Affitto parziale della casa: l’esenzione Imu resta valida

L’abitazione principale parzialmente locata mantiene il diritto all’esonero Imu se il proprietario vi conserva la residenza e la dimora abituale.

Chi affitta una parte della propria abitazione principale non perde il diritto all’esenzione Imu. Questa è la regola generale che stabilisce la precedenza della sostanza sulla forma: se il proprietario mantiene la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile, l’imposta non è dovuta. La Corte di Cassazione interviene per la prima volta su questo tema con una decisione che mette fine a anni di incertezze e liti tra cittadini e Comuni. Molti uffici tributari chiedevano infatti il pagamento della tassa nel momento in cui una stanza veniva data in locazione. Tuttavia, la legge non richiede che l’uso della casa sia esclusivo. Finché il titolare vive dentro quelle mura e vi abita stabilmente, il beneficio fiscale resta intatto. L’importante è che l’immobile sia iscritto al catasto come un’unica unità immobiliare.

La Cassazione conferma il diritto all’esenzione

La Suprema Corte ha affrontato il trattamento fiscale per l’abitazione principale parzialmente locata. Attraverso una recente ordinanza (ord. 8236/2026), i giudici hanno chiarito che la locazione di una porzione dell’immobile non cancella l’agevolazione fiscale. La norma prevede l’esonero per l’unità immobiliare singola in cui il possessore dimora abitualmente. Secondo la Corte, questa disposizione deve essere interpretata in modo favorevole al contribuente. Se il proprietario non si trasferisce altrove, il fatto che un inquilino occupi una parte della casa non modifica la natura dell’immobile. Questa conclusione segue l’orientamento già espresso in passato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (

I requisiti necessari: residenza e dimora abituale

Per non pagare l’imposta, il proprietario deve rispettare due condizioni che la legge definisce in modo preciso. Egli deve avere la residenza anagrafica presso l’indirizzo dell’immobile e deve utilizzarlo come dimora abituale. Quando queste due condizioni sussistono contemporaneamente, l’immobile è considerato abitazione principale. Se il proprietario decide di affittare una stanza, ad esempio a uno studente o a un lavoratore, i requisiti di legge restano comunque soddisfatti. Non esiste infatti alcuna norma che imponga l’utilizzo esclusivo della casa da parte del solo proprietario o dei suoi familiari. L’uso promiscuo, ovvero la coabitazione con un inquilino, non è un ostacolo. Un esempio pratico è il caso di un cittadino che possiede un appartamento di sei stanze, ne occupa tre e ne loca le restanti. Finché egli continua a vivere e a risiedere in quell’appartamento, il Comune non può pretendere il pagamento dell’Imu.

Il chiarimento sulla confusione tra Imu e Irpef

Una parte del problema nasceva da una interpretazione ambigua di alcuni documenti ministeriali del 2012. In quel periodo, il Ministero si occupava di spiegare il rapporto tra l’Imu e l’Irpef. La regola stabiliva che, in caso di affitto parziale, il proprietario dovesse pagare l’Irpef se il canone di locazione superava la rendita catastale rivalutata del 5%. Molti Comuni hanno utilizzato questo confronto economico per sostenere che fosse dovuta anche l’Imu. La Cassazione ha però spiegato che quell’analisi riguardava solo le imposte sui redditi. Il Ministero ha poi confermato questa visione con delle risposte ufficiali del 2013. In tali documenti si legge chiaramente che:

• l’abitazione principale non perde la sua destinazione anche se è parzialmente locata;

• il beneficio dell’esenzione Imu resta valido a partire dal primo gennaio 2014;

• la presenza di un contratto di affitto non sposta la residenza del possessore.

Perché la legge non vieta l’affitto parziale

I giudici hanno analizzato la struttura della legge per rafforzare la propria decisione. Quando il legislatore ha voluto vietare l’esenzione in caso di affitto, lo ha scritto in modo esplicito nel testo delle norme. Questo accade in alcune situazioni particolari che la legge definisce come ipotesi eccezionali. Si tratta di casi in cui l’esenzione viene concessa anche se il proprietario non vive nell’immobile, come per:

• gli anziani o i disabili che si trasferiscono in istituti di ricovero o sanitari;

• il personale delle forze armate o dei militari in servizio permanente;

• i pensionati esteri che possiedono un immobile in Italia.

In tutte queste categorie, la legge specifica che l’agevolazione scompare se l’immobile viene dato in locazione. Poiché per l’abitazione principale “standard” non esiste un divieto simile, si deve concludere che l’affitto parziale sia ammesso. Il diritto all’esonero resta quindi un pilastro per chiunque mantenga il centro dei propri affetti e della propria vita quotidiana nella casa di proprietà.