Comprare casa donata: è ancora rischioso?

Una nuova legge sta per eliminare i rischi per chi acquista un immobile di provenienza donativa. L’erede legittimario non potrà più rivalersi sull’acquirente. Scopri cosa cambia e come viene tutelato il tuo acquisto.

Per decenni, l’acquisto di un immobile proveniente da una donazione è stato un vero e proprio percorso a ostacoli, fonte di ansie per gli acquirenti e di grattacapi per le banche. Il timore era sempre lo stesso: che un giorno, dopo la morte del donante, un erede scontento potesse farsi avanti e reclamare la proprietà, mettendo in discussione un atto di compravendita perfettamente valido. Questo rischio ha bloccato innumerevoli trattative, reso difficile l’accesso ai mutui e persino creato un mercato di polizze assicurative dedicate. Oggi, però, lo scenario sta per cambiare radicalmente. Molti si chiedono:

comprare casa donata è ancora rischioso? E la risposta, grazie a una riforma contenuta nel Ddl Semplificazioni, sta per diventare un “no” definitivo, con l’obiettivo di rendere sicura e fluida la circolazione di questi beni.

Qual era il rischio di comprare un bene donato?

Secondo le norme del Codice Civile in vigore da oltre 80 anni, chi acquistava un immobile che in passato era stato donato viveva con una sorta di spada di Damocle sulla testa. Il problema risiedeva nella tutela dei cosiddetti eredi legittimari (principalmente il coniuge e i figli del donante), ovvero coloro a cui la legge riserva una quota minima di eredità, la cosiddetta “quota di legittima“.

Se, alla morte del donante, si scopriva che la donazione fatta in vita aveva leso questa quota, l’erede poteva intentare una causa (l’

azione di riduzione) per riprendersi ciò che gli spettava. La caratteristica più problematica di questa azione era che l’erede poteva rivalersi non solo sulla persona che aveva ricevuto il dono (il donatario), ma poteva addirittura andare a reclamare l’immobile da chiunque lo avesse acquistato nel frattempo, anche se in perfetta buona fede e a titolo oneroso. Di conseguenza, l’acquirente rischiava di perdere la casa appena comprata.

Cosa cambia con la nuova legge sulle donazioni?

La riforma introdotta dal Ddl Semplificazioni cancella completamente questo rischio per chi compra. Una volta che la nuova norma entrerà in vigore, il fatto che un bene sia stato oggetto di donazione non pregiudicherà più la sua libera trasferibilità.

Questo significa che chi acquista a titolo oneroso un immobile di provenienza donativa, o una banca che concede un mutuo iscrivendo un’ipoteca su di esso, sarà completamente al sicuro. I diritti dell’acquirente e della banca non potranno più essere messi in discussione da un erede legittimario che si senta danneggiato dalla donazione originaria. In sostanza, la compravendita di un bene donato diventa una transazione sicura come tutte le altre, eliminando decenni di incertezze legali e pratiche.

Come viene tutelato l’erede legittimario adesso?

Con le nuove regole, la tutela dell’erede legittimario viene notevolmente ridimensionata. L’erede che ritenga lesa la propria quota di legittima a causa di una donazione avrà ancora il diritto di agire, ma potrà farlo soltanto contro il donatario, cioè la persona che ha originariamente ricevuto il bene in dono.

La sua pretesa si trasforma in un semplice credito: l’erede potrà sperare che il patrimonio del donatario sia sufficientemente “capiente” per soddisfare le sue richieste. Se il donatario risulta insolvente (cioè non ha beni o denaro per pagare), l’erede rimarrà insoddisfatto e non avrà più alcuna possibilità di rivalersi sull’immobile, che nel frattempo è stato venduto a terzi. La sua posizione diventa simile a quella di un creditore in una procedura di fallimento: può essere risarcito solo se e nella misura in cui il debitore abbia ancora dei beni.

Perché il legislatore ha cambiato le regole?

Questa riforma nasce da una scelta precisa del legislatore: dare priorità alla

sicurezza della circolazione dei beni e alla stabilità del mercato immobiliare e del credito. Evidentemente, si è ritenuto che gli ostacoli e le incertezze creati dalla vecchia normativa provocassero un danno all’economia superiore ai benefici derivanti dalla fortissima tutela, ormai superata, accordata ai legittimari.

L’obiettivo è sbloccare un’importante fetta del mercato immobiliare, permettendo di vendere e acquistare beni donati senza timori e di accedere più facilmente al credito bancario, dato che le banche potranno accettare questi immobili come garanzia senza più alcun rischio.