Amministratore non convoca l'assemblea: i condomini possono farlo da soli
Se l’amministratore non convoca l’assemblea entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini possono procedere autonomamente. Ecco come.
Se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea entro dieci giorni dalla richiesta formale dei condomini, questi possono procedere da soli. Non è un atto di ribellione: è un diritto espressamente riconosciuto dalla legge. E se quella procedura non viene rispettata — se cioè alcuni condomini convocano l’assemblea senza seguire le regole previste — le delibere approvate in quella sede sono annullabili. Lo chiarisce il Tribunale di Napoli con la sentenza 3061 del 24 febbraio 2026, che ricostruisce con precisione i presupposti e i limiti del potere di
Indice
Chi può convocare l’assemblea e quando
La regola generale è chiara: la convocazione dell’assemblea condominiale spetta all’
L’art. 66 disp. att. cod. civ. definisce con precisione le condizioni che devono verificarsi perché i condomini possano convocare autonomamente l’assemblea. Devono coesistere due presupposti distinti.
Il primo è una richiesta formale proveniente da almeno due condomini che rappresentino complessivamente almeno un sesto del valore dell’intero edificio. Non è sufficiente che un solo condomino si lamenti dell’inerzia dell’amministratore: servono almeno due soggetti, e devono avere una quota millesimale sufficiente.
Il secondo è l’inerzia dell’amministratore
Se anche una sola di queste condizioni manca, l’autoconvocazione non è legittima, e le delibere eventualmente adottate sono esposte all’impugnazione.
Come deve essere formulata la richiesta all’amministratore
La legge non prescrive una forma specifica per la richiesta di convocazione che i condomini devono rivolgere all’amministratore. Non è necessaria la raccomandata, né una formula particolare. È sufficiente che la comunicazione giunga nella sfera di conoscenza dell’amministratore, perché da quel momento inizia a decorrere il termine di dieci giorni.
Il Tribunale di Napoli chiarisce anche dove deve essere inviata questa richiesta. L’indirizzo rilevante non è necessariamente il domicilio o la residenza anagrafica dell’amministratore. È il luogo comunicato contestualmente all’accettazione della nomina, come previsto dall’art. 1129, comma 2, cod. civ., oppure il recapito affisso sul luogo di accesso al condominio, come previsto dall’art. 1129, comma 5, cod. civ.
Verificare che la comunicazione sia effettivamente arrivata all’indirizzo corretto è un accertamento di fatto, riservato al giudice di merito e non contestabile in Cassazione per violazione di norme di diritto. Questo significa che, in caso di controversia, spetta al giudice stabilire se la richiesta è stata ricevuta, e quando.
Come si convoca correttamente l’assemblea in caso di inerzia
Decorsi inutilmente i dieci giorni senza che l’amministratore abbia provveduto, i condomini promotori possono procedere direttamente alla convocazione. Devono però rispettare le formalità previste dall’art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ.: l’avviso di convocazione deve contenere tutti gli elementi richiesti dalla norma e deve indicare chiaramente chi sta convocando l’assemblea.
Non è invece necessario che l’avviso sia sottoscritto da tutti i condomini che hanno preso l’iniziativa. È sufficiente che provenga dai promotori, nel rispetto dei requisiti formali previsti dalla legge.
Un esempio pratico: due condomini che rappresentano complessivamente 170 millesimi su mille inviano all’amministratore una comunicazione scritta chiedendo la convocazione dell’assemblea per discutere di un problema urgente agli impianti comuni. L’amministratore non risponde e non convoca. Decorsi dieci giorni, quei due condomini possono inviare direttamente l’avviso di convocazione a tutti i condomini, indicando nell’avviso che la convocazione è effettuata dai condomini in sostituzione dell’amministratore inerte. Se rispettano le regole formali, l’assemblea è validamente convocata e le delibere sono pienamente efficaci.
Cosa succede se la procedura non viene rispettata
Il Tribunale di Napoli è esplicito sulle conseguenze di una autoconvocazione irregolare: le delibere approvate in quell’assemblea sono annullabili ai sensi dell’art. 1137 cod. civ.
L’annullabilità può essere chiesta dai condomini dissenzienti o da quelli assenti perché non ritualmente convocati. Il termine per impugnare è di trenta giorni: decorre dalla data della delibera per i dissenzienti, e dalla data in cui ne hanno avuto conoscenza per gli assenti.
Le delibere annullabili per vizi nel procedimento di convocazione includono quelle adottate senza rispettare le formalità dell’art. 66 disp. att. cod. civ., quelle approvate con maggioranze inferiori a quelle prescritte, e quelle affette da irregolarità formali nel procedimento di informazione dell’assemblea.
Il caso del terzo estraneo che convoca l’assemblea
La sentenza affronta anche un caso limite: cosa succede se l’assemblea viene convocata da un soggetto che non è né l’amministratore né un condomino legittimato dalla procedura dell’art. 66 disp. att. cod. civ.?
La risposta del Tribunale è netta: la convocazione da parte di un soggetto terzo estraneo al condominio inficia l’intero procedimento. Non si tratta di un vizio marginale o sanabile: coinvolge la legittimità stessa della convocazione e, di riflesso, di tutte le delibere adottate in quella sede.
Anche in questo caso, però, le delibere non sono radicalmente nulle ma annullabili. La distinzione ha conseguenze pratiche importanti. La nullità può essere fatta valere da chiunque e in qualsiasi momento. L’annullabilità, invece, può essere chiesta solo dai condomini legittimati — dissenzienti o assenti — e solo entro il termine di trenta giorni. Chi non impugna in tempo perde il diritto di contestare.
Il rischio dell’inerzia dell’amministratore
La sentenza offre anche una lettura indiretta del ruolo dell’amministratore. L’inerzia nella convocazione dell’assemblea non è solo un inadempimento nei confronti dei condomini che ne hanno fatto richiesta: è un comportamento che genera conseguenze concrete sull’intera vita condominiale.
Un amministratore che sistematicamente ignora le richieste di convocazione espone il condominio a situazioni di stallo gestionale, costringe i condomini ad attivare procedure sostitutive complesse, e rischia di essere revocato dall’assemblea stessa — una volta che questa riesca a riunirsi — per giusta causa, con possibili conseguenze sul diritto al compenso.
I condomini che si trovano di fronte a un amministratore inerte non devono rassegnarsi né agire in modo improvvisato. La legge mette a disposizione uno strumento preciso, con regole chiare da rispettare. Seguirle correttamente è l’unico modo per garantire che le decisioni prese nell’assemblea autoconvocata abbiano piena validità giuridica.