Balconi e sottobalconi: chi paga le spese di ristrutturazione?
Chi è proprietario dei balconi e dei cielini? Come si dividono le spese di manutenzione e ristrutturazione se cadono pezzi di cornicione, intonaco e calcinacci?
Ogni volta che si parla di ristrutturazione della facciata di un edificio è molto difficile mettere d’accordo l’assemblea di condominio; questo per via della spesa che tali interventi comportano, a cui peraltro si aggiunge anche la scomodità di dover ospitare le impalcature della ditta di lavori. Non fa eccezione la manutenzione dei balconi e dei sottobalconi che, però, segue regole parzialmente diverse; in questo caso, infatti, non tutto è di proprietà del condominio e, come vedremo a breve, per alcune sezioni di tali elementi dell’edificio, devono provvedere i singoli proprietari di tasca propria.
È proprio su questo fronte che si registrano i principali problemi e contrasti in assemblea, dettati spesso da una scarsa conoscenza delle norme in materia. A chi appartengono i balconi di un edificio? Come si ripartiscono le spese per la loro ristrutturazione? Che succede se, a seguito del distacco di pezzi di intonaco o di cornicione, è necessario metterli in sicurezza? Se dal sottobalcone cadono pezzi di calcinaccio che possono danneggiare la proprietà di chi vive ai piani più bassi o le auto parcheggiate nel cortile dello stabile chi è responsabile?
Con una serie di sentenze, la giurisprudenza ha fissato le regole sulla proprietà di balconi e dei sottobalconi
Indice
Cosa sono i balconi aggettanti?
I balconi aggettanti sono quelli più comuni, che sporgono dalla facciata dell’edificio e consentono l’affaccio mediante un prolungamento “sospeso in aria” dell’appartamento.
Tali balconi risultano aperti sui tre lati e sono composti da diversi elementi, tra cui: il “
Chi deve pagare le spese per i balconi aggettanti?
Secondo la Cassazione [1], la proprietà dei balconi aggettanti è del titolare dell’appartamento cui essi ineriscono. Tale tipologia di balcone, infatti, non risultando necessaria all’esistenza del fabbricato condominiale, né destinata all’uso o al servizio dello stesso, non rientra tra i beni comuni dell’edificio.
Difatti, la funzione principale del balcone aggettante è quella di consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento dal quale si estende. Dunque è questi l’unico soggetto tenuto a dover provvedere alle spese di manutenzione del balcone, quelle relative alla sua struttura, alla ringhiera e al parapetto; ed è sempre il singolo condomino a dover pagare i relativi costi, senza che possa accampare pretese o contributi dal condominio.
Stesso discorso dicasi per la pavimentazione del balcone la cui spesa ricade sul proprietario dell’appartamento.
Se però la parte frontale del balcone è dotata di rivestimenti ed elementi decorativi, questi ultimi sono di proprietà dell’intero condominio se si inseriscono nel prospetto dell’edificio; infatti, essi contribuiscono a rendere lo stabile esteticamente gradevole, aumentando il valore dell’intero edificio e, di conseguenza, anche quello dei singoli appartamenti.
La conseguenza è che per le spese di ristrutturazione dei (soli) rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi dovrà provvedere il condominio, ripartendo gli importi tra i condomini per millesimi.
Secondo la Cassazione [2], la spesa per il rifacimento o manutenzione parapetto in muratura – che è anche elemento estetico della facciata condominiale – spetta a tutti i condomini, anche a chi non ha balconi.
Cosa sono i sottobalconi?
Il sottobalcone – o cielino – è la parte inferiore della superficie calpestabile dei balconi, quella visibile dal piano che si trova immediatamente sotto.
Sul punto leggi l’approfondimento Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento.
Chi deve pagare le spese per i sottobalconi?
Le
Da ciò deriva che, se dal sottobalcone si stacca del calcinaccio, la manutenzione andrà affrontata dal proprietario del balcone aggettante, quello cioè di cui costituisce prolungamento dell’appartamento.
Secondo la Cassazione [1], i rivestimenti estetici dei sottobalconi
Nel caso di balcone incassato, la parte inferiore della struttura corrisponde al soffitto del piano inferiore; pertanto, le spese di manutenzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Si legga a tal proposito l’articolo dal titolo Balconi aggettanti: chi paga la manutenzione del sottobalcone?
Chi risponde dei danni provocati dalla caduta di materiale dal balcone?
Le regole che abbiamo appena elencato hanno importanti conseguenze anche in ordine alla
Tuttavia, la spesa per la manutenzione, se urgente, può essere anticipata anche dal singolo condomino che avrà poi diritto al rimborso dal condominio. Se però non vi era urgenza il rimborso per la spesa non autorizzata non è dovuto. Recita infatti il codice civile [2]: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
Come si dividono le spese di balconi e sottobalconi?
Riassumendo quanto detto sino a qui, possiamo sintetizzare i principi nel seguente modo.
Quando si provvede alla ristrutturazione dei balconi, bisogna distinguere tra chi vanno ripartite le spese:
- la manutenzione del balconi compete al proprietario dell’appartamento, che ne è il solo titolare;
- la manutenzione del rivestimento esterno del balcone aggettante, se contribuisce al decoro facciata dell’edificio, compete al condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari;
- la manutenzione del sottobalcone spetta al proprietario del balcone.