Villette a schiera: è condominio?

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Il fatto che il condominio si sviluppi in orizzontale – si pensi alle villette a schiera – non impedisce l’applicazione delle norme condominiali. Perché?

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Quando si sente parlare di condominio si pensa subito a un palazzo più o meno alto in cui gli appartamenti sono disposti su più piani, uno sull’altro. Certamente è questa l’immagine più comune ma non l’unica. Infatti, anche una serie di villette a schiera possono essere un condominio e le villette a schiera – è risaputo – sono collocate una accanto all’altra e, cioè, in verticale. A stabilirlo è il Tribunale di Cagliari in una recente sentenza [1]. La condominialità è presente anche quando le costruzioni sono realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (cosiddetto

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condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (in sostanza proprio come le villette a schiera, cosiddetto condominio orizzontale). Ciò che conta è che ci siano parti di proprietà esclusiva di determinate persone e beni che sono, invece, di proprietà comune (come i muri maestri, il tetto, le cantine, ecc.) [2]. Per dirla in modo ancora più semplice, bisogna vedere se ci sono parti comuni [3].

La vicenda

Due coniugi facevano causa a un condominio, sostenendo che l’immobile di loro proprietà non faceva parte dello stesso e che, per questo, non potevano essere condannati al pagamento di canoni scaduti e delle spese straordinarie per manutenzione. Dal canto suo, il condominio affermava che la casa dei coniugi non era del tutto indipendente e autonoma, essendo necessario, per accedervi, transitare attraverso una strada comunale, la cui manutenzione era a totale carico del condominio.

Villette a schiera: quando sono condominio?

Il Tribunale di Cagliari aderisce a un orientamento già espresso dalla Corte di Cassazione secondo cui, ai fini dell’applicabilità delle norme sul condominio, non conta il numero delle abitazioni che lo compongono, ma la loro strutturazione: in sostanza non è importante che ci siano 2, 3, 5 o più appartamenti ma come sono costruiti. Per intenderci, se l’edificio ha parti e/o impianti funzionalmente destinati all’uso comune, si tratta di un condominio (si legga

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Case a schiera: condominio solo se ci sono parti comuni) indipendentemente dal fatto che l’edificio si estenda in orizzontale – come nel caso delle villette a schiera – o sia una struttura unitaria che si sviluppa in verticale [4]: ad esempio, se più villette a schiera hanno un unico impianto di riscaldamento e un’unica stradina di accesso che poi si dirama nelle singole abitazioni o un’unica area di parcheggio per le auto, in questo caso, per queste parti comuni, si deve costituire il condominio.

Non è un caso che la Corte di Cassazione, in una sentenza, abbia affermato che i muri esterni delle villette ubicate alle due estremità di un complesso residenziale a schiera, anche se non portanti, vanno ricompresi tra le parti comuni in quanto segnano il perimetro dell’edificio condominiale e ne delimitano la misura in altezza e in lunghezza. Di conseguenza, tutti devono partecipare alle spese per i lavori di manutenzione delle stesse [5].

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