Come difendersi se il padrone di casa chiede il risarcimento
Spetta al locatore dimostrare che i danni all’appartamento sono stati procurati dal comportamento negligente dell’inquilino.
Non è raro che, alla scadenza di un contratto di affitto, sorgano contestazioni tra il locatore e il conduttore in merito alle condizioni dell’immobile e ad asseriti danni procurati da quest’ultimo. La questione può essere facilmente risolta se le parti, prima della conclusione del contratto e della presa in possesso dell’unità abitativa, hanno redatto un verbale, corredato da fotografie, che attesti la condizione della stessa, in modo da confrontarla poi con quella al successivo rilascio. Ma non tutti hanno tale accortezza. In mancanza di prove, è necessario comprendere
In proposito la giurisprudenza ha, in svariate occasioni, offerto alcuni interessanti suggerimenti pratici, il più delle volte a favore dell’inquilino, considerato di norma la parte “debole” del contratto. Ad esempio, e come vedremo a breve, si è detto che deve essere il locatore a dimostrare che i danni procurati all’immobile dipendono dal comportamento colpevole dell’affittuario. Ed in secondo luogo si è escluso che possa essere il locatore stesso a quantificare unilateralmente l’ammontare delle spese necessarie al ripristino dell’appartamento.
Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio,
Indice
Come dimostrare i danni all’appartamento?
In mancanza di un inventario e di una documentazione fotografica che possano attestare le differenze tra il “prima” e il “dopo” la consegna dell’immobile, è bene sapere che il locatore non può limitarsi a lamentare asseriti danni all’appartamento. Deve anche dimostrare che questi sono stati causati dall’inquilino. Chi potrebbe infatti dire se l’appartamento era già in tale condizione prima della locazione? Non solo. Sull’inquilino ricade solo il risarcimento per i danni provocati dalla sua incuria e negligenza nella detenzione dell’immobile, non anche per quelli derivanti dal normale uso del bene. L’usura – ossia il normale deterioramento causato dall’uso quotidiano dell’appartamento – grava solo sul locatore (leggi su questo tema:
Una volta definiti i profili della responsabilità dell’inquilino è bene che sia però il proprietario, terminato il rapporto di locazione ad uso abitativo del suo appartamento, a fornire la prova – almeno indiziaria – di un uso scorretto da parte dell’inquilino. Diversamente, non può pretendere il risarcimento dei danni per le spese di riparazione [1].
Come chiarito peraltro anche dalla stessa Cassazione [2], incombe sul locatore la dimostrazione dell’esistenza e della consistenza dei danni denunciati nonché della loro riconducibilità – in un rapporto di causa-effetto – al cattivo uso fattone dal conduttore.
Insomma, tutto si incentra sul cosiddetto onere della prova in un eventuale processo. Ed ecco perché deve essere interesse del padrone di casa far firmare un verbale di consegna prima dell’inizio dell’affitto ed, eventualmente, fotografare l’appartamento in modo da poter poi confrontare le immagini con le condizioni dello stesso alla sua riconsegna.
La quantificazione dei danni
Ammesso che venga dimostrata la responsabilità dell’inquilino nella determinazione dei danni all’appartamento, sorge un secondo problema: come quantificare i danni ed a chi spetta farlo?
Verosimilmente si potrà verificare uno scontro tra il locatore che pretende un importo elevato, avvalorato da un preventivo rilasciatogli dagli operai di propria fiducia, e l’inquilino che invece sostiene che i lavori possono essere fatti “in economia”.
Ebbene, non spetta né all’uno né all’altro definire l’entità delle spese necessarie al ripristino dell’immobile, ma solo al giudice. Giudice a cui ci si dovrà rivolgere se le parti non trovano una soluzione bonaria della vertenza.
Certo, il locatore potrebbe trattenere la cauzione incassata all’inizio della locazione, così autotutelandosi in via immediata. Ma la legge non glielo consente: non almeno se, nello stesso tempo, non ha avviato un giudizio contro l’inquilino per rimettere la patata bollente al tribunale.
Detto in parole più semplici, il padrone di casa non può compensare i danni all’appartamento, da lui unilateralmente quantificati, con il deposito cauzionale se, nel contempo, non instaura una causa per la quantificazione degli stessi. Diversamente, il deposito va restituito all’affittuario.