Terreno agricolo ma edificabile "di fatto": si paga la plusvalenza?
Anche senza una destinazione urbanistica edificatoria, un terreno può essere considerato “edificabile per vocazione” dal Fisco e così la plusvalenza è tassata.
Molti proprietari terrieri si chiedono se un terreno agricolo può essere considerato edificabile dal Fisco anche senza una formale destinazione urbanistica. La risposta positiva renderebbe tassabile la plusvalenza realizzata dalla compravendita.
Secondo la Cassazione, che si è espressa sul punto in una recentissima sentenza, ai fini fiscali conta anche l’edificabilità “di fatto”, cioè la concreta possibilità di costruire, purché desumibile da elementi oggettivi.
Questa posizione ha un effetto pratico diretto: la vendita può generare una plusvalenza tassabile
Approfondiamo l’argomento, le implicazioni e le conseguenze.
Indice
Quando un terreno è davvero “edificabile”?
Nel diritto urbanistico italiano, il principio di base è chiaro: il diritto di costruire (jus aedificandi
In altre parole: non conta la natura fisica del terreno; conta, invece, la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici, come i piani regolatori e i piani territoriali.
Per questo motivo, la distinzione fondamentale è tra:
- terreno agricolo;
- terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”.
Questa distinzione è decisiva anche sul piano fiscale, soprattutto per quanto concerne l’applicazione dell’IVA o dell’imposta di registro e ai fini della tassazione delle plusvalenze realizzate dalla cessione (questa specifica imposizione è prevista dall’art. 67 del TUIR- Testo Unico Imposte Dirette).
La regola generale: conta il piano urbanistico
In linea teorica, un terreno è considerato edificabile quando lo strumento urbanistico lo prevede, anche solo in fase di adozione, cioè senza che sia ancora avvenuta l’approvazione definitiva del piano (principio introdotto dal D.L. 223/2006, convertito nella L. 248/2006, decreto Visco-Bersani).
Questo significa che già la previsione nel piano regolatore può far scattare effetti fiscali.
Per la Cassazione conta l’edificabilità “di fatto”
Come abbiamo appena visto, tradizionalmente la qualificazione di un terreno come edificabile dipende essenzialmente dalle previsioni contenute negli strumenti urbanistici. Tuttavia, la giurisprudenza recente, culminata con l’
Secondo questa tesi, esiste, dunque, oltre alla categoria della edificabilità di diritto – risultante esplicitamente dagli strumenti urbanistici adottati o approvati – anche la categoria della edificabilità “di fatto”, ed essa riguarda i terreni che non sono formalmente edificabili, ma presentano una concreta vocazione edificatoria.
In questi casi, ai fini fiscali non conta solo il piano regolatore, ma la realtà concreta.
Come si riconosce l’edificabilità “di fatto”?
La Cassazione chiarisce che non esiste un elenco chiuso e tassativo, ma si valutano
Ecco i principali:
- vicinanza al centro abitato;
- presenza di urbanizzazioni (strade, servizi, infrastrutture);
- sviluppo edilizio nelle zone adiacenti e limitrofe;
- valore di mercato superiore a quello agricolo;
- possibilità concreta di ottenere a breve un permesso di costruire.
Il giudice deve fare una valutazione complessiva, caso per caso. Ad esempio, la vicinanza temporale tra il rogito e il rilascio di un permesso di costruire (anche se successivo alla vendita) dimostra che la vocazione edificatoria era già matura al momento del trasferimento del terreno.
Nel caso concreto deciso dalla Cassazione con l’ordinanza n. 3784/2026 è emerso che:
- il terreno era agricolo al momento della vendita;
- il permesso di costruire è arrivato dopo;
- mancavano urbanizzazioni e servizi.
Per i giudici di merito, in tale situazione non c’era edificabilità di fatto (e dunque la plusvalenza non sarebbe stata tassabile), ma la Suprema Corte ha rilevato che bisogna valutare tutti gli indizi nel loro complesso, e in quel caso il fatto che il permesso di costruire è stato rilasciato subito dopo la vendita è stato decisivo.
Conseguenza pratica: la plusvalenza è tassata
Se un terreno catastalmente classificato come agricolo è considerato edificabile, anche “di fatto”, la sua vendita a titolo oneroso genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 TUIR
Come detto poc’anzi, la Cassazione afferma chiaramente che ciò che conta è la concreta attitudine edificatoria del bene. La vicenda esaminata riguardava proprio l’accertamento, compiuto dall’Agenzia delle Entrate, di una plusvalenza su un terreno agricolo venduto a una società per la realizzazione di un distributore di carburante.
Bisogna, dunque, fare i conti con una ampia interpretazione: la vocazione all’utilizzazione edificatoria – che costituisce il presupposto impositivo della tassazione delle plusvalenze – include qualsiasi intervento edilizio, anche non residenziale (es. impianti industriali o di distribuzione).
Edificabilità “di diritto” o “di fatto”: differenze
| Tipo di edificabilità | Da cosa deriva | Effetto fiscale |
|---|---|---|
| Di diritto | Strumenti urbanistici | Plusvalenza tassabile |
| Di fatto | Elementi concreti (zona, servizi, mercato) | Plusvalenza comunque tassabile |
La seconda categoria amplia molto l’area di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione del terreno.
Un principio chiave da ricordare
Dalla pronuncia della Cassazione emerge un messaggio molto chiaro:
- non basta guardare il certificato urbanistico;
- bisogna valutare anche la situazione concreta del terreno.
Esempio pratico
Immagina questo caso:
- terreno agricolo;
- vicino a una zona urbanizzata;
- venduto a una società immobiliare;
- prezzo molto più alto di quello agricolo medio;
- permesso di costruire rilasciato poco dopo.
In questo caso è molto probabile che il terreno venga considerato edificabile “di fatto” e la plusvalenza venga tassata.
Le critiche alla posizione della Cassazione
L’orientamento della Cassazione solleva alcune perplessità tra gli operatori e gli esperti, poiché lascerebbe troppa
Il contrasto interpretativo – che rimane aperto – è tra il criterio sostanzialistico, prescelto dalla Cassazione, e quello formale, basato sulla lettera e lo spirito della norma: il Decreto “Visco-Bersani” (D.L. 223/2006) richiederebbe almeno l’adozione dello strumento urbanistico generale dal Comune per far scattare la tassazione come area fabbricabile.
Inoltre, se l’edificabilità è minima e strumentale all’uso agricolo (la cosiddetta densità residuale, che non supera il classico limite dello 0,03 mc/mq), il terreno non dovrebbe mai
Ma questa tesi, come abbiamo visto, non è condivisa dalla Cassazione più recente, ferma restando la possibilità di un successivo mutamento della posizione giurisprudenziale.
Conclusione
L’evoluzione della giurisprudenza ha cambiato radicalmente l’approccio: prima contava quasi solo il piano urbanistico (approccio formale); oggi conta anche la realtà economica e territoriale in cui il terreno si trova.
L’orientamento prevalente, ribadito dalla Corte di Cassazione nel 2026, privilegia così una lettura sostanziale dei requisiti di imponibilità fiscale: se un terreno ha un oggettivo valore di mercato dettato dalla sua potenzialità costruttiva e tale potenzialità è oggettivamente riscontrabile, la plusvalenza va tassata come area edificabile, a prescindere dal certificato di destinazione urbanistica.
Per il contribuente questo significa che, in caso di cessione onerosa, il rischio fiscale aumenta, anche quando il terreno risulta formalmente agricolo. Se risulta che ha una vocazione edificatoria concreta, il Fisco può riqualificarlo come edificabile e tassare la plusvalenza realizzata.