Affitti brevi: la stretta finale di Comuni e Regioni è legge

Regole ferree per le locazioni turistiche: dai limiti di notti a Roma ai divieti nei centri storici. Scopri come cambia il mercato immobiliare.

L’era degli affitti brevi senza regole è ufficialmente finita. Quello che era nato come un modo semplice per arrotondare lo stipendio si è trasformato in un labirinto di permessi, divieti e nuove tasse. La regola generale che emerge dai tribunali e dalle nuove leggi regionali è drastica: il diritto di proprietà non è assoluto se danneggia la vivibilità delle città. Se decidi di affittare la tua casa ai turisti in modo stabile, la legge può obbligarti a cambiare la destinazione d’uso dell’immobile, trasformandolo in una struttura ricettiva. I sindaci hanno ora il potere legale di chiudere le porte dei centri storici ai nuovi arrivati. Non si tratta di suggerimenti, ma di vincoli che azzerano la redditività dell’investimento. Il proprietario diventa un imprenditore forzato, schiacciato tra burocrazia e nuove direttive che favoriscono i residenti rispetto ai turisti.

La svolta della Consulta: la casa diventa un albergo

La colonna portante di questa rivoluzione normativa è la Toscana. La regione ha varato una legge che impone paletti strettissimi (l. reg. 61/2024). Il Governo ha cercato di fermarla, ma la Corte costituzionale ha dato ragione alla Regione con una decisione emanata alla fine dello scorso anno (sent. 186/2025). La Consulta ha stabilito che è legittimo imporre una specifica destinazione d’uso agli immobili se questi trovano impiego in modo stabile come strutture extra-alberghiere. In termini pratici, se usi il tuo appartamento come un hotel, la legge lo tratta come tale. Questo cambia tutto perché trasforma un’abitazione privata in un’attività commerciale, soggetta a controlli amministrativi e urbanistici molto più severi. La sentenza conferma che le autorità locali possono limitare l’impatto delle locazioni in aree sature.

Divieti nei centri storici e standard minimi di lusso

Sulla base di queste norme, il Comune di Firenze ha approvato un regolamento che blocca le nuove attività nel centro Unesco. Non è più possibile attivare un affitto breve se l’immobile si trova nel cuore storico della città. Inoltre, l’amministrazione impone requisiti di abitabilità minimi che ogni casa deve possedere per essere locata. Anche l’Emilia-Romagna segue questa linea con la propria normativa (l. reg. 10/2025). Qui, chi vuole affittare ai turisti deve affrontare una modifica della destinazione residenziale. Un esempio chiaro riguarda un proprietario che possiede un appartamento a Bologna: per inserirlo sui portali online, deve ora superare barriere amministrative che incidono sulla futura commerciabilità del bene. Se decidi di cambiare la destinazione d’uso per scopi turistici, vendere la casa a una famiglia in futuro potrebbe diventare molto più complesso e costoso.

La Puglia dichiara guerra agli affitti brevi selvaggi

Anche la Puglia prepara una legge per dare ai sindaci il potere di decidere quanti turisti possono dormire in un quartiere. Il criterio principale è il rapporto tra i posti letto disponibili e la popolazione residente. I Comuni capoluogo possono individuare zone dove l’attività di locazione turistica deve essere contingentata. Le amministrazioni locali valutano diversi fattori per concedere i permessi:

• la capacità ricettiva delle strutture alberghiere ed extra-alberghiere già presenti;

• la necessità di tutelare il valore archeologico e artistico del tessuto urbano;

• gli standard qualitativi del servizio, inclusa la presenza di sistemi di connettività;

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• il rapporto tra la superficie dell’immobile e il numero di ospiti ammessi;

• il rispetto degli standard igienico-sanitari e del decoro degli ambienti.

Questa mossa serve a rispondere ai residenti che non trovano più alloggi a lungo termine perché i proprietari preferiscono i guadagni immediati del turismo.

Tasse più alte e tetti alle notti: il futuro delle città

Roma sta preparando un regolamento che introduce misure ancora più pesanti per chi possiede immobili turistici. L’amministrazione capitolina valuta l’introduzione di un limite di notti annuo: oltre quella soglia, l’affitto non è più consentito. Si parla anche di un aggravio fiscale attraverso un aumento dell’Imu per scoraggiare l’uso turistico degli appartamenti. Questo scenario si inserisce in un quadro europeo vasto. La Commissione Ue presenterà entro fine anno nuove regole per proteggere le aree sotto stress abitativo. Non ci saranno divieti totali, ma gli Stati potranno imporre l’obbligo di combinare l’affitto breve con canali più meritevoli di tutela, come le locazioni per gli studenti. Il messaggio è inequivocabile: la rendita facile degli affitti brevi è destinata a scomparire sotto il peso di vincoli urbanistici e nuove tasse.