Sfratto: tutto ciò che c'è da sapere se il conduttore non paga il canone di locazione
Come funziona una procedura di sfratto: la messa in mora, la citazione per convalida, la prima udienza, il termine di grazia, le formule.
Inquilini che non ce la fanno a pagare i canoni di locazione; padroni di casa che non riescono a ritornare nel possesso dei loro immobili; tutto questo si riassume in un’unica (e spesso aleatoria) parola: sfratti.
In questo articolo cercheremo di mettere a fuoco tutte le fasi del procedimento, rispondendo alle possibili domande sull’argomento, rinviando alla nostra guida pratica per tutte le restanti domande.
Dopo quante mensilità arretrate si può sfrattare l’inquilino?
Su questo aspetto rinviamo al precedente articolo: “Dopo quante mensilità si può sfrattare
“.Come funziona una procedura di sfratto?
1) Messa in mora
Se l’inquilino (conduttore) di un immobile è in ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione, il proprietario di casa (locatore) gli può inviare una diffida scritta (racc. a.r.), con cui lo avvisa dello scioglimento (risoluzione) del contratto di affitto.
Dopo l’invio della raccomandata, il locatore può dare avvio a una causa per procedere allo sfratto del conduttore: questa causa, però, presenta un iter più semplice e veloce rispetto alle cause ordinarie.
ATTENZIONE: la procedura che qui di seguito descriveremo si applica solo ai contratti di locazione scritti e registrati. In questi casi soltanto si può procedere alla speciale procedura di sfratto per morosità. Negli altri casi – cioè contratti di locazione avvenuti per iscritto ma
2) Citazione in causa
Per il locatore: è necessario che proceda, da questo momento in poi, assistito dall’attività di un avvocato che redigerà, per suo conto, un atto di citazione per la convalida dello sfratto da notificare all’inquilino.
L’inquilino: riceverà, al proprio indirizzo di residenza (notificato con l’ufficiale giudiziario o con il servizio postale – ma in questo caso la busta sarà di colore verde), un atto (chiamato “
Per avere un’idea di come sia questo atto, confronta la formula 1 a fine di questa pagina.
Se l’inquilino ha qualcosa da eccepire per contrastare o ridurre la pretesa del padrone di casa (per es.: eventuali pagamenti già avvenuti, eventuali crediti dell’inquilino per cauzioni pagate o per spese anticipate, per stato di insalubrità dell’immobile, ecc.) è opportuno che si rechi da un avvocato affinché si costituisca in causa e deduca tutte le contestazioni del caso.
3) Prima udienza
Alla prima udienza, si profilano quattro diverse possibilità:
a. Se l’inquilino vuol evitare la causa e chiuderla già alla prima udienza, ritornando nella disponibilità dell’immobile ed evitando lo scioglimento del contratto di locazione (che pertanto continuerà a vivere), può presentarsi davanti al giudice con le somme necessarie a pagare l’intera morosità scaduta (canoni, oneri accessori e interessi legali) e le spese processuali sostenute dal padrone di casa.
Questa possibilità gli è consentita per non più di tre volte nel corso di quattro anni. Pertanto, per esempio, se nel corso di quattro anni il conduttore riceve quattro citazioni, l’ultima volta la causa andrà necessariamente avanti e non potrà essere interrotta.
b. In alternativa, sempre alla prima udienza, l’inquilino ha la possibilità di chiedere al giudice un termine per poter reperire i soldi da dare al locatore e così sanare la morosità: questo termine (detto “
Nel caso di disoccupazione, malattie gravi o gravi condizioni di difficoltà del conduttore, subentrate dopo la firma del contratto di affitto, il termine di grazia può arrivare anche a 120 giorni.
Dopo il rinvio del termine di grazia, le parti devono tornare davanti al giudice per verificare che l’inquilino abbia pagato il dovuto. Se ciò è avvenuto, il processo si estingue, altrimenti si procede con lo sfratto.
Il termine di grazia può essere concesso al massimo
c. Se, alla prima udienza, il conduttore non si presenta davanti al giudice o non ha niente da contestare, si procede con la convalida dello sfratto. Il giudice emette un provvedimento con cui convalida lo sfratto, intima al conduttore di abbandonare l’immobile e fissa un termine per procedere all’esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile (non è mai un termine più breve di un mese). Con lo stesso provvedimento, il giudice ordina al conduttore di pagare tutte le mensilità arretrate con gli interessi e le spese legali.
Per avere un’idea di come sia fatto tale verbale, confronta la formula 2 alla fine di questa pagina.
In verità, non si procede all’esecuzione forzata già subito dopo l’udienza. Infatti il conduttore dovrà necessariamente ricevere la notifica di un atto (cosiddetto “
Ma neanche in questo caso, al compimento del decimo giorno, si potrà dare avvio all’esecuzione dello sfratto.
Infatti, se l’inquilino persiste nell’immobile, allora occorre procedere con la “monitoria di sgombero“: un altro atto da notificare all’inquilino in cui l’Ufficiale Giudiziario del Tribunale notifica al moroso che in una determinata data, ad una determinata ora si recherà presso l’immobile per buttarlo fuori nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente con l’assistenza della forza pubblica.
Il calvario del padrone di casa non è finito qua. Infatti, per procedere materialmente allo sfratto egli deve attendere la “disponibilità” dell’ufficiale giudiziario, prendere un appuntamento con questi e recarsi nel locale ove vive l’inquilino: una disponibilità che non è così facile da ottenere (dipende dalla sua mole di lavoro). A volte può trascorrere anche più di un anno!
A ciò si aggiungono i numerosi provvedimenti del Governo, meglio noti come “proroga degli sfratti”: delle sorte di moratorie concesse per particolari categorie di inquilini “disagiati”, fra i quali ultrasessantacinquenni, disoccupati, famiglie numerose o con portatori di handicap o malati terminali
Inoltre, gli sfratti possono avere tempi biblici nelle grandi città, per le note inefficienze della giustizia e soprattutto per la mancata disponibilità della forza pubblica.
Ammettiamo che, per pura fortuna, si riesca a prendere l’appuntamento con l’Ufficiale Giudiziario e non sia stata approvata alcuna proroga degli sfratti.
Non è necessariamente detto che, al primo accesso, l’inquilino si faccia trovare dentro casa (anzi, si tratta di un’ipotesi piuttosto ricorrente).
Così, nelle ipotesi più difficili, bisognerà chiedere l’autorizzazione al Tribunale a procedere con i “
A conclusione di tutta questa trafila, l’Ufficiale Giudiziario redige il “verbale di rilascio immobile” in cui verbalizza l’avvenuto sfratto.
Se vengono rinvenuti, dentro l’appartamento, mobili di proprietà dell’inquilino moroso, l’Ufficiale ne fa un inventario, nominando il proprietario custode e responsabile. Se l’inquilino non viene a ritirare tali beni, ferma restando la responsabilità del locatore, è quest’ultimo a dover provvedere allo sgombero a proprie spese, disponendone la custodia presso altro luogo (anche in questo caso, a proprie spese).
d. In alternativa alle precedenti opzioni, l’inquilino, ricorrendo come detto all’assistenza di un avvocato, può contestare alla prima udienza le pretese del locatore (con un atto di opposizione). In tal caso inizia una vera e propria causa, coi suoi tempi, costi e difficoltà.
Se l’opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida per il rilascio dell’immobile.
Cosa accade se l’immobile concesso in locazione viene venduto o donato?
La locazione, in questo caso, non cessa. In caso di vendita dell’immobile oggetto di locazione, l’accordo è quindi opponibile al terzo acquirente solo purché la locazione medesima abbia data certa anteriore all’alienazione della cosa. In tal caso l’inquilino continuerà a godere del bene secondo l’accordo stipulato con l’alienante e sino allo scadere di esso.
Come evitare lo sfratto?
Leggi la nostra guida su tutti i modi per evitare di lasciare l’appartamento: “Affitto: come evitare lo sfratto“.
Formula 1: Intimazione di sfratto per morosità con citazione per convalida
(per gentile concessione dell’avv. Luigi Maria Sanguinetti)
Tribunale civile di Genova
Intimazione di sfratto per morosità e citazione per convalida
Bianchi Luigi c.f. SNL046P09D657M , nato a Genova il 09.10.46, ivi res. in via Garibaldi 4, sempre in Genova elett.te dom. in via Fiasella 3 presso e nello studio dell’Avv. Cicero Primo che lo difende per mandato a margine e che può ricevere eventuali comunicazioni della cancelleria al n. 0107654329 di fax
Premesso:
– che l’esponente ha dato in locazione al sig. Rossi Luigi l’appartamento di sua proprietà sito in Genova via Ausonia 3/5;
– che il relativo contratto ha data 1 aprile 1992 e il canone vi è fissato in Lit. 200mila mensili ( doc.1);
– che il sig. Rossi non ha pagato senza nessun giusto motivo né il canone relativo alla mensilità di maggio né quelli successivi;
intima
al sig. Rossi Luigi lo sfratto per morosità , diffidandolo a lasciare immediatamente l’immobile , libero e vuoto di persone e cose e nel contempo
cita
– il sig. Rossi Luigi res. in Genova via Ausonia 3/5
– a comparire davanti al Tribunale di Genova ( Sezione e Giudice designandi ) nei locali di sue solite sedute
– all’udienza del 15 aprile 1996 ore di rito
– con avvertimento che se non compare o comparendo non fa opposizione il Tribunale convaliderà il presente sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c.
– per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“ Voglia il Tribunale ill.mo:
A) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e non pagati a partire da quello relativo alla mensilità di maggio a quelli successivi fino all’udienza ( il cui ammontare si indica il L. tot)e per quelli ancora successivi a scadere fino all’esecuzione dello sfratto, tutti aumentati per gli interessi di legge, e altresì per le spese e le competenze della presente procedura;
B) convalidare lo sfratto come sopra intimato e fissare la data di rilascio a brevissimo termine ex art. 56 L. 392/78.”
Si producono : contratto di locazione; lettera di sollecito.
Ai fini del contributo unificato si indica il valore della causa in tot.
Genova………. (Avv. Cicero Primo)
Formula 2: verbale d’udienza di sfratto ove non compaia il conduttore
(per gentile concessione dell’avv. Luigi Maria Sanguinetti)
Tribunale civile di Genova
Verbale d’udienza nella causa per convalida di intimazione per finita locazione
Intimante – Giobatta Parodi – proc. Avv. Cicero Primo
Intimato – Rossi Luigi
L’anno 2006 il giorno 15 aprile alle ore 9 davanti al Giudice Dott. Malfatti è comparso per l’attore il proc. Cicero Primo , il quale insiste come in atto di citazione.
Per il convenuto nessuno è comparso.
Il Giudice
Dato atto di quanto sopra , vista la regolarità della notifica della citazione, visti i documenti allegati, convalida la licenza per finita locazione, dichiarando cessata la locazione il 30 giugno 2007 e fissando la data del rilascio coattivo non prima del 30 settembre 2007.
Manda alla cancelleria di apporre la formula esecutiva in calce all’originale dell’atto di citazione.
(Il Cancelliere) (Il Giudice)