Infiltrazioni: chi paga tra locatore, inquilino e condominio?
A chi si deve chiedere il risarcimento nel caso in cui le infiltrazioni provengano da un appartamento condominiale dato in affitto?
I fenomeni infiltrativi possono causare danni alle unità immobiliari sino a renderle totalmente inservibili nelle ipotesi più gravi. In circostanze del genere occorre intraprendere con urgenza un’azione giudiziaria a tutela della proprietà privata. Non sempre è però facile individuare l’effettivo responsabile. In un contesto del genere si pone il seguente quesito: nel caso di infiltrazioni, chi paga tra locatore, inquilino e condominio?
La determinazione dell’effettivo colpevole è di fondamentale importanza al fine di evitare che la propria domanda sia rigettata dal giudice perché proposta nei confronti di un soggetto estraneo a ogni responsabilità. Sul punto è però intervenuta la giurisprudenza facilitando, almeno per certi versi, il compito dell’attore.
Indice
Infiltrazioni: quando paga l’inquilino?
L’inquilino è responsabile delle infiltrazioni imputabili all’omessa manutenzione ordinaria dell’immobile ovvero ai guasti causati indifferentemente con colpa o dolo.
È responsabile il conduttore che non provvede a sostituire il flessibile guasto del lavandino se le perdite causano infiltrazioni al piano inferiore.
Il conduttore deve risarcire i danni delle infiltrazioni derivanti dall’aver fatto tracimare l’acqua dalla vasca oppure dal funzionamento difettoso della lavatrice.
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Infiltrazioni: quando paga il locatore?
Il locatore è responsabile delle infiltrazioni derivanti dai problemi strutturali dell’immobile oppure dai guasti agli impianti fondamentali dello stesso.
In buona sostanza, sono imputabili al locatore le infiltrazioni che dipendono dalla sua negligenza nella manutenzione straordinaria dell’immobile dato in affitto.
Se le infiltrazioni al piano inferiore dipendono dalla rottura di una tubazione interna alle pareti la responsabilità è addebitabile al locatore anziché al conduttore.
Secondo il codice civile (art. 1577), quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore; se però si tratta di
La norma non pone un obbligo in capo al conduttore ma una mera facoltà, per cui non può ritenersi responsabile qualora il locatore, pur essendo stato avvisato, non intervenga tempestivamente per la riparazione.
Infiltrazioni: quando paga il condominio?
Il condominio è responsabile delle infiltrazioni che provengono dalle parti comuni dell’edificio (tetto, lastrico, pareti esterne, scale, ecc.).
In questa ipotesi, il risarcimento è a carico dell’intera compagine, incluso il condomino danneggiato, in quanto gravava anche su di lui l’obbligo di custodire diligentemente la cosa comune da cui è provenuta l’infiltrazione.
Ciò significa che al proprietario danneggiato spetta il risarcimento, detratta la quota di sua competenza (calcolata in base ai millesimi).
Infiltrazioni: quando pagano locatore, inquilino e condominio?
Possono verificarsi circostanze in cui la responsabilità delle infiltrazioni sia imputabile a più soggetti, come accade nell’ipotesi in cui il fenomeno provenga dal lastrico solare esclusivo: in una situazione del genere, la giurisprudenza ritiene che la responsabilità possa gravare tanto sul condomino quanto sul condominio, ciascuno per aver omesso di custodire il bene per la propria competenza.
Per la Suprema Corte (Sez. Un, 10 maggio 2016, n. 9449), «qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condòmini, dei
Può perfino accadere che la responsabilità sia imputabile a tre soggetti diversi, cioè al locatore, all’inquilino e al condominio.
Secondo la Corte di Cassazione (28 aprile 2026, 11585), in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante provocato da più soggetti, quali il locatore e il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello e il condominio, e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dalla legge (art. 2055 c.c.) comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.
Praticamente, il risarcimento per i danni da infiltrazioni può essere chiesto a tutti i soggetti che avrebbero dovuto occuparsi del bene e, conseguente, di evitare che da esso provenisse un danno a terzi.
Si pensi all’inquilino che non si preoccupi di avvisare il locatore della necessità di compiere alcuni interventi di manutenzione straordinaria: in un’ipotesi del genere, entrambi potrebbero rispondere del danno causato a terzi.