Muffa in condominio: risarcimento dovuto anche senza abitabilità

Il Tribunale di Macerata condanna il condominio per le muffe da infiltrazione: la tutela della salute prevale sulla mancanza di areazione o abitabilità.

Il condominio ha l’obbligo di mantenere le parti comuni in perfetto stato per evitare che l’umidità danneggi le proprietà dei singoli condòmini. La regola generale stabilita dai giudici è che la responsabilità per la mancata custodia dei beni comuni non viene meno anche se l’appartamento colpito dalle muffe non possiede il certificato di abitabilità o non ha una ventilazione adeguata. Questa decisione nasce da una sentenza del Tribunale di Macerata che mette al primo posto la tutela della salute di chi vive negli ambienti domestici. Se le infiltrazioni arrivano da un bene condominiale, come una scala esterna, l’ente che gestisce lo stabile deve pagare i danni. Non esistono scuse tecniche che tengano: l’obbligo di vigilanza è attivo e costante. Chi subisce macchie di umidità e problemi respiratori ha diritto a un ambiente salubre.

Il nesso tra le infiltrazioni d’acqua e le malattie respiratorie

Il cuore della vicenda riguarda il legame diretto tra l’acqua che penetra dalle strutture comuni e i gravi danni fisici subiti da un inquilino. Nel caso esaminato, un proprietario ha citato il proprio condominio perché le infiltrazioni provenienti dalla scala condominiale esterna hanno causato muffe diffuse in tutta la casa. Queste condizioni di insalubrità hanno provocato all’uomo una sinusite cronica con diverse complicazioni. Il giudice ha accertato il rapporto di causa ed effetto grazie a una consulenza tecnica e ai dati scientifici ufficiali. Il tribunale ha richiamato le linee guida dell’

Organizzazione mondiale della sanità e i report del Ministero della Salute. Questi documenti confermano che vivere in case umide e piene di muffa causa infiammazioni e allergie all’apparato respiratorio. Un esempio chiaro è quello di un muro costantemente bagnato che rilascia spore nocive nell’aria che le persone respirano ogni giorno.

La responsabilità per omessa custodia dei beni condominiali

La legge impone a chi ha in custodia una cosa di rispondere dei danni che essa provoca a terzi (cod. civ. art. 2051). Il condominio è il custode delle parti comuni, come i tetti, le facciate e le scale. Se questi elementi non ricevono la manutenzione corretta e causano danni agli appartamenti privati, la compagine condominiale ne risponde in modo oggettivo. Non serve dimostrare la malafede del condominio: basta la prova che il danno derivi da un bene comune. Il

Tribunale di Macerata (sent. 247/2026) ha ribadito che l’obbligo di custodia è un pilastro fondamentale del diritto. Il condominio deve agire in modo preventivo per assicurare che le strutture non diventino pericolose per la salute di chi abita lo stabile. Se l’acqua piovana filtra attraverso le fessure di una scala e rovina l’intonaco di un privato, il responsabile è sempre l’ente che gestisce il palazzo.

Perché la mancanza di abitabilità non esonera il condominio

Durante il processo, il condominio ha cercato di difendersi sostenendo che l’appartamento danneggiato non possedesse il certificato di abitabilità. Secondo questa tesi, il proprietario non avrebbe dovuto subire alcun risarcimento perché i locali non erano ufficialmente destinati a uso abitativo. I giudici hanno però respinto questa eccezione con fermezza. La natura catastale dell’immobile o la sua destinazione d’uso non cancellano il dovere del condominio di conservare le parti comuni in buono stato. Se una scala esterna è rotta e lascia passare acqua, il danno va riparato a prescindere dal fatto che la stanza sottostante sia un ufficio, un magazzino o una camera da letto. Il dovere primario del gestore è evitare che i beni condominiali provochino pregiudizi ad altre proprietà. La tutela del patrimonio e della salute non si ferma davanti a irregolarità amministrative della singola unità immobiliare.

Il peso della scarsa ventilazione sulla liquidazione dei danni

Un altro argomento usato dalla difesa riguardava la scelta del proprietario di abitare in locali con poche finestre. Secondo il condominio, le muffe erano il risultato della mancata areazione dell’appartamento da parte dell’inquilino. Il tribunale ha analizzato questo aspetto ma non lo ha considerato un motivo sufficiente per cancellare la colpa del condominio. La scarsa ventilazione può contribuire alla crescita dei funghi sui muri, ma la causa scatenante resta l’acqua che entra dalle strutture del palazzo. Il giudice ha quindi deciso di applicare una liquidazione in via equitativa del danno. Questo significa che:

• il condominio resta responsabile del danno principale;

• il risarcimento in denaro può subire una riduzione se il comportamento del proprietario ha favorito il ristagno di umidità;

• la colpa non si sposta interamente sul danneggiato se la fonte dell’acqua è esterna e condominiale;

• il diritto alla salute prevale sulle piccole negligenze domestiche della vittima.

L’indifferenza del condominio e l’aggravamento dei danni

Un elemento che ha pesato molto sulla condanna è stata la condotta pigra e disinteressata degli organi condominiali. Il proprietario aveva richiesto l’intervento dello stabile più volte, ma non ha mai ricevuto risposta. Questa inerzia è stata descritta dal giudice come una vera e propria indifferenza, che si è manifestata persino durante la fase di mediazione obbligatoria. Non intervenire subito quando viene segnalata un’infiltrazione è una colpa grave. Il ritardo nei lavori non solo ha permesso alla muffa di espandersi, ma ha anche causato la cronicizzazione della malattia respiratoria dell’inquilino. Il tribunale ha voluto sottolineare che il condominio ha l’obbligo di agire con sollecitudine. Ignorare le richieste di aiuto di un condomino trasforma una piccola perdita d’acqua in un disastro sanitario per il quale l’intera compagine dei proprietari deve pagare il conto.