Casa con ipoteca: dopo il compromesso che fare?
Se dopo la firma del compromesso si scopre che la casa in vendita ha un’ipoteca cosa può fare l’acquirente che ha già pagato la penale?
Alla ricerca di una casa, hai visto un appartamento che ti è subito piaciuto. Dopo una serie di trattative sei riuscito a spuntare un buon prezzo, ragion per cui hai fatto la tua offerta e il proprietario l’ha accettata. Ti sei rivolto alla banca per un mutuo; il direttore ti ha promesso che l’importo ti verrà erogato senza alcun problema. Fugato ogni dubbio, hai firmato il compromesso. In quel momento hai pagato una caparra di alcune migliaia di euro. Senonché, pochi giorni dopo la stipula e l’avvio delle pratiche per il finanziamento, sei venuto a conoscenza dal notaio – incaricato per il futuro rogito – che sulla casa c’è un’ipoteca. Meravigliato, ti sei rivolto al venditore e gli hai chiesto spiegazioni. Lui ha minimizzato il problema: si tratta di un vecchio debito dovuto ad alcune cartelle esattoriali di basso importo, che verranno tuttavia pagate proprio coi soldi della vendita. Ormai però non ti fidi di lui. Chi ti garantisce che il prezzo della vendita verrà davvero impiegato per cancellare l’ipoteca? A questo punto, vuoi scioglierti dal contratto e ottenere indietro i soldi versati. Ti chiedi allora come muoverti.
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Le responsabilità per la casa con l’ipoteca taciuta
Come ben saprai, quando si compra un immobile, si passa di solito attraverso due fasi successive. La prima è la stipula del cosiddetto compromesso, tecnicamente detto «contratto preliminare». Con questo contratto le parti non trasferiscono ancora la proprietà ma si impegnano irrevocabilmente l’una a vendere e l’altra a comprare entro la data indicata nella scrittura privata. Il compromesso ha quindi lo scopo di fissare prezzo e vendita in modo che nessuna delle due parti possa più tirarsi indietro. Dopo il compromesso si passa al
Il venditore chiaramente deve riferire all’acquirente se sulla casa ci sono mutui in corso, ipoteche, pignoramento, cause pendenti. Si tratta però di informazioni pubbliche che, volendo, il compratore potrebbe procurarsi da solo con un semplicissimo passaggio: chiedendo all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate una visura ipocatastale. Ad ogni buon fine la giurisprudenza ha detto che se la casa ha un’ipoteca e la vendita viene curata da un’agenzia immobiliare, quest’ultima è corresponsabile con il venditore per non aver informato l’acquirente. Allo stesso modo, nella peggiore delle ipotesi, qualora si dovesse arrivare alla firma del contratto definitivo e solo dopo tale momento si dovesse scoprire l’esistenza dell’ipoteca, si aggiunge anche la
Di tanto abbiamo già parlato più diffusamente nella nostra guida: Casa con ipoteca: diritti dell’acquirente.
Che fare se l’ipoteca si scopre dopo la firma del compromesso?
La sentenza della Cassazione spiega cosa succede se l’ipoteca, taciuta dal venditore, viene scoperta dall’acquirente solo dopo la firma del compromesso ma prima il rogito. Egli può sciogliersi dal vincolo contrattuale e quindi rifiutarsi di firmare il contratto definitivo. In buona sostanza può agire davanti a un tribunale e ottenere ciò che tecnicamente si chiama
Ma attenzione: la legge [2] non attribuisce all’acquirente il diritto di sciogliersi immediatamente dal preliminare non appena scoperta l’ipoteca. Il giudice deve prima assegnare al venditore un termine per estinguere tale vincolo. Solo se il venditore non paga il debito e quindi non fa cancellare l’ipoteca, il compromesso si scioglie.
Quindi, in buona sostanza, il meccanismo sarà il seguente: non appena l’acquirente si accorge della presenza dell’ipoteca deve diffidare il venditore chiedendogli di adoperarsi per cancellare l’iscrizione nei pubblici
Attenzione: la Cassazione riferisce che lo scioglimento del contratto si può avere solo per “grave inadempimento”. Probabilmente si riferisce alle ipoteche di valore elevato. Ad esempio un’ipoteca per un debito di mille euro o addirittura rimasta iscritta pur a fronte dell’estinzione del debito da parte del proprietario dell’immobile non consente di ottenere la risoluzione del contratto, ma tutt’al più un risarcimento del danno per le spese sostenute dall’acquirente per la cancellazione del vincolo.
Se l’acquirente sa dell’ipoteca
Nulla toglie che il venditore, all’atto della firma del compromesso, dichiari la presenza dell’ipoteca. Se il compratore ne è quindi a conoscenza non può più chiedere la risoluzione del contratto preliminare. Tuttavia ha diritto al risarcimento qualora il creditore con l’ipoteca dovesse – stante l’inadempimento del suo debitore – avviare un pignoramento immobiliare.