Acquisto casa dall’ex coniuge con la separazione o il divorzio
Trasferimenti immobiliari tra marito e moglie con la fine del matrimonio: aspetti civilistici e fiscali.
Al momento della separazione o del divorzio, i coniugi sono chiamati a dividere tra loro i beni che prima appartenevano ad entrambi. Succede sempre in caso di coppia sposata in comunione dei beni, ma potrebbe anche essere il caso di una coppia in separazione dei beni in presenza di immobili cointestati.
Due possono essere le soluzioni sul campo: la vendita del bene a terzi con successiva divisione del ricavato oppure l’assegnazione dell’immobile ad uno dei due coniugi con liquidazione all’altro della metà del controvalore in denaro. Questa seconda ipotesi pone però una serie di questioni di carattere giuridico e fiscale che vanno risolte anticipatamente. In caso di
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Trasferimento della casa all’ex coniuge: quando?
Come anticipato, quando l’immobile appartiene ad entrambi i coniugi, negli accordi di separazione o divorzio i due possono concordare che la proprietà dell’intero bene venga attribuita a uno solo dei due che liquiderà all’altro la relativa quota pagandogliela al prezzo di mercato.
L’accordo può essere raggiunto dinanzi al giudice che, con la propria sentenza di separazione o divorzio, formalizzerà il passaggio di proprietà (sostituendosi così al notaio).
Anche secondo le Sezioni Unite della Cassazione [1], con la sentenza che ratifica l’accordo di separazione o di divorzio è possibile trasferire i beni immobili da un coniuge all’altro o a favore dei figli, senza passare obbligatoriamente dal notaio.
Attenzione però: se il trasferimento dell’immobile è parte di un accordo più ampio, rivolto magari a regolare i rapporti economici tra le parti (come quelli sugli alimenti), allora è bene che esso sia rinviato al momento del divorzio. Difatti, i patti stretti in sede di separazione non hanno alcun valore nella successiva fase del divorzio. Si pensi al caso del marito che doni all’ex moglie la propria quota della casa in comproprietà in cambio della rinuncia, da parte di questa, all’assegno di mantenimento: se tale intesa viene siglata con la separazione, nella successiva fase di divorzio la moglie potrebbe tornare sui propri passi e pretendere l’assegno divorzile.
Si può trasferire la casa in caso di separazione o divorzio davanti al Comune?
L’accordo di compravendita non può essere effettuato in sede di separazione o divorzio dinanzi al Comune. Tale procedura infatti non consente che siano previsti accordi di trasferimento di beni.
È necessario il notaio in caso di negoziazione assistita?
È invece possibile concordare la cessione della quota all’ex coniuge con il contratto di negoziazione assistita siglato dinanzi ai rispettivi avvocati delle parti. L’accordo dovrà poi trovare formalizzazione definitiva in un atto notarile (a differenza di quanto avviene invece con la sentenza di separazione o divorzio che non necessita del successivo passaggio dal notaio).
Si perde il bonus prima casa se si vende l’immobile all’ex coniuge?
In generale, perde il bonus prima casa chi, prima di 5 anni dal rogito, vende l’abitazione, a meno che, entro l’anno successivo, non ne acquista un’altra destinata anch’essa a prima casa. Tuttavia, questa regola non vale se la casa viene trasferita all’ex coniuge in attuazione di un accordo di separazione o divorzio [2]. Ciò vale tanto in caso di compravendita che di donazione.
Si pone poi il dubbio se il marito, proprietario o comproprietario dell’immobile “beneficiato”, perda l’agevolazione fiscale se, proprio per via della separazione dalla moglie, sia costretto ad andare via e a cambiare la residenza
Anche l’Agenzia delle Entrate ha aderito a questa tesi [3] escludendo espressamente dalla decadenza delle agevolazioni sulla prima casa la cessione dell’immobile in virtù degli accordi di separazione o divorzio. In questo caso, è dunque possibile, ad esempio, che il marito ceda la prima casa all’ex moglie (o anche ai figli oppure a terzi, in tal caso distribuendo il ricavato con l’ex) senza perdere le agevolazioni fiscali.
Si può avere il bonus prima casa se l’abitazione coniugale è stata assegnata all’ex coniuge?
Secondo la Cassazione [4], il marito costretto a cedere il diritto di abitazione sulla prima casa all’ex moglie, perché a quest’ultima è stata affidata dal giudice insieme ai figli, può
Si pagano le tasse sulla vendita della casa all’ex coniuge?
La vendita della casa o di una quota di questa all’ex coniuge non è soggetta ad imposte. Secondo la Cassazione, i trasferimenti immobiliari eseguiti in sede di separazione o di divorzio sono rivolti a regolare i rapporti patrimoniali tra i coniugi e, pertanto, anche l’atto di trasferimento immobiliare gode delle agevolazioni fiscali previste dalla legge [5]. Come del resto chiarito anche dalla stessa Agenzia delle Entrate [6] l’atto di trasferimento sarà esente da imposta di registro
Si pagano le tasse sul mutuo per il trasferimento della casa all’ex coniuge?
Anche il mutuo per l’accordo con l’ex coniuge è esente da imposte, come chiarito di recente dall’Agenzia delle Entrate [7]. In particolare, beneficia della totale esenzione da imposte e tasse il mutuo stipulato per finanziare l’accordo con il quale gli ex coniugi convengono le condizioni della loro separazione o del loro divorzio. Ad esempio, l’accordo con cui uno dei coniugi acquista la quota di comproprietà dell’appartamento già adibito a residenza familiare di titolarità dell’altro coniuge.
In particolare, è prevista l’esenzione da «imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa» per «tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio»; espressione normativa che la Corte Costituzionale [8] ha poi esteso al procedimento di separazione personale tra coniugi.
Oggigiorno, si può dunque ritenere abbastanza tranquillamente che qualsiasi sistemazione patrimoniale pattuita nei cosiddetti “contratti della crisi coniugale” dovrebbe beneficiare dell’esenzione prevista dall’articolo 19 della legge 74/1987.