Responsabilità del notaio per errore dati catastali
Cosa succede se il notaio commette uno sbaglio nella redazione di un atto? Rettifica: come funziona? Dopo quanto tempo si prescrive la responsabilità notarile?
Tutti possono sbagliare, anche i notai. Nella maggior parte dei casi, è possibile rimediare attraverso una rettifica dell’atto errato, rettifica che, in alcune occasioni, può essere effettuata dal pubblico ufficiale autonomamente, senza neanche chiedere il permesso alle parti. Ci sono delle volte, però, in cui l’errore del notaio determina un vero e proprio danno economico. Con questo articolo parleremo proprio di ciò: vedremo come funziona la responsabilità del notaio per errore nei dati catastali.
La questione è limitata ai casi in cui il notaio riporta in maniera errata i dati catastali di un immobile all’interno di un proprio atto, ad esempio in un contratto di compravendita oppure in una donazione. Di solito, uno sbaglio del genere non pregiudica granché; ci sono però delle volte in cui un errore di questo tipo può determinare un grave pregiudizio, come ad esempio il pignoramento di un immobile al posto di un altro. Come comportarsi in questi casi? Come funziona la
Indice
Dati catastali: cosa sono?
I dati catastali di un immobile sono tutte quelle informazioni che identificano una determinata proprietà nell’ambito del catasto.
Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato, appartenenti a soggetti privati e pubblici.
In pratica, grazie alla consultazione del catasto è possibile identificare qualsiasi tipo di bene immobile su un determinato territorio comunale.
In poche parole, è come se i dati catastali fossero la carta d’identità di ogni immobile.
Notaio sbaglia i dati catastali: cosa succede?
Se il notaio sbaglia a riportare nel proprio atto i dati catastali di un immobile è possibile procedere alla rettifica dell’atto stesso.
Per legge [1], il notaio può sempre procedere alla rettifica degli errori materiali presenti in un atto pubblico oppure in una scrittura privata autenticata, purché si tratti di errori relativi a
In pratica, si può sempre modificare un atto pubblico oppure una scrittura privata in cui il notaio sia intervenuto solo per identificare le parti, purché si tratti di:
- errori materiali, cioè di una semplice distrazione o svista che non incide sulla volontà delle parti;
- dati preesistenti. È il caso dell’errore commesso nel trascrivere il codice fiscale, il luogo di nascita oppure i dati catastali di un immobile.
Come si rettificano i dati catastali sbagliati dal notaio?
La rettifica dei dati catastali sbagliati dal notaio
Il notaio potrebbe assumere spontaneamente l’iniziativa quando si rende conto che l’errore materiale è attribuibile esclusivamente a una sua colpa: in tal caso, potrebbe provvedere alla rettifica senza informare le parti, visto che la modifica non incide sulla loro volontà, cioè sulla sostanza dell’atto.
La rettifica si fa con una dichiarazione sottoscritta dal notaio in cui si corregge il dato sbagliato; nel caso di specie, il notaio deve riportare i dati catastali corretti, i quali prendono il posto di quelli errati contenuti nell’atto originario.
La rettifica consiste quindi in un ulteriore atto pubblico del notaio, ugualmente trascritto nei registri della conservatoria come quello da correggere, rappresentandone di fatto una sorta di appendice.
Notaio sbaglia i dati catastali: quando c’è responsabilità?
Se il notaio sbaglia i dati catastali si pongono essenzialmente due problemi:
- chi paga la rettifica?
- il notaio deve pagare il risarcimento se dall’errore sono derivati danni?
Analizziamo entrambe le questioni.
Errore dati catastali: chi paga la rettifica?
La rettifica di un atto notarile ha un costo: oltre all’onorario del notaio, sono dovute alcune imposte del valore di qualche centinaio di euro. Chi paga la rettifica
Di regola, il notaio che ha errato dovrebbe fare la rettifica gratuitamente, eventualmente sobbarcandosi anche i costi necessari per registrare il nuovo atto. Ciò perché l’errore è dipeso da una sua disattenzione e, pertanto, sarebbe ingiusto far pagare alle parti che, invece, non hanno alcuna colpa.
Errore dati catastali: c’è risarcimento?
Se l’errore sui dati catastali ha causato dei danni a una delle parti coinvolte nell’operazione, allora il notaio dovrà risarcire i danni. Si tratta di un’ipotesi di responsabilità professionale uguale a quella che riguarda gli avvocati oppure i medici.
Ad esempio, se a causa di un errore nella trascrizione dei dati catastali il proprietario non può vendere l’immobile oppure viene effettuato un pignoramento su un immobile sbagliato, allora si potrà chiedere il risarcimento al notaio.
Il termine per fare ciò è di dieci anni da quando l’errore del notaio è stato commesso; decorso questo lasso di tempo, la responsabilità del pubblico ufficiale si prescrive. Questo aspetto merita un approfondimento.
Errore dati catastali: la prescrizione della responsabilità del notaio
Secondo la giurisprudenza [2], il termine decennale di prescrizione della responsabilità notarile non sempre decorre dal momento in cui il notaio ha preparato l’atto, bensì da quando le parti hanno effettiva consapevolezza dell’errore che ha loro causato un pregiudizio.
Ad esempio, se dopo molti anni l’acquirente di un immobile scopre che il bene che ha comprato in realtà apparteneva a un soggetto diverso da quello che l’ha venduto, potrà rivalersi sul notaio anche se sono trascorsi molti anni dall’errore.
Insomma: secondo la Cassazione, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non già dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno è oggettivamente percepibile e conoscibile da parte del danneggiato.
Nel caso dei dati catastali, però, l’errore è in teoria immediatamente rilevabile dalle parti che hanno sottoscritto l’atto pubblico.
In altre parole, è difficile che, trascorsi oltre dieci anni, una delle parti possa andare dal notaio e chiedere il risarcimento dei danni per l’errore commesso sui dati catastali, visto che tale sbaglio era visibile sin da subito.
Spetta anche ai clienti prestare attenzione a ciò che c’è scritto nell’atto notarile, soprattutto con riferimento a quelle informazioni che sono facilmente riscontrabili sulla base di altri documenti, come ad esempio le generalità delle parti e, appunto, i dati catastali.
Si deve quindi ritenere che, con riferimento all’errore del notaio sui dati catastali, i dieci anni che determinano la prescrizione della responsabilità professionale comincino a decorrere proprio dalla data del rogito, cioè dal giorno in cui l’atto è stato compilato e messo a disposizione delle parti. Ciò significa che, trascorsi dieci anni, non solo non si potrà chiedere più alcun risarcimento, ma nemmeno si potrà pretendere una rettifica gratuita dell’atto, salvo che il notaio non acconsenta bonariamente.