L’usucapione richiede sempre una causa?
L’intervento del giudice è necessario solo per la trascrizione del passaggio di proprietà, ma la sentenza, che ha effetto retroattivo, può essere sostituita con la mediazione.
Hai utilizzato un appartamento, come se fosse il tuo, per oltre venti anni. Hai anche coltivato il terreno circostante, ricavandone frutta e verdura che hai tenuto per te. In tutto questo tempo nessuno ti ha detto nulla: il proprietario non si è fatto vivo, non hai mai ricevuto una citazione, né una diffida. È finalmente ora di formalizzare questa situazione e far trascrivere, nei pubblici registri immobiliari, che il nuovo proprietario dell’immobile sei tu. Si chiama «usucapione» la parola che devi pronunciare per poter spiegare, in termini legali, le ragioni che ti consentono di diventare titolare di un terreno o di una casa altrui. Per l’usucapione basta la prova di un uso per oltre 20 anni del bene e l’esercizio su di esso di atti quali solo il proprietario potrebbe compiere (la realizzazione di un recinto, la sostituzione della serratura della porta, lo spianamento del terreno e il mutamento della coltura o la costruzione di una cascina, la trasformazione di un giardino in un parcheggio, ecc.). Senza voler entrare troppo nello specifico, rinviamo per ogni ulteriore chiarimento sul tema alla guida
Diamo qui per scontato, quindi, che tu sappia già cos’è l’usucapione e come funziona. A questo punto, potresti chiederti se l’usucapione richiede sempre una causa per il trasferimento della proprietà dell’immobile. La risposta è «no», ma entro determinati limiti che a breve vedremo.
L’usucapione è una situazione che si verifica di fatto, non grazie alla sentenza del giudice, ma semplicemente con la realizzazione dei presupposti richiesti dalla norma:
- il possesso ininterrotto del bene altrui per almeno 20 anni (anche se in malafede), purché lo spoglio non sia avvenuto in modo clandestino o segreto. Non conta che il proprietario del bene non ne sia venuto a conoscenza (magari perché emigrato): l’importante è che la situazione di impossessamento fosse visibile a chiunque;
- l’assenza di azioni legali, svolte dal proprietario, per recuperare il possesso del proprio immobile;
- il compimento, da parte del possessore, di atti tali da manifestare la sua intenzione di agire come l’unico ed esclusivo proprietario del bene. Non può, ad esempio, configurarsi usucapione in caso di affitto, visto che l’inquilino si comporta riconoscendo l’altrui titolarità dell’appartamento (mai si sognerebbe di sostituire le chiavi o di non far entrare il padrone di casa, sbarrandogli il passaggio).
Detto in parole ancor più povere, per poter usucapire un bene è necessario solo il trascorrere del tempo e il possesso del bene. Non appena si verificano questi presupposti si realizza anche l’
A riprova di ciò, secondo la giurisprudenza si può già vendere un bene di fatto usucapito senza che prima ci sia stata la sentenza.
Tuttavia, per poter modificare la proprietà nei pubblici registri è sempre necessario un atto pubblico che, di solito, è un atto notarile (si pensi alla compravendita) o, appunto, una sentenza del giudice. Quindi, seppur l’usucapione si verifica a prescindere dalla causa, la sentenza è necessaria per trascrivere il passaggio di proprietà. Per sapere come fare una causa di usucapione leggi la guida Usucapione: come agire per la sentenza.
Senonché, oggi esiste un’altra possibilità per ottenere la dichiarazione di usucapione senza causa. Si tratta della mediazione. Le parti devono semplicemente recarsi presso un Organismo di Mediazione dove sottoscrivono un processo verbale che viene autenticato da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
Per trascrivere l’accordo è necessario l’intervento del notaio il quale deve identificare i soggetti dell’accordo, procedere con le ispezioni ipotecarie e ottenere le dichiarazioni e le certificazioni richieste in materia urbanistica e per accertare la conformità catastale dell’immobile. Non è invece necessario allegare l’Ape, l’attestato di prestazione energetica.