Affitto: si può lasciare casa prima della scadenza?
È possibile disdire l’affitto, prima della scadenza, senza pagare i canoni di locazione?
Contrariamente a quanto spesso si crede, la durata dell’affitto è vincolante sia per il padrone di casa che per l’inquilino. Entrambi sono tenuti a rispettare il termine di scadenza e solo un esplicito accordo tra i due potrebbe porre fine anticipatamente al contratto anche a dispetto di quanto la scrittura originariamente ha previsto. Sono numerosi gli equivoci che, sull’argomento, si formano e – complice una scarsa informazione sui diritti dell’inquilino e sui diritti del padrone di casa – spesso gli errori costano cari. Proprio per fare luce sull’argomento cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti in tema di
La questione è stata di recente affrontata dalla Cassazione [1] che ha ribadito i principi cardini della materia. Ma procediamo con ordine.
Indice
Qual è la durata dell’affitto?
Nei contratti a uso abitativo di tipo “comune”, la durata di scadenza è prevista obbligatoriamente dalla legge ed è di 3 anni + altri 2 anni di rinnovo automatico nei cosiddetti «contratti a canone concordato», oppure di 4 anni + altri 4 anni di rinnovo automatico nei cosiddetti «contratti a canone libero
Che succede alla scadenza del contratto di affitto?
Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un pari periodo di durata che, nei contratti a canone concordato, è di 3 anni, mentre, in quelli a canone libero è di 4 anni.
Questo rinnovo scatta automaticamente anche alle successive scadenze. L’unico modo per bloccare il rinnovo automatico è inviare una lettera di disdetta, con raccomandata a.r., entro 6 mesi prima della scadenza del contratto (e, quindi, dell’automatico rinnovo).
Che succede se si invia la disdetta dopo i 6 mesi?
Chi invia il recesso dall’affitto con ritardo, ossia dopo i sei mesi dalla scadenza, subisce il rinnovo automatico del contratto (come detto di 3 o 4 anni, a seconda del tipo di contratto); tuttavia il recesso opera al termine di tale periodo e, quindi, blocca il rinnovo automatico alla successiva scadenza.
Che succede se si invia la disdetta prima dei 6 mesi?
Le parti sono libere di inviare la lettera di recesso dal contratto anche diversi mesi prima rispetto al termine indicato nel contratto (6 mesi dalla scadenza). È comunque ugualmente valida la disdetta dell’affitto inviata – ad esempio – 1 anno prima del rinnovo automatico. Tuttavia, questo non significa che la disdetta inviata molto tempo prima della scadenza consenta di liberarsi in anticipo dagli obblighi; le parti sono ugualmente tenute a rispettare il contratto fino al termine. Con la conseguenza che:
- se il recesso è esercitato dall’inquilino, questi dovrà corrispondere il canone di locazione fino alla fine della validità del contratto (come abbiamo già spiegato in Affitto: che rischio se lascio l’appartamento prima della scadenza?);
- se il recesso è esercitato dal padrone di casa, questi dovrà consentire all’inquilino di rimanere nell’appartamento fino alla scadenza del contratto.
Si può lasciare casa prima della scadenza dell’affitto?
Abbiamo detto in apertura che tanto il padrone di casa quando l’inquilino sono tenuti a rispettare la scadenza del contratto. Per cui, se vogliono porre fine alla locazione, devono inviare per tempo la lettera di recesso in modo che questa impedisca l’automatico rinnovo.
Se però le parti trovano un accordo possono risolvere anticipatamente la scrittura senza alcun reciproco obbligo.
La legge consente solo all’inquilino di lasciare casa prima della scadenza dell’affitto e quindi sciogliersi dal contratto a condizione che sussista una «giusta causa». Per «giusta causa» si intende un motivo sopravvenuto e non prevedibile al momento della stipula del contratto, non dipendente dalla volontà dell’inquilino medesimo (ad esempio un trasferimento improvviso e non preventivabile). Anche nel caso di giusta causa, tuttavia, è necessario inviare la raccomandata a.r. con la disdetta almeno sei mesi prima del rilascio della casa.
È altresì libertà delle parti prevedere, nel contratto di affitto, un’apposita clausola che consenta all’inquilino di liberarsi dall’affitto anche per ulteriori e specifiche ragioni oltre alla giusta causa.
Da quando ha effetto la disdetta?
Una cosa su cui spesso si commettono errori è la data da cui ha effetto la disdetta. Per ritenere rispettato il termine della disdetta, è necessario che la raccomanda sia stata ricevuta prima dei sei mesi dalla scadenza del contratto. Non fa fede, quindi, la data di spedizione della disdetta, ma quella in cui il postino tenta di recapitarla all’altra parte.
Se il padrone di casa dà la disdetta l’inquilino può lasciare prima la casa?
Nel momento in cui il locatore comunica disdetta, il conduttore non ha la facoltà di sottrarsi al pagamento del canone dovuto fino alla scadenza mediante rilascio anticipato dell’immobile ed in assenza di un diverso accordo. Resta comunque salva la facoltà per il conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi, con pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso ed indipendentemente dal momento di rilascio dell’immobile [2].