Chi ha diritto al bonus casa al 50%?
Servono due condizioni cumulative: essere titolari di un diritto reale sull’immobile e destinarlo ad abitazione principale — gli inquilini e i comodatari sono esclusi
Nel 2026 la detrazione per i lavori edilizi non è uguale per tutti. Chi esegue interventi sulla propria abitazione principale beneficia del bonus casa al 50%, mentre chi interviene su un’altra unità immobiliare si ferma al 36%. La differenza non è automatica: dipende dal rispetto di due condizioni precise che non sempre coincidono con le definizioni fiscali che i contribuenti conoscono meglio.
In questo articolo si analizza il seguente problema: chi ha diritto al bonus casa al 50%? La risposta richiede di capire cosa si intende per diritto reale sull’immobile, cosa significa abitazione principale ai fini dei bonus edilizi — che non coincide con la definizione IMU né con quella della “prima casa” — e quando la residenza anagrafica può essere superata dalla dimora abituale.
Indice
Il quadro delle detrazioni
Per il bonus casa ordinario, il sismabonus e l’ecobonus, le spese sostenute nel 2026 su unità immobiliari adibite ad abitazione principale beneficiano della detrazione al 50%. Le spese sulle altre unità immobiliari scendono al 36%.
Il limite di spesa del bonus casa ordinario e del sismabonus rimane a 96.000 euro per unità immobiliare, comprensiva della pertinenza. La sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza con generatori a gas di ultima generazione continua a essere agevolata al 50%, con un limite di spesa ridotto a 48.000 euro.
Per il sismabonus acquisti, il bonus casa acquisti e l’acquisto di box o posto auto pertinenziale, la percentuale maggiorata del 50% si ottiene solo adibendo l’unità a propria abitazione principale — o di un familiare — entro il 31 ottobre 2027 (circ. 8/E/2025).
Il bonus mobili è stato prorogato per il solo 2026. Il bonus giardini è terminato a fine 2024. La detrazione del 75% per le barriere architettoniche e il superbonus al 65% o 110% sono terminati a fine 2025.
La prima condizione: il diritto reale sull’immobile
Il primo requisito per accedere alla detrazione maggiorata è essere titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare. Questa condizione deve sussistere al momento dell’inizio dei lavori, o al momento del sostenimento della spesa se antecedente.
Rientrano nella categoria i titolari di proprietà piena, i nudi proprietari, gli usufruttuari, i titolari del diritto d’uso, del diritto d’abitazione, del diritto di superficie e del diritto di enfiteusi (circ. 8/E/2025; risp. 574/2021).
Sono invece esclusi dalla percentuale maggiorata i titolari di un diritto personale di godimento: l’inquilino, il comodatario, l’utilizzatore di un contratto di leasing. Sono esclusi anche i familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile, i titolari di concessione demaniale, il socio di cooperative a proprietà indivisa assegnatario di alloggi (risp. 215/2020), il promissario acquirente anche con preliminare registrato (risp. 112/2024), il militare assegnatario dell’alloggio (risp. 102/2024) e il parroco per i lavori sulla casa canonica (circ. 23/E/2022).
La seconda condizione: l’abitazione principale
La seconda condizione — e quella che genera più confusione — è che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale. Questa definizione non coincide né con quella della “prima casa” ai fini dell’agevolazione IMU, né con quella prevista per l’IVA al 4% o per l’imposta di registro al 2%.
Ai fini dei bonus edilizi, per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica — che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale — o i suoi familiari (coniuge, parente entro il terzo grado, affine entro il secondo grado) dimorano abitualmente (art. 10, comma 3-bis, TUIR).
La definizione rilevante è quella della dimora abituale, non della residenza anagrafica. Solitamente coincidono, ma non sempre. Chi vive in una città diversa da quella di residenza per motivi di studio o lavoro può attestare, con dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi del DPR 445/2000, che la propria dimora abituale non coincide con la residenza anagrafica. La prevalenza della dimora abituale sulla residenza anagrafica è stata confermata dalla risposta 244/2025.
Questa regola ha però un limite: non si applica ai residenti all’estero. La residenza fuori dall’Italia esclude che un immobile posseduto in Italia possa essere considerato dimora abituale — e quindi abitazione principale ai fini della detrazione maggiorata (risp. 273/2025).
Quando l’immobile non è ancora abitazione principale all’inizio dei lavori
Se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale al momento dell’inizio dei lavori, la detrazione maggiorata può comunque spettare a condizione che lo diventi entro il termine dei lavori (circolari 13/E/2023 e 8/E/2025; risp. 377/2023).
Questa interpretazione consente di beneficiare del 50% anche a chi acquista un immobile, esegue lavori e vi porta la residenza solo al termine degli interventi. Una volta acquisita la percentuale maggiorata, le rate decennali di detrazione rimangono al 50% anche se, nel corso degli anni, l’unità cessa di essere adibita ad abitazione principale (circ. 8/E/2025).
La detrazione maggiorata si applica anche alle spese sostenute per interventi sulle pertinenze dell’abitazione principale.
Le parti comuni condominiali: regole specifiche
Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali — inclusi i condomìni minimi e gli edifici di un unico proprietario — la detrazione maggiorata al 50% si applica alla quota di spesa imputata al singolo condòmino, in proporzione ai millesimi o al diverso criterio deliberato dall’assemblea, se quel condòmino rispetta le due condizioni di diritto reale e di destinazione ad abitazione principale.
La verifica del diritto reale si effettua all’inizio dei lavori; la verifica della destinazione ad abitazione principale si effettua al termine dei lavori, se non era presente all’inizio.
Gli amministratori di condominio devono indicare nella comunicazione annuale all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla destinazione d’uso dell’abitazione, ma solo se questa informazione è stata fornita loro dal condòmino. Se il condòmino non comunica nulla, l’amministratore indica l’assenza del dato e sarà il condòmino a sistemare la percentuale nella propria dichiarazione dei redditi.
Un punto importante: la residenza comunicata nel registro dell’anagrafe condominiale non è sufficiente per stabilire se l’unità è abitazione principale ai fini della detrazione al 50%. L’anagrafe condominiale raccoglie generalità, codice fiscale e residenza o domicilio dei titolari — non l’informazione sulla destinazione ad abitazione principale. È opportuno che l’amministratore richieda ai condòmini un’apposita comunicazione sul punto.
I condomìni minimi — fino a otto condòmini — non devono inviare la comunicazione per la precompilata se non hanno nominato l’amministratore. La nomina non è obbligatoria sotto questa soglia. I proprietari unici di edifici con parti comuni sono anch’essi esonerati.
Riepilogo: le regole in modo diretto
La detrazione al 50% spetta per le spese su unità immobiliari adibite ad abitazione principale; quella al 36% per le altre unità (bonus casa, sismabonus, ecobonus 2026). Il limite di spesa è 96.000 euro per unità, compresa la pertinenza.
Prima condizione: essere titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento — incluse nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi. Sono esclusi inquilini, comodatari e utilizzatori in leasing (circ. 8/E/2025).
Seconda condizione: l’unità deve essere adibita ad abitazione principale — dimora abituale propria o dei familiari. La definizione non coincide con quella IMU né con quella della “prima casa.” La dimora abituale prevale sulla residenza anagrafica, tranne per i residenti all’estero (risp. 244/2025; risp. 273/2025).
Se l’immobile non è abitazione principale all’inizio dei lavori, la detrazione al 50% spetta se lo diventa entro il termine dei lavori. Le rate di detrazione rimangono al 50% anche se in seguito cessa di essere abitazione principale (circ. 8/E/2025).
Per le parti comuni condominiali, la detrazione maggiorata si applica alla quota del singolo condòmino che rispetta entrambe le condizioni. L’amministratore deve richiedere ai condòmini un’apposita comunicazione sulla destinazione d’uso, perché la residenza nell’anagrafe condominiale non è sufficiente.