto sarà considerato colpa vostra.

Cosa rischia chi firma la clausola sullo stato dell’immobile?

Esiste una clausola contrattuale che molti firmano con leggerezza, convinti che sia solo una formalità burocratica. Si tratta della dichiarazione con cui il conduttore afferma di aver esaminato i locali e di averli trovati esenti da vizi. La giurisprudenza è molto severa su questo punto: questa frase non è un semplice ornamento del testo, ma costituisce una confessione stragiudiziale (Cass. sent. n. 26780/2013).

Se firmate questa dichiarazione, perdete la possibilità di dimostrare in futuro che l’immobile presentava difetti al momento della consegna. La firma ha un valore di prova legale che vincola sia voi che il giudice. Questa ammissione sostituisce la descrizione minuziosa richiesta dal codice civile e fissa il livello di diligenza che dovrete avere nel custodire la casa.

Un esempio tipico è quello della caldaia vecchia. Se firmate che gli impianti sono in buono stato senza averli testati, non potrete poi lamentarvi se dopo due giorni la caldaia smette di funzionare per un problema di incrostazioni pregresse. Quella firma attesta che per voi, in quel momento, tutto era in ordine. Per tale ragione, il consiglio è di non firmare mai clausole generiche se prima non avete effettuato un controllo reale e approfondito di ogni angolo dell’abitazione.

Come gestire le chiavi e le parti comuni del condominio?

Quando l’appartamento si trova all’interno di un condominio, la consegna non riguarda solo le mura domestiche. Il locatore deve garantire all’inquilino l’accesso a tutti i

• le chiavi del portone d’ingresso e delle scale;

• i telecomandi o le chiavi dell’autorimessa e dei cancelli automatici;

• le chiavi di accesso a cantine, solai o locali comuni per le biciclette.

L’inquilino acquisisce il diritto di usare questi spazi nella stessa misura in cui poteva farlo il proprietario. Tuttavia, questo diritto non è assoluto. Il conduttore deve rispettare le regole stabilite dal regolamento condominiale e dalle norme interne. Se il regolamento vieta di lasciare oggetti nel cortile o impone orari precisi per l’uso dell’ascensore per i traslochi, l’inquilino è tenuto a osservare queste disposizioni esattamente come se fosse il proprietario dell’immobile.

Quali sono i vizi che permettono di ridurre l’affitto?

Nella prassi legale, si definiscono vizi della cosa locata quei difetti che alterano l’equilibrio tra il canone pagato e il godimento dell’immobile. Non stiamo parlando di una lampadina bruciata, ma di problemi che incidono pesantemente sulla possibilità di abitare la casa. La presenza di vizi strutturali può dare diritto alla risoluzione del contratto o a una consistente riduzione del prezzo dell’affitto.

Rientrano in questa categoria i difetti che toccano la struttura materiale dell’edificio, come ad esempio:

• infiltrazioni d’acqua persistenti che causano muffe estese e insalubrità;

• cedimenti strutturali delle solette o delle pareti;

  Annuncio pubblicitario

• malfunzionamenti cronici degli impianti che impediscono di avere acqua calda o riscaldamento.

Questi problemi sono rilevanti anche se si manifestano dopo la firma del contratto o se erano difficili da individuare al momento della consegna. La legge tutela l’inquilino che si ritrova in una casa che non offre più le prestazioni pattuite. Al contrario, non sono considerati vizi quei deterioramenti minimi che derivano dall’usura naturale o quei piccoli disagi che non impediscono l’uso della casa. In questi casi, il proprietario ha solo l’obbligo di riparare il guasto, ma l’inquilino non può smettere di pagare l’affitto o chiederne lo sconto.

Chi paga le riparazioni e la manutenzione durante l’affitto?

Una delle domande più frequenti riguarda la divisione delle spese tra chi abita la casa e chi ne detiene la proprietà. La regola generale è semplice: il proprietario paga le riparazioni necessarie a mantenere la casa in stato servibile, mentre l’inquilino si occupa della

Le riparazioni straordinarie, come la sostituzione di una tubatura rotta o il rifacimento del tetto, spettano sempre al locatore. Se però un guasto è causato dalla negligenza dell’inquilino, la spesa ricade su quest’ultimo. Bisogna però ricordare che le parti possono decidere di derogare a queste regole. È possibile, ad esempio, stipulare un contratto per una casa in condizioni mediocri a un prezzo molto basso, stabilendo che l’inquilino accetta lo stato dei fatti e non pretenderà lavori di miglioria. In questo caso, gli obblighi di manutenzione e la successiva riconsegna saranno parametrati allo stato scadente iniziale del bene.

Il conduttore diligente deve quindi usare il bene con correttezza, ma il proprietario deve accettare quel minimo danneggiamento oggettivo che deriva dal vivere quotidiano. Un muro che perde il bianco brillante dopo cinque anni di affitto non è un danno risarcibile, ma il risultato del tempo che passa e dell’uso lecito dell’abitazione. Se il proprietario tenta di addebitarvi costi per la normale usura, la legge è dalla vostra parte.