Come ottenere il certificato di agibilità per casa
Affitto, compravendita e anche ristrutturazione: tutte le volte in cui è necessaria l’agibilità: le pratiche burocratiche necessarie per ottenere il certificato.
Sei davvero sicuro di avere conservato, da qualche parte, il certificato di agibilità della casa in cui vivi? Se lo hai archiviato da qualche parte e non ti ricordi dove lo hai messo, ecco questa breve guida per richiederlo alle competenti autorità: il documento, infatti, ti sarà necessario se intenderai vendere la casa o anche solo affittarla, dovendo in tal caso essere consegnato all’inquilino. Senza contare che, se hai fatto una ristrutturazione, dovresti possedere anche l’agibilità relativa ai lavori eseguiti. Insomma, la solita giunga di carte e scartoffie di cui è necessario essere informati.
Indice
Cos’è il certificato di agibilità?
Dal 2001, il certificato di
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di
Come si ottiene l’agibilità?
La agibilità si ottiene a seguito di apposita domanda, ad opera del soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o da colui che ha presentato denuncia di inizio di attività, e dei suoi successori o aventi causa, entro 15 giorni dalla ultimazione dei lavori, pena, in difetto, l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.
Il rilascio del certificato di agibilità, deve avvenire entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, ad opera del Dirigente o del Responsabile dell’ufficio Comunale preposto, trascorso inutilmente il quale si forma il c.d silenzio assenso, per espressa previsione normativa, a condizione che la istanza sia corredata della documentazione richiesta dall’art. 25 del Testo Unico 2001/380 ed allorché la pubblica amministrazione può avvalersi del parere della ASL competente (cfr.,
Il suddetto termine è elevato a sessanta giorni se esso può essere sostituito da una autocertificazione dell’interessato (salvo i casi di interruzione di detto termine ai fini della acquisizione di documentazione integrativa così come previsto dall’art. 25, comma 5, del Testo Unico 2001/380). L’attribuzione di agibilità non esclude, per effetto del silenzio assenso, la possibilità di contraria dichiarazione del Sindaco per ragioni igieniche ex art. 222 TU di Sanità, espressamente richiamato dall’art. 26 del TU 2001/380.
La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:
- ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento;
- dichiarazione che l’opera è conforme al progetto approvato, dell’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
- dichiarazione di conformità degli impianti installati, da parte delle stesse ditte esecutrici;
- conformità dell’opera alla normativa volta al superamento delle barriere architettoniche
Con l’entrata in vigore della legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato.
La documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.
L’obbligo di dotare l’immobile, e di consegnare all’acquirente, il certificato di agibilità, viene derivato dalla giurisprudenza dalla considerazione che a fronte della sua mancanza l’immobile stesso è incommerciabile, con il rilievo che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile (Cassazione 1701 del 23 gennaio 2009).
Ed infatti, come statuito da altra decisione della Suprema Corte, il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile – salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico – ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’eccezione prevista dall’art. 1460 Cc, per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato
8880 del 3 luglio 2000).
Chi rilascia il certificato di agibilità?
Il certificato viene rilasciato dal Comune ove si trova l’immobile, ma per ottenerlo è necessario essere in regola sia con la documentazione, che con la situazione di fatto dell’immobile. Difatti, per ottenere l’agibilità, è necessario che tutti gli impianti di casa (luce, gas, acqua, ecc.) rispettino gli standard previsti dalla legge, rispetto che viene certificato dalle dichiarazioni di conformità rilasciate dalle imprese che hanno realizzato gli impianti stessi, in occasione della costruzione dell’edificio o dei successivi lavori di manutenzione. Per ogni intervento, insomma, è necessario ottenere una nuova dichiarazione di conformità.
Attenzione: capita di imbattersi in ditte di manutenzione che, per il rilascio del certificato, pretendono un pagamento aggiuntivo. In verità è diritto del committente ottenere il certificato a seguito del completamento dei lavori ed esso non può essere sottoposto a ulteriori condizioni.
Allo stesso modo si sconsiglia di chiedere “certificati di comodo” a terze ditte, spesso solite a controlli sbrigativi (o addirittura inesistenti). Il checkup della sicurezza dell’immobile è una garanzia per il suo stesso proprietario che, diversamente, non solo dovrebbe sopportare sulla propria persona o dei propri cari il rischio di corti, fulminazioni e altri gravi infortuni, ma dovrebbe anche rispondere personalmente dei danni procurati all’eventuale inquilino.
Ricordiamo che l’immobile deve inoltre dotato anche dell’APE, attestato di prestazione energetica, cioè di quel documento che indica il livello di consumo di energia dell’abitazione. A breve entrerà in vigore il nuovo modello, unico per tutto il territorio nazionale e con informazioni aggiuntive rispetto a quello precedente.
Quando richiedere il certificato di prestazione di agibilità?
Il certificato di agibilità va chiesto al Comune:
- dopo la costruzione di una nuova casa: in tal caso la richiesta va effettuata dall’impresa costruttrice;
- nel caso di ampliamento o sopraelevazione dell’abitazione: la richiesta va presentata dal proprietario dell’immobile;
- nel caso di lavori di ristrutturazione che possano influire a livello di sicurezza (per esempio, la realizzazione di una nuova scala), igiene (un nuovo bagno) o risparmio energetico (il rifacimento dell’impianto di riscaldamento). Anche in tal caso la domanda deve essere presentata dal proprietario dell’immobile.
Entro quando va richiesto il certificato di agibilità?
Entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione della casa.
Come chiedere il certificato di agibilità?
La domanda va presentata allo Sportello Unico del Comune ove si trova l’immobile. Insieme alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità andranno depositati i seguenti documenti tecnici:
- il certificato di collaudo statico;
- la dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche;
- per le abitazioni in zone dichiarate sismiche, il certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite.
Qual è l’iter per il rilascio del certificato di agibilità?
Una volta che il proprietario dell’immobile abbia depositato la richiesta, nei 10 giorni successivi il Comune gli comunica il nome del
Il Comune può chiedere, entro 30 giorni, ulteriori spiegazioni o chiarimenti. Diversamente rilascia il certificato.
Se il Comune non risponde nei 30 giorni, si applica la regola del silenzio-assenso e l’agibilità si considera come rilasciata.
Durante la procedura, il Comune è tenuto a chiedere il parere all’Asl. Potrebbe essere che l’Asl ritardi nel rilascio del nullaosta. Il richiedente allora può sostituire l’ok dell’Asl con una propria autocertificazione, ma in tal caso il silenzio assenso non scatta più dopo 30 giorni, ma 60.
Quanto costa ottenere il certificato di agibilità?
Ogni Comune ha le sue tariffe. Di norma, comunque, è richiesto l’acquisto di due marche da bollo (il cui costo, attualmente, ammonta a 16 euro) e i diritti di segreteria.
Si può ottenere il rilascio del certificato per un singolo appartamento?
Di solito le amministrazioni comunali rilasciano il certificato solo per l’intero edificio e non per il singolo appartamento. Dal 2013, però, è possibile richiedere l’agibilità anche per un solo appartamento, a condizione però che le parti comuni dello stabile risultino in regola con la normativa.
Si può delegare la richiesta del certificato a un intermediario?
Il proprietario può affidare la pratica per il rilascio del certificato a un tecnico del settore, ma in tal caso sarà tenuto a erogargli il relativo compenso.
Quali sono gli obblighi per chi vende o affitta casa?
Chi vende oppure affitta l’abitazione deve allegare al contratto, oltre all’Attestazione di Prestazione energetica (APE), anche il
Che succede se manca il certificato di agibilità?
In passato la mancanza del certificato rendeva nullo il contratto. Oggi, invece, le cose sono cambiate. Ecco cosa può verificarsi:
- l’immobile non è a regola e, quindi, mancano i requisiti per ottenere l’agibilità (si pensi al caso di un abuso edilizio): in tal caso il contraente (locatore, acquirente) può chiedere la risoluzione del contratto (ossia il suo annullamento), il risarcimento dei danni e la restituzione delle somme già corrisposte (per es. la caparra);
- nel caso l’abitazione sia idonea all’agibilità, ma non è mai stato chiesto il certificato (o non è mai scattato il silenzio-assenso), è obbligo del venditore presentare la domanda al Comune, pagando tutte le conseguenti spese. Se non lo fa, il compratore può ottenere la riduzione del prezzo della casa e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’immobile in conseguenza dell’assenza del certificato.
In ogni caso, spetta all’
Mancando il certificato di agibilità, il venditore cede un bene diverso da quello negoziato, legittimando l’acquirente a proporre sia la domanda di risoluzione del contratto e sia quella di risarcimento del danno (Cassazione 23 gennaio 2009, n. 1701).
Il compratore può dunque scegliere di mantenere in vita il contratto e di richiedere invece il risarcimento o una indennità per la ridotta commerciabilità del bene (Cassazione 14 gennaio 2014, n. 629), in conseguenza del fatto che l’immobile è carente di uno dei suoi requisiti essenziali, potendo un pregiudizio conseguire anche al solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.
Il quantum andrà commisurato al deprezzamento che l’immobile ha subito a causa del mancato rilascio della certificazione. Qualora invece la mancanza del certificato di agibilità sia imputabile ad una non rispondenza alle prescrizioni edilizie, il risarcimento dovrà essere parametrato alle spese presuntivamente necessarie per compiere gli adempimenti necessari ad ottenere il certificato stesso
La compressione del diritto ad avere un immobile agibile fa sorgere l’obbligazione di risarcimento del danno che, come tale, si prescrive nel termine ordinario decennale. A ciò aggiungasi che l’inadempimento non può definirsi permanente, di conseguenza il termine di prescrizione del diritto al risarcimento decorre immediatamente dal momento dell’acquisto dell’immobile (Cassazione 21 novembre 2011, n. 19204).
È lecito vendere una casa senza certificato di agibilità?
La vendita è comunque valida, ma l’acquirente deve essere informato di ciò (per prudenza, dunque, è bene inserire tale circostanza nell’atto di vendita).
In caso contrario, il compratore può chiedere il risarcimento del danno.
È lecito affittare una casa senza certificato di agibilità?
No. Il contratto è impugnabile e l’inquilino potrà rivolgersi al giudice per ottenere l’annullamento del contratto o la riduzione del canone.
Come posso sapere se l’immobile in cui vivo ha il certificato di agibilità?
Molti edifici italiani sono stati costruiti prima del 1934, anno in cui è divenuto obbligatorio il rilascio del certificato (fino al 2001 si chiamava invece, certificato di abitabilità).
Per accertarsi che il proprio immobile ne sia dotato si può fare richiesta all’amministratore di condominio il quale dovrebbe averne una copia, o all’Ufficio tecnico del Comune.