Affitti brevi: quando si diventa imprenditori anche con pochi appartamenti?
La Corte di Firenze stabilisce che anche sotto la soglia legale degli affitti brevi si può configurare un’attività d’impresa. Ecco gli indizi che contano e i rischi per i locatori.
Chi affitta appartamenti su Airbnb o Booking sa che dal 1° gennaio 2026 la legge presume l’imprenditorialità quando si gestiscono più di due immobili in locazione breve. Ma cosa succede a chi rimane sotto quella soglia? Può stare tranquillo? Secondo una recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, non necessariamente.
In molti si chiedono quando la gestione di affitti brevi diventa un’attività d’impresa anche se il numero di appartamenti è inferiore alla soglia stabilita dalla legge
Indice
Il quadro normativo: la presunzione di imprenditorialità negli affitti brevi
L’art. 1, comma 595, della legge n. 178 del 2020 ha introdotto una soglia numerica per la locazione breve. Fino al 31 dicembre 2025, la presunzione di imprenditorialità scattava quando si gestivano più di quattro appartamenti destinati ad affitti brevi nel corso dell’anno. Dal 1° gennaio 2026 la soglia è stata abbassata a due appartamenti.
Sotto quella soglia, la legge presume che l’attività resti nell’ambito della locazione privata — con le relative conseguenze fiscali: tassazione con cedolare secca al 21% (o al 26% per il secondo immobile destinato a locazione breve), nessun obbligo di apertura di partita Iva, nessuna iscrizione al Registro delle Imprese.
Il principio generale che governa invece il reddito d’impresa è l’art. 55 del Dpr n. 917 del 1986 — il Tuir. Questa norma qualifica come reddito d’impresa quello derivante dall’esercizio di un’attività commerciale esercitata con i caratteri dell’impresa ai sensi dell’art. 2082 cod. civ.: attività economica organizzata, esercitata professionalmente, al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi.
La sentenza fiorentina afferma che questi principi generali possono applicarsi anche sotto la soglia numerica della presunzione legale — se gli elementi concreti del caso lo giustificano.
Il caso concreto: quattro appartamenti, sette anni, un accertamento
Il contribuente gestiva quattro appartamenti in locazione breve. La Guardia di Finanza aveva svolto una verifica per gli anni dal 2017 al 2023 e aveva trasmesso gli elementi all’Agenzia delle Entrate, che aveva emesso un avviso di accertamento contestando l’omessa dichiarazione di reddito d’impresa.
La difesa del contribuente si fondava su due argomenti principali: il numero di appartamenti era inferiore alla soglia che faceva scattare la presunzione di imprenditorialità, e i servizi offerti agli ospiti erano limitati al solo pernottamento, senza servizi aggiuntivi come colazione, pulizia giornaliera o accoglienza dedicata.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze ha dato ragione all’Agenzia delle Entrate.
Gli indizi che fanno scattare la qualificazione imprenditoriale
Il giudice fiorentino ha individuato una serie di elementi che, valutati nel loro insieme, portavano a qualificare l’attività come imprenditoriale nonostante il numero di appartamenti fosse inferiore alla soglia legale.
Il primo è l’elevato numero di ospiti che si erano susseguiti nei sette anni di attività — un dato che rivela una rotazione continua degli affittuari incompatibile con la semplice locazione occasionale.
Il secondo è la continuatività delle prenotazioni: l’attività non era stagionale né sporadica, ma si protraeva in modo stabile nel tempo, con prenotazioni che si succedevano senza interruzioni significative.
Il terzo è la presenza sulle principali piattaforme digitali — le OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb e Booking.com — con profili attivi e strutturati. La presenza organizzata su queste piattaforme, con gestione delle recensioni, delle tariffe e della disponibilità, è un indice di professionalità.
Il quarto è l’entità degli incassi: il contribuente dichiarava esclusivamente il reddito derivante dalle locazioni brevi, senza ulteriori fonti di reddito. Questo dato suggeriva che l’attività non fosse un’integrazione marginale del reddito ma la fonte principale di sostentamento.
Il quinto è la necessità di organizzare la forza lavoro per gestire il continuo susseguirsi dei clienti: check-in, check-out, pulizie, manutenzione. La gestione di quattro appartamenti con rotazione continua richiede una struttura organizzativa che va oltre la semplice locazione privata.
Tutti questi elementi, presi singolarmente, potrebbero non essere sufficienti. Ma nel loro insieme — durata settennale, continuità, volume degli ospiti, assenza di altri redditi, organizzazione del lavoro — dipingevano un quadro di attività economica organizzata in modo professionale.
L’assenza di servizi aggiuntivi non salva il contribuente
Uno degli argomenti più interessanti della sentenza riguarda i servizi agli ospiti. La difesa aveva sottolineato che l’attività si limitava al pernottamento, senza colazione, senza pulizie giornaliere, senza servizi di concierge. Secondo questa impostazione, in assenza di servizi aggiuntivi, l’attività non potrebbe mai essere qualificata come imprenditoriale.
Il giudice ha respinto questo argomento. I servizi aggiuntivi possono essere un ulteriore indice di imprenditorialità, ma la loro assenza non esclude la qualificazione imprenditoriale se gli altri elementi la supportano. L’imprenditore non è solo chi offre servizi alberghieri: è chi esercita un’attività economica organizzata professionalmente, e questo può verificarsi anche nella semplice locazione di immobili se l’organizzazione, il volume e la continuità lo giustificano.
La cedolare secca non si scomputa dall’imposta accertata
La sentenza affronta anche una conseguenza fiscale particolarmente onerosa per il contribuente. Le piattaforme OTA operano come sostituto d’imposta per i locatori privati e versano una ritenuta del 21% sulle somme corrisposte agli host — la cedolare secca sugli affitti brevi.
Il contribuente aveva sostenuto che, una volta qualificata l’attività come imprenditoriale e accertato il reddito d’impresa, fosse possibile scomputare dall’imposta accertata la cedolare secca già versata tramite ritenuta. La Corte ha respinto anche questa richiesta: cedolare secca e tassazione del reddito d’impresa sono forme di tassazione alternative, non cumulabili né compensabili. Chi viene qualificato come imprenditore non può recuperare la cedolare versata: le due imposte operano su piani distinti.
Questo significa che il contribuente si trova a dover pagare l’imposta sul reddito d’impresa integralmente, senza poter detrarre quanto già versato sotto forma di cedolare secca. Un aggravio significativo, che rende ancora più importante la prevenzione di questa qualificazione.
Perché la sentenza è controversa e quali rischi apre
La sentenza n. 148/2026 ha caratteristiche che la rendono discutibile sul piano sistematico, come sottolinea lo stesso articolo che la commenta.
Il problema principale è quello dell’affidamento legittimo. I contribuenti che gestivano affitti brevi sotto la soglia numerica avevano ragionevolmente confidato che quella soglia costituisse un confine sicuro — che stare al di sotto significasse poter operare come privati. Se invece i principi generali dell’art. 55 del Tuir si applicano comunque, la soglia legale perde gran parte del suo significato pratico.
C’è poi un problema di coerenza: se la presunzione legale è solo una delle possibili vie per qualificare l’attività come imprenditoriale, e se anche i privati sotto soglia possono essere soggetti agli stessi criteri generali, allora la distinzione tra presunzione legale e prova concreta dovrebbe valere in entrambe le direzioni. Chi gestisce più di due appartamenti (la soglia dal 2026) dovrebbe poter fornire la prova contraria dimostrando l’assenza di organizzazione imprenditoriale. Se la presunzione è relativa, deve esserlo per entrambi.
La sentenza apre la strada a un numero potenzialmente elevato di contenziosi, soprattutto per chi gestisce affitti brevi come attività principale ma in numero di appartamenti inferiore alla soglia legale.
Cosa devono fare i locatori di affitti brevi
Per chi gestisce affitti brevi, la sentenza fiorentina suggerisce alcune valutazioni preventive.
Chi gestisce un solo appartamento con poche prenotazioni annuali e ha altri redditi principali è difficilmente esposto al rischio di qualificazione imprenditoriale. Gli elementi che hanno pesato nella sentenza — continuità settennale, volume elevato di ospiti, assenza di altri redditi, organizzazione del lavoro — erano tutti presenti contemporaneamente.
Chi invece gestisce più appartamenti anche sotto soglia, con prenotazioni continue, come fonte principale di reddito, con organizzazione strutturata delle pulizie e dei check-in, dovrebbe valutare seriamente il rischio di qualificazione come imprenditore — e considerare se non sia più opportuno strutturare l’attività in forma societaria o individuale con partita Iva fin dall’inizio, evitando il rischio di accertamenti retroattivi.